房地产项目开发的风险及防范措施(一)

房地产项目开发的风险及防范措施(一)随着我国经济的快速发展，人们生活水平的提高，人们对房地产的需求不断增加，极大地促进了房地产业的发展，房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既有来自房地产投资开发活动本身，又有来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性，乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，就是要对影响房地产项目开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，从而测定项目的风险性，并进行控制，可以有助于房地产项目开发投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。一、房地产开发项目风险的特点1、房地产项目开发风险存在的客观性与普遍性。风险的存在是不以人们的意志为转移的，这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的，不论风险主体是否意识到风险的存在，只要风险的诱因存在，一旦条件形成时，风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究，以降低风险发生的频率，但不可能完全消除风险。2、房地产项目开发风险的偶然性和必然性。风险是客观存在的，但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件，风险事件的发生具有随机性、偶然性，有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲，风险的存在是必然的，但具体的风险事件的发生却带有偶然性。3、房地产项目开发风险的可变性。在房地产项目开发的整个过程中，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在其每个阶段又可能产生新的风险，尤其是在大型项目中，由于风险因素众多，其可变性更加明显。4、房地产项目开发风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂，各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。二、房地产开发项目风险因素分析1、政策风险。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。2、经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，房地产项目开发在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然，不同类型的房地产项目开发对时间的敏感程度也有所差别。3、资金风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。4、建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。