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REITS案例分析PLANAREITs香港REITs现状香港REITs市场成立于2003年7月，2005年11月25日领汇(0823)成功上市，经过8年的光景，现在香港共有10支REITS上市，分别是越秀房产信托基金(0405)、阳光房产(0435)、睿富房地产基金(0625)、置富产业信托(0778)、泓富产业信托(0808)、开元产业信托(1275)、富豪产业信托(1881)、冠君产业(2778)、汇贤产业信托(87001)及领汇。在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或是由上市公司分拆出来。例如长实(0001)旗下的置富产业信托、泓富产业信托及汇贤产业信托；越秀(0123)旗下越秀房产信托基金；恒基(0012)旗下阳光房产；富豪国际(0078)旗下富豪产业信托；鹰君(0041)旗下冠君产业。除置富产业外，其他REITs的股东回报率大多在7%以下。（置富产业为21.9%）香港REITs相关法律法定形式信托单位上市要求必须上市最少股东限定无资产要求90%以上资产为收益性资产对境外资产限制无对境外股东限制无借款上限45%分配下限90%的税后受益税收待遇•REITs免征税。•REITs一般通过SPV持有资产，这些SPV香港资产的收入将被征税。•REITs分红免税。•海外收入不受香港税法限制。分配限制无特殊优惠无资本收益税，境外基金免税REIT成立时间2003年7月成立，2005年11月第一支REIT上市市场规模230亿美元上市REITs数量10总体评价•对跨境上市有税率优惠•REITs可以为内部管理或外部管理案例一越秀REITs香港上市越秀REITs模式2005年12月21日，香港联交所挂牌上市上市共发售10亿份基金单位,其中越秀投资持有31.3%,越秀集团持有0.8%,其余67.9%为社会公众份额。以发行价每份3.075港元计,REITs在市场中共募集资金约20亿港元。白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场等四个国内优质物业•越秀投资注册六家BVI公司，4个物业转给4个BVI，然后GCCDBVI将四个子公司的股权全部转让给越秀Reits•REITs以物业为支撑,向社会发行基金份额募集资金,并交由资产管理公司管理运作,资金信托人托管。•资产管理公司、物业租赁代理公司和顾问公司,都是由越秀控制的子公司案例二春泉REITs香港上市春泉REITs模式2013年12月5日，春泉产业信托（01426）在港交所上市，由瑞士信贷担任独家全球协调人和上市代理人。托拟发行4.395亿股，每股的发行价格区间在3.81-4.03港元，涉及资金规模近18亿港元。北京华贸中心写字楼1座、2座的所有办公楼层，以及位于两幢写字楼地库的约600个停车位，北京CBD超甲级办公物业。德意志银行、德国软件公司SAPAG和美国出版商康泰纳仕为大客户，合计租下的办公面积为16%。租户客源分散且较为优质。2010年至2013年上半年，平均出租率从90%上升至96%。•春泉产业信托100%持股RCA01公司，再通过该公司持有上述项目的所有权。•公众持有人将持有该信托单位的40%，RCAFund原先持有春泉产业信托100%的股权，上市后被稀释至60%。•在4.395亿股中，22.3%为新发股份，剩余77.7%属于老股东的存量股份。老股东在发行后或可套现13.01亿港元至13.76亿港元。•发行9800万新股后，将给春泉产业信托带来募集资金3.73亿港元或3.95亿港元，将用于偿还项目部分定期贷款。案例三中信启航深交所上市中信启航模式中信启航模式优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍，每份受益凭证面值100元国内Reits标准化，为保险资金等机构投资者打通了投资通道，有效突破监管机构对非标产品的限制。但依然没有税收优惠政策。一级市场投资人退出•非公募基金将所持物业的100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs，对价的75%以现金方式取得，25%份额由本基金持有并锁定1年。•优先级投资者在IPO时点以全现金方式全部退出，次级投资者获得部分现金分配及REITs份额•除REITs外，基金可以市场价格出售给第三方实现退出，REITs退出方式的重要补充。