商铺测算(市场法、收益法)

权重估价对象案例一案例二案例三沙树路临天二弄临天四弄待估6120541253281正常正常正常正常1—2006.72006.62006.6128.75333230业态类型0.1服装服装服装繁华程度0.3较好好较好较好离区域中心距离0.2位于市中心位于市中心位于市中心位于市中心交通便捷度0.2便利便利便利便利环境质量0.1一般一般一般一般区域规划0.1一般一般一般一般建筑平面及质量0.1一般一般一般一般成新度0.1较新较新较新较新距街角距离（米）0.30305050临街宽深比0.30.480.420.450.45装修情况0.1无装修简单装修简单装修简单装修租约限制0.1无限制无限制无限制无限制权重估价对象案例一案例二案例三待估6120541253281100100100100110010010010010.81270.85380.8450.8259业态类型0.1100100100100繁华程度0.3100120100100离市中心距离0.2100100100100交通便捷度0.2100100100100环境质量0.1100100100100表1-1比较因素条件说明表比较因素区域因素交易价格（元/m2)交易情况交易时点坐落位置剩余使用年限（年）个别因素表—2比较因素条件指数表区域因素比较因素交易价格（元/m2)交易情况交易时点使用年限（年）区域规划0.1100100100100建筑平面0.1100100100100成新度0.1100100100100距街角距离（米）0.3100807070临街宽深比0.3100100100100装修情况0.1100110110110租约限制0.1100100100100权重估价对象案例一案例二案例三待估6120541253281100100100100110010010010010.81270.85380.8450.8259110010610010011009592921--5785565856991交易价格（元/m2)交易情况交易时点使用年限（年）5714区域因素修正系数个别因素修正系数比准价格（元/m2）平均比准价格（元/m2）比较因素表—3比较因素修正系数表区域因素个别因素权重估价对象案例一案例二案例三待估4.004.505.001正常正常正常正常1—2005.32005.32004.11业态类型0.1齐全齐全齐全齐全繁华程度0.3一般稍差稍差一般离区域中心距离0.2位于市中心位于市中心位于市中心位于市中心交通便捷度0.2便利便利便利便利环境质量0.1一般一般一般一般区域规划0.1一般一般一般一般建筑平面及质量0.1稍差一般一般一般物业管理0.1一般一般一般一般成新度0.1较新一般一般一般楼层（层高）0.2一般一般一般一般临街宽深比0.2较差一般一般一般有效人流量0.3一般稍差稍差稍好估价对象案例一案例二案例三待估4.004.505.0011001001001001100100100101业态类型0.1100100100100繁华程度0.31009393100离区域中心距离0.2100100100100交通便捷度0.2100100100100环境质量0.1100100100100区域规划0.1100100100100建筑平面及质量0.1100101101102比较因素条件说明表比较因素租金（元/m2.月）交易情况坐落位置交易时点区域因素个别因素比较因素条件指数表区域因素个别因素比较因素交易情况交易时点租金（元/m2.日）物业管理0.1100100100100成新度0.110010010097楼层及层高0.2100100100100临街宽深比0.2100101101101有效人流量0.31009999102权重估价对象案例一案例二案例三待估4.004.505.0011001001001001100100100101110097.997.91001100100100100.71--4.094.605.014.57个别因素表—3比较因素修正系数表比较因素个别因素修正系数比准价格（元/m2）比准价格（元/m2）租金（元/m2.日）交易情况交易时点区域因素修正系数项目实例实例A实例B实例C备注位置公园大厦利兹公寓商铺利兹公寓商铺一、年有效收益1595.05273890.89274626.001、建筑面积(M2)12602402、日租金（元/M2）4.603.103.303、可出租比率100%98%100%4、出租率95%95%95%二、年运营费用330.4840612.0740642.601、房屋重置单价（元/m2)3000.001200.0012002、成新率95.00%100.00%95.00%3、年维修费0.020.000.00一般为建筑物重置价的1.5%—2%，4、年管理费0.020.000.00一般占年租金的2%—5%,5、保险费0.20%624.00547.20一般为建筑物现值的0.15%—0.2%6、房产税等0.14639988.0740095.40为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人）三、年纯收益1264.57233278.82233983.40四、资本化率测算1、销售价格V（元）35000515000037000002、纯收益a（元）1264.5717233278.82012339833、年递增（S)3.00%0.00%3.00%4、递增年限T（年）43.31003、收益年限n（年）43.338384、资本化率试算值r5.114%2.839%5.169%试算，保留3位小数5、试算验证指标0.000###########-159602.932=销售价格-收益价格五、平均资本化率算术平均值房地产综合资本化率市场提取4.374%内容取定参数计算结果备注一、年有效收益（元）4852766.00=（1×2×3×4）×3651、总建筑面积(M2)311.00房产证载明面积2、租金（元/M2.日）45.00客观租金3、可出租面积比率1.004、出租率95%客观出租率二、年运营费用（元）709095.00年运营费=3+4+5+61、房屋重置单价（元/m2)1000.00根据同类建筑重置价格确定2、成新率0.953、年维修费0.0%0.00一般为建筑物重置价的1.5%—2%，4、年管理费0.0%0.00一般占年租金的2%—5%,5、保险费0.20%591.00一般为建筑物现值的0.15%—0.2%6、房产税、营业税、城建及教育附加等14.60%708504.00为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人）三、年纯收益（元）4143671.00=年毛收益-年运营费用四、收益价格测算1、年纯收益a4143671.002、收益年递增率s3%3、收益递增年限n145.003、收益年限n30.00剩余租赁期限4、资本化率r7.000%根据同类房地产租售比求得五、评估价格V66191085评估单价212833.00收益法测算商业用房价格（无租约）内容取定参数计算结果备注一、年有效收益（元）673441.00=（1×2×3×4）×3651、总建筑面积(M2)429.08房产证载明面积2、租金（元/M2.日）4.3合同租金3、可出租面积比率100%4、出租率100%合同期内无空置3、年有效收益（元）二、年运营费用（元）133691.00年运营费=(3)+(4)+（5）+（6）1、房屋重置单价（元/m2)1200.00根据同类建筑重置价格确定2、成新率0.953、年维修费1.5%7723.00一般为建筑物重置价的1.5%—2%，4、年管理费1.0%6734.00一般占年租金的2%—5%,5、保险费0.20%978.00一般为建筑物现值的0.15%—0.2%6、房产税、营业税等17.56%118256.00为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人）三、年纯收益539750.00=年毛收益-年运营费用四、收益价格测算1、年纯收益a539750.002、纯收益年递增率s2%收益年限内的年平均递增率3、租约剩余年限n13.004、资本化率r4.000%根据同类房地产租售比求得五、评估价格V11527221.00V=a/(r-s)*[1-(1+s)n1/(1+r)n1]评估单价3559.00内容取定参数计算结果备注一、年有效收益（元）673441.00=（1×2×3×4）×3651、总建筑面积(M2)429.08房产证载明面积2、租金（元/M2.日）4.3合同期满后客观租金收益法测算商业用房价格（合同期内）收益法测算商业用房价格(合同期外）3、可出租面积比率100%4、出租率100%客观出租率3、年有效收益（元）二、年运营费用（元）133691.00年运营费=(3)+(4)+（5）+（6）1、房屋重置单价（元/m2)1200.00根据同类建筑重置价格确定2、成新率0.953、年维修费1.5%7723.00一般为建筑物重置价的1.5%—2%，4、年管理费1.0%6734.00一般占年租金的2%—5%,5、保险费0.20%978.00一般为建筑物现值的0.15%—0.2%6、房产税、营业税等17.56%118256.00为租金的17.55%（企业）、14.6%（个人）三、年纯收益539750.00=年毛收益-年运营费用四、收益价格测算1、年纯收益a539750.002、纯收益年递增率s0%合同期外的年平均递增率3、收益年限确定（年）n32.000①建筑物耐用年限n245.00②剩余土地使用权年限n332.00③租约剩余年限n13.004、资本化率r4.000%根据同类房地产租售比求得五、评估价格V19647249.00V=a/(r-s)*[1-(1+s)n/(1+r)n]六、评估价格折现值V28576369.00V2=V1/(1+r)n1评估单价（元/m2)19988.00合同期内合同期外评估价格收益单价（元/m2)3559.0019988.0023547.00收益总价（元）10103547