西安公寓市场调研分析

0WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED西安公寓市场调研分析•土地市场分析•公寓市场分析•重点竞品调研•小结1WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED2017年上半年，土地供应规模保持高位；商办类用地供应增加明显，占总土地供应29%土地市场——土地供应2016年下半年开始，土地供应规模出现激增，之后处于高位运行，2017年上半年土地供应面积为401.89万㎡；商住类土地供应最多，仍近两年半年度土地供应类型占比来看，商住用地每年平均占比达到73%；由于2017年年自贸区获批，浐灞、西咸等相关区域商办用地的集中供应，2017年上半年商办用地供应增加明显，占比达到29%，为近两年半年度商办用地供应之最。2WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED2017年上半年土地成交突破350万㎡，达到近两年最高水平土地市场——土地成交受商品房市场成交向好的影响，开发商拿地热情被激发，2016年下半年开始，土地成交面积增量明显，2017年上半年土地成交面积达到377.46万㎡，达到近两年半年度土地成交面积峰值；仍各类型土地成交占比来看，2017年上半年商办用地成交增加明显，占总成交用地的28%，相比去年下半年上浮15个百分点。3WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED全市楼板价和土地亩单价稳步上涨，2017年上半年楼板价和亩单价分别为1840元/㎡和366万元/亩土地市场——土地成交受商品房市场成交向好的影响，开发商拿地热情被激发，2016年下半年开始，土地成交面积增量明显，2017年上半年土地成交面积达到377.46万㎡，达到近两年半年度土地成交面积峰值；仍各类型土地成交占比来看，2016年下半年商办用地成交增加明显，占总成交用地的28%，相比去年下半年上浮15个百分点。4WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED1、土地出让增多，市场看涨：由于2016年下半年廹始市场成交迅速增长，市场预期普遍看涨，开发商加紧拿地节奏，2017年上半年土地成交达到近两年半年度最高，达377.46万㎡；2、商办类供需增量明显：受自贸区获批以及城市未来良好规划的影响，商办类用地供需增量明显，2017年下半年商办类用地供应和成交占比均为29%，为近两年半年度最高；3、楼板价和土地亩单价看涨：受土地资源稀缺，房企拿地竞争加剧的影响，全市楼板价和土地亩单价稳步上涨，2017年上半年全市楼板价达到1840元/㎡，土地亩单价达到366万元，分别为近两年半年度最高。5WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED土地市场小结•土地市场分析•公寓市场分析•重点竞品调研•小结6WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED近一年全市公寓量价发展态势平稳公寓市场西安市公寓产品月均成交量约19万㎡，今年4月在整体市场较热的情况下，成交量为近一年最高，达31万㎡左右；近一年癿公寓产品成交均价波动较大，约为7300元/㎡。7WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED公寓市场存量：商办类物业存量大，去化周期较长截止2017上半年，西安商办市场库存总量达到1383万㎡，去化周期约5.5年；其中城北库存量最高为344万㎡，高新区存量约为320万㎡8WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED公寓市场供应量分析：下半年公寓类产品供应68.96万方，11297套9WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED下半年公寓产品推售量序号公司名称项目名称坐落土地证载用途申请预售许可计划合计时间楼幢号类别面积（万㎡）套数（套）户型单户面积（㎡）面积（万㎡）套数（套）1陕西秦安万通置业有限公司盛安广场含光北路110号商业10月C公寓4.87608一室零厅、一室一厅、两室一厅32-836.77103710月B公寓1.9429平层公寓32-1082西安君都侨商置业有限公司西部世界华商中心欧亚大道与广运潭达道十字东北角商业10月3#公寓2.75435两室一厅、一室一厅30-702.754353陕西科达房地产开发有限公司东御兰汀浐灞生态区通塬路2088号住宅、商业11月24#公寓2.7648一室一厅一卫29-572.76484陕西亚达房地产有限责任公司U-PARK国际浐灞生态区东二环以东、矿山路以北12月1#公寓2.62267一室一厅、两室两厅60-1302.622675陕西华弘房地产开发有限公司罗马嘉园玄武东路住宅7月1#、2#、4#住宅1.45308一室一卫23-561.453086西安亿高置业有限公司环球西安中心一期项目高新区科技路以北高新三路以东商业9月T3、T4公寓14.2648一室两厅-五室三厅14.26487陕西文化产业（西安）投资有限公司文投•楠香航天基地航天东路与航天大道十字西南角住宅、商业11月6#、8#及地下公寓0.1915两室两厅、三室两厅93.52-59.820.19158陕西亿润经贸有限公司亿润花园C地块11号楼莲湖区大庆西路81号商业8月1#公寓5.6512045.6512049西安汇泓房地产开发有限公司鼎诚•馥桂园莲湖区丰盛路住宅、商业11月7#、9#、10#公寓1.1216两室两厅、三室两厅1.121610西安顺泽置业有限公司顺泽自在城莲湖区枣园西路住宅、商业9月2#公寓2.5550一室一厅403.3622公寓市场供应量分析：下半年项目周边约6万方，1244套（不包含当代宏府70年公寓1000套）10WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED下半年公寓产品推售量序号公司名称项目名称坐落土地证载用途申请预售许可计划合计时间楼幢号类别面积（万㎡）套数（套）户型单户面积（㎡）面积（万㎡）套数（套）11西安汇融置业有限公司融盛卓越大兴新区大兴东路与桃园北路十字东南角商业9月1#公寓1.72418一室一厅、两室一厅35-681.7241812西安汉华房地产开发有限公司曲江•华著中城曲江新区雁翔路西、雁曲五路以北住宅、商业10月T1（三期）公寓3704两室一厅、一室35-82㎡370413西安博朗房地产开发有限公司金辉•世界城H地块（环球广场）曲江新区雁塔南路以东、金水路以北商业10月2、3公寓8.9518408.95184014西安市雅柏文置业有限公司海伦春天未央区阿房一路住宅、商业10月19#公寓0.8920440-600.8920415保亿置业（西安）有限公司保亿•大明公馆（暂定）未央区太元路以北，太华南路以东商业11月1-7#公寓2.961502.9615016西安科统置业有限公司沣东I立方沣东新城，科源一路以东，沣东一路以南商业9月1#、2#、3#公寓1.33251.332517西安海阔房地产开发有限公司海亮新英里雁塔区西沣路以东、雁环路以南住宅、商业11月19#、20#公寓7.31700一室一厅40-507.3170818陕西亚鸿置业有限公司亚鸿时代广场雁塔区雁翔路以东、西影路以北商业8月1#公寓1.5391开间约501.539119西安蓝天节能技术开发有限公司天朗•五珑雁塔区电子城街道办翟家堡村住宅、商业10月4#公寓0.6115729-710.61157公寓宏观市场分析11WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED区域存量大：商办市场截至目前存量1383万㎡，去化周期约5.5年，高新区存量约320万㎡；区域供应量大：下半年区域预计供应公寓约2200余套，其中约1000套为住宅性质公寓，后期市场竞争较大；针对策略：小蓄小开，配合一口价房源，在各项目放量前，尽快抢占市场客户快速去化•土地市场分析•公寓市场分析•重点竞品调研•小结12WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVEDWEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED13典型公寓项目分布高新曲江欧亚国际宫园美寓MOMOPARK高新尊寓华润二十四城南飞鸿广场金科天籁城城北一、MOMOPARK项目基本信息项目地址小寨西路与含光路交汇处向东50米占地面积38666㎡建筑面积320000㎡总户数468总期数一期容积率5.66绿化率25%交房标准毛坯/非毛坯交房时间预计2018年3月底1/2/5号楼交房土地属性住宅性质开发商西安地铁置业有限公司物业第一太平戴维斯物业顾问有限公司物业费2.00元/㎡·月交通921路、14路、24路、34路、46路、106路、204路、225路、313路、K313路、400路、410路、503路、504路、508路、509路、706路、716路、721路、通宵2号线、K618路、K631路、地铁三号线周边配套交大一附院幼儿园、交大二附小、吉祥路小学、石油大学、美术学院、交大医学院、秋林商场、华润万家、省红十字医院、西安交通大学医学院第一附属医院、陕西省肿瘤医院、农业银行、工商银行、建设银行、中国银行、西安银行、中国邮政、雁塔文化新天地、小区内部配套集中商业14WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVEDMOMOPARK——在售产品项目分析在售产品基本信息交房标准毛坯/非毛坯交房时间2017年12月底交房土地属性商业性质物业费4元/㎡·月水电费商业性质层数29层高2.9米梯户比4T19双气有暖气，无天然气产品规划5号楼公寓销售均价14200元/m215WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVEDMOMOPARK——在售产品项目分析产品展示：项目样板间实景展示，客户实地感知较好产品：各个空间方正，后期空间利用率高。项目采光较差，居住舒适度不高。平层公寓开间4.2米，处于市场平均水平（4.2米），空间较为开阔；周边配套：项目临近银泰城小寨店、赛格购物中心，商业自身配套较为齐全；交通：项目周边公交线路较多，无缝对接地铁三号线吉祥村站；销售政策：首付50%16WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED来访客户（周均上访130组）•来访渠道：自然上访、朋介（项目无转介政策）、活动等方式导客，占来访渠道的75%，其他来访渠道为同行转介及大客户；•来访区域：以项目周边地缘性客户为主，其次为城南及高新的投资客户；成交客户（月均成交40套）•购房目的：项目70%左右客户为投资客户；•客户年龄：客户年龄集中在30-40岁之间；•成交渠道：朋介、老带新客户关注点：物业、商业及地铁，项目商业无缝对接地铁口，区域及地铁带来的升值潜力无限；17WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVEDMOMOPARK——客户分析MOMOPARK——推广&渠道&活动推广：MOMOPARK精装公寓系——46-102㎡精装服务公寓；渠道：项目无转介渠道，主要以自然上访及朋介为主；活动：MOMO服装节、汉服节、商业发布会等大型造势活动，同时微信配合签约商家的介绍，丰富活动的内容的同时，宣传项目商业，增强投资客户信心18WEARELIANJIA,2017LIANJIAALLRIGHTSRESERVED二、高新尊寓、项目基本信息项目地址南二环与群贤路交汇处向南300米占地面积121000㎡建筑面积270000㎡总户数1080总期数一期容积率4.27绿化率30%交房标准非毛坯交房时间2018年4月底土地属性住宅性质开发商长九实业集团物业戴德梁行物业费1.70元/㎡·月交通2路，4路，201路，207路，212路，216路，217路，二环1号线，二环2号线、地铁3号线周边配套吉的堡双语幼儿园、中海华庭国际幼儿园、高新一小、二小、锦园小学、西北大