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广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）广州市规划局2010年1月目录一、背景与形势3二、旧城更新指导思想与基本原则4（一）指导思想4（二）基本原则4三、旧城更新目标与策略5（一）总体目标5（二）具体目标5（三）旧城更新策略6四、保护和优化广州旧城格局9（一）调整提升旧城区功能9（二）优化旧城空间格局，完善空间结构12（三）调控人口规模与开发容量，改善人居环境13（四）优化道路交通系统，构建宜居宜业的现代交通服务体系14（五）按照“双向匹配”原则，调整公共服务设施15（六）增加绿地开敞空间，创造怡人的公共环境15（八）完善市政公用设施，提高城市综合服务能力16（九）加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉18五、旧城更新改造指引18（一）更新改造对象18（二）更新改造分区指引19（三）更新改造地块分类指引22为加快实施“中调”战略，有序推进和有效引导全市旧城更新改造，切实改善旧城区人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效利用和城市功能提升，更好地保护广州历史文化名城，根据市委市政府的要求，围绕建设“全省首善之区”和“国家中心城市”的目标，依据市委市政府《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》以及国家、省和市有关法规、政策规定，特制定本规划。本规划所指旧城（区）是建成时间超过30年的历史旧城，范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，面积约54平方公里。一、背景与形势广州是一座具有2200多年历史的文化名城和1000万人口的特大城市，两千多年来旧城区一直是全市的政治、经济、文化中心，是人民群众安居乐业的重要集聚区、岭南地方特色文化的承载地和具有深厚底蕴的商业名城。千年的积淀使得旧城区拥有大量的历史文化遗迹、完整的明清时期城市格局和深厚的产业、文化传统，是未来广州打造城市特色品牌、参与全球竞争的重要战略资源。但上千年的发展也给广州旧城留下了沉重的包袱，房屋日益危破，居住安全存在威胁，公共服务配套设施落后，市政基础设施逐步陈旧，交通日益拥堵，空间环境日益局促，空间结构失衡。城市土地价值与承载的功能不相匹配，社会经济可持续发展面临巨大挑战，旧城更新改造刻不容缓。随着广州未来城市发展格局的明晰，市委市政府在实施“东进、西联、南拓、北优”发展战略之后，相继提出广州城市发展“中调”战略和建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\'首善之区\'”的发展目标。城市从“增量”发展转为“存量”再开发，从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量，旧城更新改造是实现这一发展转型的重要举措。市委市政府相继作出了全面推进中心城区危破房改造和加快推进旧城更新改造的重大决策，旧城更新改造正迎来良好的机遇。面对当前形势，必须充分认识加快推进旧城更新改造的重要意义，努力为更新改造工作营造良好的环境，切实落实旧城改造规划任务，为广州新一轮的发展提供新的动力。二、旧城更新指导思想与基本原则（一）指导思想按照科学发展观的要求和建设“全省宜居宜业首善之区”的发展目标，遵循“循序渐进、区域综合平衡”的理念，以改善民生、提升城市功能为核心，因地制宜开展旧城更新改造工作，完善公共服务设施，改善居民生活居住环境，保护和弘扬历史文化，促进土地集约高效利用，为广州建设国家中心城市、世界文化名城，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出贡献。（二）基本原则1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。2、综合改造，整体提升旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。三、旧城更新目标与策略（一）总体目标旧城更新的目标是多元、综合的。在广州市建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\'首善之区\'”的目标指引下，通过旧城更新，实现保护历史文脉、促进旧城复兴的目的，把旧城区建设成为具有地方特色和国际水准的、宜居宜业、充满活力的城市中心区。（二）具体目标1、改善人居环境，打造宜居城区改善人居环境，打造宜居城区是旧城更新改造的出发点，也是当务之急。以危破房改造工作为重点，改善旧城人民群众居住条件，配套完善公共服务设施和交通、市政基础设施，优化公共绿地系统布局，恢复河网水系，构建舒适的步行系统，提升旧城环境品质。2、优化旧城功能，增强城市竞争力通过对旧城区内旧民居、旧工厂和旧村的改造，加快推进“退二进三”产业结构调整，加快发展现代服务业，促进旧城产业升级，在有限的空间里提高土地集约利用效率。同时，合理调控建筑密度和人口密度，疏解旧城人口，进一步完善旧城公共服务功能，增强城市整体竞争力。3、整合历史文化资源，打造世界文化名城历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界名城的宝贵资源。旧城的传统文化及其载体是核心竞争要素，也是广州区别于其他城市的独特标识。因此，在旧城更新改造中既要注重历史文化街区的保护与延续，也要结合城市空间布局的调整，发展适合旧城传统空间特色的文化事业和文化旅游产业，提升广州的文化软实力。（三）旧城更新策略1、全市统筹，以区为主旧城更新改造工作要强调政府的统筹、主导作用，同时考虑到全市各区区情差异、部门职能分工不同。为充分调动各方的积极性和履行各自职责，按照“以区为主、部门服务、属地负责”的工作思路，必须做到：强化组织领导。旧城更新中的拆迁、补偿、安置、开发建设等各个环节要协调众多的利益主体，必须加强政府的组织和协调作用，改变单个更新项目组织为全市旧城整体更新运作。整体统筹规划。通过全市旧城更新规划，深入研究旧城问题，统筹和协调好城市总体发展战略、历史文化名城保护规划、历史文化街区保护规划、旧城控制性详细规划编制以及具体地块的实施计划等各层次、各方面的要求，从全市层面制定旧城更新的策略，形成统一的公共政策，指导旧城更新改造工作的有序推进。部门分工协作。市、区、职能部门在各自职责范围内做好各项工作，按照“重心下移、权责一致”的原则，市将部分审批、决策权适度下放，委托给各区行使。2、规划先行，政策配套坚持城市规划对旧城更新改造工作的指导，从实际出发，编制全市层面的旧城更新规划技术规范和政策文件，使更新改造工作有章可循，提高整体效益。加快推进旧城更新地块控制导则的编制，增强其科学性和可操作性，作为具体改造项目的规划管理依据，以确保更新改造项目符合旧城发展的整体要求。同时，组织编制旧城更新近中期规划和年度计划，确保更新改造工作高效有序进行。积极探索旧城更新中的财权、事权、行政审批权、融资渠道、安置政策等体制、机制的创新，改变针对具体地块的个别政策为统筹全市的三旧改造政策体系，完善拆迁补偿标准和安置办法，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为远期实现旧城的全面改造奠定基础。3、市场运作，财政支持积极探索旧城更新改造资金筹措新方式，利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与，提高旧城更新改造的效率，减轻政府的财政负担。加大对旧城更新改造工作的财政支持，由市级财政安排专项资金，为旧城更新改造项目运营创造条件。对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金，由市、区两级财政共同筹措和平衡。4、系统改造，新旧联动旧城更新是社会、经济和物质环境相结合的综合性更新，应在整体规划指导下实施系统性的改造。在更新改造地块范围应综合考虑环境整治和保留建筑的整饰，同步改造供水、排水、供电、通信等基础设施，同步实现改造区“三线下地、雨污分流、取消化粪池”的目标。实施新旧区联动发展，促进各区产业升级、人口就业调整和设施完善。通过部分传统产业外迁，疏解旧城人口，减少通勤交通，缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻，进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会，又可以借机升级，从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。改变以单个地块寻求经济平衡的思路，建立“全区平衡、区域平衡”的理念，通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡。5、分区分类，一区一策各区旧城更新所面临问题各不相同，不能采用同一模式。在差异化、多目标情况之下，旧城更新应按照“分区分类、一区一策”的思路，根据各区问题特点，制定有针对性的更新改造策略，形成不同旧改地块分类改造指引，解决特定的实际问题。针对越秀区“就业和商机吸引人流高峰时段过度集聚、人口与建筑密度较高”的特点以及历史旧城保护要求，强调从量的扩张转向质的提升，实现部分功能的疏解和再优化，从“聚人”到“聚财”，从就业“时段高峰集中”向“错峰”过渡，维护旧城核心风貌格局。针对荔湾区“产业、建筑设施和人口三位一体、重心下沉，沿街道线型发展”的特点，强调产业、人口和设施系统重构，采取从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，从“走人”到“调人”，从“线型发展”到“强心活区”的策略，整体改善和提升城市品质。针对海珠区“居住在河南，购物、就业到河北”的特点，强调培育就业机会，实现居住与就业平衡。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，从“引人”到“留人”，提升地区活力。由于历史发展功能和更新时序不一，区内不同街区之间也存在明显差异。应根据不同更新改造类型制定规划指引，实现旧城精细化管理。规划将旧城分为“整治完善区”、“历史文化街区”、“更新发展区”、“拆除重建区”四种改造地块类型。针对不同类型，制定差异化的管理指引。通过多元化的更新模式，以切实达到改善人居环境、保护历史文脉和复兴旧城的多重目标。四、保护和优化广州旧城格局保护和优化旧城格局，是指导具体更新改造项目的基础，确保具体更新改造项目符合旧城整体发展要求。规划以全市统筹为出发点，以改善人民群众居住条件和人居环境为根本，以提升城市功能为导向，以保护历史文化为基础，对旧城格局进行调整优化，合理确定旧城的功能、空间结构、建设规模以及支撑体系。（一）调整提升旧城区功能1、旧城区功能定位根据城市发展战略目标，综合考虑已有的规划、旧城区的基础条件、历史文化资源以及发展要求，参照国内外先进经验，规划将旧城定位为：广州原点，都市之心；千年商都，文化名城。重点发展现代服务业，突出总部经济、商业商务、文化创意、休闲娱乐和商贸旅游功能。2、各区功能调整方向根据《中共广州市委广州市人民政府关于推进广州科学发展建设全省“首善之区”的决定》，广州将打造成“建立现代产业体系和建设宜居城市的示范区，引领全省科学发展的首善之区，面向世界、服务全国的国家经济中心城市之一。”中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。旧城更新改造地块的功能应该符合城市总体发展的要求，与城市产业结构调整和功能提升相协调，与城市交通道路系统调整相协调，与城市公共服务设施及市政设施系统完善相协调，与城市绿地系统规划相协调。根据越秀、荔湾、海珠各自特点，各区侧重发展功能和调整各有不同。越秀旧城应大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心。将商贸批发功能外移，限制一般商务商业的开发规模。做大文化休闲娱乐经济（酒吧、咖啡厅、KTV、歌剧、影剧、茶座、宵夜等），强化夜广州特色，以商业服务环境品质的提升带动地区经济发展。荔湾旧城应成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。通过迁、