涿州项目市调报告17年

涿州项目市调报告涿州规划发展区域市场表现市场分析总结重点项目详情报告框架2涿州规划发展3涿州市隶属于河北省地处华北平原西北部，北京西南部，东临固安，西接涞水，北通北京，南到高碑店,与北京的房山、大兴接壤。涿州市总面积742.5平方千米，城市建成区面积25.4平方公里。下辖5个乡、6个镇、3个城区办事处和新兴产业示范区、开发区和松林店经济开发区3个省级现代化园区.城市概括4截止至2010年12月，涿州市全市户籍总人口约为64.55万人，其中:城区人口为20.2万。涿州是一座有着2300多年建制史的文化名城，自古有“天下第一州”之美誉。曾涌现出卢植、刘备、张飞、赵匡胤、郦道元、六祖惠能、易学大师邵雍等270多位历史名人，三国文化、卢氏文化、郦学文化、易学文化源远流长。境内有文化古迹69处，其中国家级文保单位5处。建有中央电视台影视基地、博物馆、六祖文化景区等一批文化旅游设施。2008年，涿州市被河北省人民政府批准为“省级历史文化名城”。城市人文历史5涿州市境内有永定河、拒马河、小清河等6条河流汇聚，城区有大型滨河景区永济公园，森林覆盖率达到25.1%，城市绿化覆盖率、绿地率、人均公园绿地面积分别达到40.55%、31.19%和10.98平方米/人，先后被评为国家级生态示范区、全国绿化模范市（县）。城市生态环境6涿州城区距天安门60公里，距北京新机场25公里，距亦庄经济开发区45公里，距保定市78公里，距天津市150公里，是北京的西南门户。目前北京838路公交车每日往返京涿,高铁17分钟直达北京西站,共有20条城乡公路与北京互联互通。境内京广铁路、京广高铁、京港澳高速、107国道、京白路纵贯南北，京昆高速、廊涿高速、张涿高速横跨东西，形成“纵横交错、辐射相接”的交通体系。区位交通7涿州市生产总值由2010年的168.4亿元增加到2015年的254.8亿元、年均增长8.7%；人均生产总值由2.8万元增加到4.2万元、年均增长8.3%；全部财政收入由18.3亿元增加到29.4亿元、年均增长9.98%；固定资产投资197.5亿元、年均增长15.7%；社会消费品零售总额130亿元、年均增长13.3%。服务业占比进一步增大，三次产业结构比调整到8.7：35.7：55.6。涿州是环首都地区唯一一个服务业占GDP比重超过50%的县市城市经济水平8涿州位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。今年3月,河北省公布的《河北省新型城镇化规划》中明确,将保定定位为承接首都部分行政职能的服务区,其中涿州作为“京南重要节点城市和首都卫星城”，确立打造“京畿文化生态名城、世界城市功能新区”。“十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效释放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场联络线等项目，一系列的利好政策，将使涿州成为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地。城市规划定位9涿州处于环首都“半小时生活圈”和环京津核心功能区，是“京保发展轴”的最北端，被保定定位为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地，同时接受北京新机场临空经济区的辐射，可以说在京津冀协同发展的大格局中，涿州也迎来了历史性的机遇。总规划面积100平方公里，起步区规划面积60平方公里的涿州新兴产业示范区是河北对接北京、承接北京产业转移、融入京津冀一体化的重要抓手，更是涿州对接北京世界城市、融入北京世界城市的核心板块和战略支撑。涿州新兴产业示范区将重点抓好“一城一园一带”建设。“一城”是高铁新城，“一园”是码头国际健康产业园，“一带”是拒马河文化产业带。主要承接北京产业转移和功能外溢，与北京实现功能互补，打造全省协同发展的示范窗口城市规划重点10根据涿州第十三个五年规划，从2016年至2020年的城市规划明确“一城两翼四组团”的城市发展新格局，形成支撑京津冀世界级城市群的城镇体系。“一城”即中心城区（改旧、拓新、打造智慧城市）；“两翼”即国家级临空经济区和国家农业高新技术产业示范区；“四组团”即码头医养健康小镇、百尺竿东仙坡生态田园小镇、松林店文化经济小镇、高官庄生态科技小镇组团。城市规划方向涿州市由于地处北京西南方向，因此为了更好地享受北京优质资源，在整体规划上以“东扩北延”为主。11城市交通规划以打造首都西南临空经济发展核心区为目标，顺应与北京同城化发展的大势，积极推进铁路、轨道交通、高速公路、国省干道和北京的对接，打造连通北京的多层次交通系统，为涿州尽快融入首都生活圈、经济圈创造条件、提供平台。铁路交通对接上：积极谋划推动北京市郊S5线南延至涿州，规划设立花田站和涿州站，拓展与北京的一体化通勤网络。轨道交通对接上：推进“房山-涿州-新机场”推进北京轨道交通向涿州延伸。高速公路对接上：推进涿州至北京新机场高速公路项目进程，实现京港澳、大广等高速路与新机场的互联对接。国省干道对接上：推进涿州松兰路（房易路）、北京新机场至涿州东仙坡（大礼路）、廊涿路等国省干线公路升级改造。推进京白路、固雄线北延对接北京长韩路，永码路东延对接刘田路，尽快实现与北京及周边县市的互联对接。北京大七环:密涿高速公路计划于今年10月建成通车。12下个5年计划里，拒马河的规划和改变将会是一个亮点，建立七个拒马河生态休闲主题空间，即：1、码头植物科技园、水利文化主题公园、生态宜居示范区、滨水运动公园、森林公园、湿地公园。2、重点生态示范区一共有四个，邵村花田、万亩梨园、督亢秋成及现代农业生态涵养示范区。城市生态环境规划13新兴产业园区无疑是承接首都产业转移的最佳载体，涿州市先后搭建了经济开发区、松林店工业聚集区和新兴产业示范区三大省级园区平台，总面积达到145平方公里，谋划了义和庄空港新区、中国农大科技园区和码头健康产业园区这些园区平台，众多的园区平台搭建和基础设施的建设，为项目的发展和产业的引进提供了广阔的空间。六大产业集群规划：在产业定位方面，按照“高端、绿色、协同、提升”的原则，重点打造开发区大数据产业集群、开发区冶金新材料产业集群、高铁新城总部金融基地产业集群、码头健康养老产业集群、松林店汽车和装备制造产业集群、国家农业高新技术产业示范区“农业硅谷”六大产业集群，紧盯北京产业转移和功能外溢，抓招商、引项目，深化与北京的区域合作。京津冀新机遇新兴园区快速开发14涿州市高铁的位置正好在涿州市的东北部，东衔京石客运专线、西沿京港澳高速、南至规划城市主干道北石路、北接城市主干道冠云东路。作为河北涿州新兴产业示范区中起步区首期开发项目，拥有得天独厚的地段。因此涿州市政府在未来重点要打造的就是以高铁为中心的高铁新城。新区规划总面积为5.7平方公里（约8500亩），可出让建设用地约5400亩，整个新城共规划建设1100万建筑面积，将来将容纳11.5万人，其中规划了居住区、商业起步区，历时3-5年发展成熟。以人居带动商业，用商业反哺于人，最终建成一个新兴的可与北京相融合的宜居新城。高铁新城发展迅猛15在环京区域中，涿州相比北三县等其他环京区域，真正的起步时间相对较晚，但在短短的时间内，通过新利好、新政策不断出台、不断落地，已经让涿州迅速成为环京区域几大支柱性板块之一。涿州借助京津冀协同发展的历史机遇，承接首都产业转移。目前，涿州市已引进北京投资或与北京合作项目达到60余个，总投资300多亿元。这其中涉及科技、电力、能源、房地产、航空、医药、农业以及教育等。“十三五”将是涿州发展史上战略机遇最为集中的时期，是各种优势和潜力最能得到有效释放的时期。伴随首都新机场的建设运营，以及廊涿城际铁路、首都轻轨入涿、涿州至新机场联络线等项目，涿州未来发展潜力巨大。涿州城市发展趋势16区域市场表现17多年来，涿州房价一直起起伏伏，在一波波利好消息作用下，曾出现阶段性的上涨。但用不了多久，在没有持续购买力的情况下价格又会降回原位，2010年的首都经济圈、2012年底涿州高铁站投入运营，这些利好也早被透支，并没有促使涿州房价冲上万元大关。到2016年，涿州房价突飞猛进，均价突破万元的楼盘终于达到了5个之多，涨价最明显的非高铁新城区域莫属。2012年底，多条高铁贯通的涿州东站正式启用，周边的高铁新城也开始崛地而起。2014年初，该区域最先开盘的鸿坤理想湾与K2狮子城入市价格相当，均价为6000多元/平方米左右。两年后的今天，高铁新城区的楼盘均价达到9000元/平方米以上，区域内的鸿坤理想湾、K2狮子城、华融现代城目前在售均价每平方米超万元，最高价格为1.4万元/平方米。涿州房产上涨疯狂18涿州市自2014年至2016年8月份土地成交情况：共计成交土地面积315.3公顷，其中住宅用地118.64公顷，工业用地50.41公顷，商服用地21.55公顷；高铁新区共计成交6宗地，成交面积31.15公顷工业用地主要集中在开发区和松林店商服用地地块普遍很小，且较为分散。涿州土地市场活跃19根据涿州市人民政府颁发的涿州市国有建设用地供应计划:2016年本市国有建设用地供应总量控制在215.87公顷以内。其中商服用地12.9公顷，占供应总量的5.98%;工矿仓储用地84.4公顷，占供应总量的39.1%；住宅用地66.8公顷，占供应总量的30.94%，公共管理与公共服务用地51.77公顷，占供应总量的23.98%。实际2016年已供应地块住宅28.3公顷，工业1.8公顷，商服12公顷，与目标供应量仍有较大差距。84.4公顷0公顷0公顷公顷公顷39.53公顷限价商品房3.043.04003.050057.6713.67%出让000涿州市2016年供应计划项目表总量廉租房经济适用房中小套型商品住房划拨保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比%保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房总量中小套型商品住房廉租房经济适用房水域及水利设施用地：0公顷特殊用地：住房用地住房供地总量66.8其中存量27.27其中增量商服用地：12.9公顷工矿仓储用地：公共管理与服务用地：51.77公顷交通运输用地：国有建设用地计划合计：215.87公顷供应计划年度：2016年度后期土地供应量仍然较大20房地产市场整体分为四大板块，分别是中心老城区板块、高铁新城板块、107国道板块、健康城板块，整体存量房较低，其中高铁新城板块引领涿州房价市场。涿州市场板块划分21供应：目前在售的新房大盘不少，主要分为高铁新城、107国道沿线，健康城板块以及老城区北部板块。高铁附近的项目主要包括占地面积588亩、总建筑面积超百万平米的鸿坤·理想湾，占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城等项目，华融置业也在高铁附近拿地，高铁新城的住宅项目整体供应量较大。107国道沿线靠近北京房山区琉璃河镇的三利中和城项目占地2200亩，建筑面积约300万平方米，建成后可容纳12万人的居住人口，而107国道沿线靠近涿州城区也有几个项目在售。另外，老城区北部也集中了隆基泰和开发的占地404亩、总建筑面积80万平方米的香邑溪谷，鸿盛地产开发的占地约270亩、总建筑面积约35万平方米的鸿盛·凯旋门以及名流地产开发的翡翠滨江等。总体来看，涿州住宅项目大盘较多，供应量较大。商品房供应大22涿州房地产市场市场逐渐呈现供不应求态势：存量正在逐步减少，主要供货的项目为高铁新干线、华融·现代城、润卓·天伦湾及翡翠滨江项目，其他项目多为尾盘销售。高铁新城市场：待售套数，高层1373套、洋房603套，总计1976套。待售面积，高层137300㎡、洋房71635㎡，别墅4826㎡，总计213761㎡。待售总价，高层16.4亿元、洋房7.4亿元、别墅1.1亿元，总计24.9亿元。暂无新产品入市。由于目前项目去化比较快，特别是高铁新城的几个项目已经没有多少“余粮”了。牛津花园项目一共3000多套房源，目前仅剩400多套房,鸿坤理想湾以及K2狮子城也仅剩少量尾房。目前在售的其他项目，基本已将拿到预售许可证的房源全部推出，尚未推出的都是没拿预售许可的房源。区