房地产宏观环境分析

小组成员：靳玉贤、张峰雪、袁华旭壹贰叁肆政治法律环境分析（Politicalfactors）经济环境分析（Economicalfactors）社会和文化环境（Socialfactors）技术环境(Technologicalfactors)伍测一测陆房地产行业宏观环境分析一、政治法律分析政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家的执法机构。政局稳定状况政府行为路线方针政策各政治利益集团法律法规国际政治法律因素一、政治法律分析特点：•不可测性•直接性•不可逆转性二、经济环境分析社会经济结构（最重要的是产业结构）经济发展水平（国家经济发展的规模、速度和水平）经济体制（国家经济组织的形式）宏观经济政策当前经济状况其他一般的经济条件三、社会文化环境分析人口状况社会流动性消费心理生活方式变化文化传统价值观四、技术环境分析国家科技体制科技政策科技水平科技发展趋势测一测商界有句名言“女人和孩子的钱好赚”。从战略分析角度来看，该说法主要分析的因素是（）。A.人口因素B.价值观C.生活方式变化D.消费心理某国际快餐连锁公司宣布在中东开设连锁店，但并不出售猪肉汉堡，只出售牛肉汉堡、鸡肉汉堡和鱼肉汉堡。这说明该国际快餐连锁公司在战略分析中考虑了（）。A.政治和法律因素B.经济因素C.社会和文化因素D.技术因素测一测柯达公司是世界上最大的影像产品及相关服务的生产和供应商。柯达公司在影像拍摄、分享、输出和显示领域一直处于世界领先地位，一百多年来帮助无数的人们留住美好回忆、交流重要信息以及享受娱乐时光。柯达公司长期依赖相对落后的传统胶片部门，而对于数字科技给予传统影像部门的冲击反应迟钝。直接导致该公司后来经营陷入困境。导致柯达公司经营陷入窘境的主要外部环境因素属于()。A.技术环境B.政治环境C.经济环境D.自然环境测一测在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了()。A.政治和法律因素B.经济因素C.社会和文化因素D.技术因素测一测甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲公司针对北美市场进行宏观环境的分析有()。A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额B.北美相关国家整体经济增速下降C.北美相关国家技术创新能力较强D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多一、政治法律环境实施双向调控，推进长效机制两会关注全面深化改革，加速推进房地产长效机制建立健全落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进一、政治法律环境新型城镇化规划——健全城镇住房制度国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局优化城镇化布局，差别化供地，促进区域协调发展一、政治法律环境棚户区改造棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告明确提出2014年棚户区改造任务为470万套，在上年实际开工的323万套基础上大幅提升。一、政治法律环境房产税征收新规定2014年，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%—3%房产税，家庭第三套住宅，每年征收4%—5%房产税，第四套及以上住宅，每年征收10%房产税一、政治法律环境取消限购全国三十多个城市相继宣布取消楼市限购政策。一、政治法律环境房地产泡沫——商业地产从国内来看，城市人均商业面积超过1、5平方米，就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。目前，在这35个城市中，有19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态。一、政治法律环境万科发展历程二、经济环境分析人民币汇率变动对房地产价格的影响人民币升值将使调整中房地产面对大量热钱恶炒的巨大压力。国外游资早已栖身国内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国及地区资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不但能获得升值收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚足两头的钱。人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就是房地产行业，因为国内投资品种较少，股票市场风险又大。房地产是以人民币计价的资产，从房地产本身和人民币资产两个角度考虑，他们都具有升值潜力。但同时人民币升值，汇率下降会使国内市场竞争激烈，特别是资金外流，会影响经济法发展后劲。以万科为例，万科2000年-2010年营业收入为例根据数据计算得出，人民币升值前的2000年一2005年间，万科公司年平均营业收入增长率为22.78%:人民币升值后的2005年一2010年间，万科公司年平均营业收增长率36.87%:2005年一2010年人民币升值后的万科公司年营业收入增长速度，明显快于2000年一2005年的年营业收入增长速度。利率对房地产供求的的影响从需求上看，购房者主要分为两类，消费性购买者和投资性购买者。不管是用于居住还是投资，大部分的购房者都采取银行按揭贷款的方式购买房产，所以利率政策会直接影响于购房者的成本。在房款总价不变的前提下，若利率提高，则借款的支出会增加，会减少对房屋的需求。反之，则会导致人们手中财富的贬值，人们会选择其他的投资渠道，也会催生对房屋的投资性需求。从供给方面看,房地产开发是长期投资，需要大量的资金来支持,目前国内房地产企业普遍财务能力有限,并且项目风险较大,大多数只能依靠金融机构行的贷款和购房者的预付款，因此利率的变动对开发商的决策影响甚大。不考虑其他因素的影响,贷款利率提高使得借款的利息提高，进而企业的机会成本变大，当企业收益一定时，成本的提高会降低企业所得利润,因此开发商可能会减少房地产的供给量。对一些规模小的企业影响甚大，因为这些企业的资金来源单一，不像大企业可以上市投资，它们主要是依靠银行借款，利率的提高会对借款成本产生乘数效应，数倍的增大企业的融资风险。国家将房地产行业的外资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入，从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。三、社会文化环境分析风俗传统房屋坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高在中国传统风水文化的作用下，人们认为除了房屋的坚固程度之外，风水是家宅平安的主要影响因素。因此人们在寻找建房之处时希望找到上风上水的土地，希望家庭和事业能够风生水起，居住地点的周边环境要能够藏风聚气，建房的时候要挑选良辰吉日•根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人。•中国人口基数大，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。人口数量城市化•在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系。城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。•预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。三、社会文化环境分析生活方式•现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代”的称号，网络，便捷成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要。于是“SOHO”现代城，成了许多地产商竞相追随的项目。三、社会文化环境分析消费观念和消费结构•中国“买房置地”的传统观念古来有之。“衣食住行”中“住”是不可缺少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。三、社会文化环境分析社会阶层•金领阶层——别墅，townhouse,位于市郊，对环境要求高，要求精装，高品位•白领阶层——高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高•一般工薪——一般小区，室内，价格适中，交通便利，离工作地接近，中小户型三、社会文化环境分析教育水平•人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的要求也不断提高，对于房屋情况更加了解，变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不对称的局面已不明显，不仅要适应消费者的需要，更要在软件和硬件两方面下功夫，诚信为先。•同时，业主法律意识提高，也会运用法律武器监督、投诉开发商甚至是政府机构。四、技术环境分析我国房地产产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业营运的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高品质生活的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。