产业地产政策、案例分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010招商地产蛇口海上世界项目定位沟通稿[深圳中原事业二部项目专案组][ShenZhen.2010.04]Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010产业地产政策、案例分析本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的工业用地仍大量的存在；居住用地工业用地深圳市规划国土委公布了《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，到2020年，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，即建设用地总规模控制在976平方公里以内，深圳可用地逼近“红线”；在存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，它的工矿用地只有不到8%),这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地。优化空间资源配置，促进产业转型升级和城市的发展产业地产的发展产业地产的发展城市更新：是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和城市更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动;a)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;b)环境恶劣或者存在重大安全隐患;c)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展需求,影响城市规划实施;d)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形;城市更新：基于旧厂房、通过拆除重建、综合整治等手段增加建筑面积实现产业升级。非城市更新类：属于净地开发，这类项目一般设计提升容积率或改变土地性质，或两者同时调试调整的问题。工改工产业地产的发展工改工：现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。•综合整治类：综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。•功能改变类：功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构。•功能改变类：通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。（拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的,原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价）产业地产政策发展1232008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》201301“1+6”文件出台201312《转让细则》201408《转让通知》探索期磨合期完善期称213号文件，已经不再采用1号文件：《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》6子文件：《深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的通知》、《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》、《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》、《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》、《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知》、《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》的通知》现行补充、完善1.扩大分割转让范围增加了两项工业楼宇可以转让的情况取消了原《办法》中旧工业区改造升级项目中的自用比例不低于50%的比例城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让（配套设施面积不超过总面积30%）201301《深圳市工业楼宇转让办公（试行）》与2008《深圳市楼宇转让暂行办法》比较2.转让方式更灵活转让的工业楼宇可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可以自行交易改变原来必须在是土地房产交易中心公开进行的办法3.改变工业楼宇登记方式规定规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记;对于限整体转让的工业楼宇,可以栋为基本单元进行房地产权登记改变以往以一宗地为单位核发一本房地产权利证书的登记模式。4.明确转让增值收益须按比例上缴为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的行为,对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例进行了规定。201312《深圳市工业楼宇转让办公（试行）实施细则》增加工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售（软件政府特批预售）明确城市更新项目首次增值收益的缴纳（配套补缴地价后免收，而楼宇部分又比非城市更新项目优惠）201408《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》增加明确非城市更新项目首次增值收益的缴纳明确二次转让增值收益的缴纳（表现出可以操作的空间核定、核实缴纳）政策解析产业地产特征产业地产特征政策导向性明显区别于传统的商务物业，产业地产带有明显的政策特征，包括分割、进驻、税收等以产业研发为主产业园区建筑面积70%以上均为研发办公指标，以产业发展为主，园区的发展和目标产业有极大关系承载产业转型升级政府鼓励发展产业地产，产业地产地价远低于传统的商务物业，以带动片区经济发展和产业的转型升级产业功能提供园区产业功能促进企业孵化发展交易流程繁杂办理产权分割、后期交易阶段流程较为繁杂，在一定程度上会影响到销售进度和回款时间产业聚集对进驻产业地产的对象进行限制，打造匹配政策发展，产业集聚性强的产业园区在未来土地供应紧缺的局面下，政府从以往卖地招商，转变为以房招商，促进产业转型升级》》》分割转让3种分割方式，租售比受到限制，在前期需明确项目的具体销售比例，后期执行阶段需针对销售部分进行推售优化策略以及相关报批流程；》》》分割转让序号可分割转让的情形1企业破产清算2法院实施强制执行3主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产4企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分5产业转移后的非自用部分6单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分7租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分8准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇9其他情形非城市类更新项目可以通过以下9类特殊情况进行分割转让，分割比例但不得超高50%，通常采用第六种方式》》》购买资格工业楼宇的购买对象只能是企业，不能是个人，同时购买对象需要通过产业主管部门的资格审查才能购买，二次转让时仍受到此项条款的约束，产业地产的投资价值和客户群体受到制约；（相对销售，租赁方式并没有明确的流程以及审核主管，可以个人进行租赁，但高新区例外）》》》销售流程购买对象须符合项目的限定产业，在购买前需获得当地的产业主管部门的审核，获得进驻的批复书后方能进行购买（个人还需要注册新公司），在一定程度上将会拉长客户的购买周期，影响到回款的速度；》》》增值收益（开发商→个人）（业主→个人）201408《转让通知》增值收益可操作空间：四、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年内再转让的，按照《办法》第十四条第三款第（三）项规定的方式缴交增值收益（核实征收）；无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五征收。（核定征收）》》》销售流程前期筹备阶段：项目在进行分割转让时应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让书面意见；对受让人提出产业准入条件的书面意见，甲方需和产业主管部门落实项目的产业进驻门槛，并取得产业主管部门出示的批复意见文件；和产业主管部门明确项目的审批流程和时间周期；工业楼宇分割转让的，在测绘前，先由转让方提出具体《共有和专有》划分方案，再由规划国土主管部门对其方案进行审核并最终确定具体的范围。前期和政府明确项目的增值收益的征缴方式；明确项目可分割转让部分明确受让人产业准入条件首次转让二次转让受让人资格审核二次转让增值收益缴纳园区运营补交地价增值收益缴纳注册、审核公司增值收益缴纳产品定位，政策限制下，如何针对项目目标客户以及政策限制，进行产品定位？包括产品面积、荷载、层高、硬件配置等？租售划分，根据发展商的预期目标，如何在政策的划分限制下进行产品租售划分，实现收益最大化？门槛限制，产业政策限制下，如何调整客户进驻门槛，解决客户购买问题，精准找到目标客户，实现项目快速销售？政策限制下的客户拓展，在产业限制门槛以及增值收益的影响下，将会导致项目的投资价值受到贬损，客户群体受到限制；政策的限制，导致工业地产项目在销售前期及后期将会面临不同的销售困难，如何规避和利用政策的不全面性将是解决问题的重点；政策制约难点难点1难点2难点3难点4工改市场在售/待售所在区域项目名字用地性质政策限制售价/租金去化情况在售南山科技园深圳软件产业基地M0严格按照政策执行，行业、价格限制33000研发售罄目前创业广场招租深圳湾科技生态园M0严格按照政策执行，行业、价格限制36500一区售罄、二区启动宝安西乡深业U中心M1在政策范围内，通过注册公司、放宽银行贷款突破销售限制200007.2日开盘，产业研发52套，公寓近400套宝安福永同泰TTMALLM1在政策范围内，通过注册公司、放宽银行贷款突破销售限制2300011月2日龙岗坂田天安云谷M1政策限制宽松，价格不受限23500截止上半年已售155套南山西丽万科云城M0较少受政策限制影响基本市场化58000（公寓）推出135㎡公寓已售罄宝安西乡中粮商务M1以租代售（增值收益影响）——全部售罄在租龙岗坂田星河WORLDM1只租不售115（租）出租率40%龙岗坂田万科星火onlieM1旧厂房改造90（租）开始招租待售/待租布吉中海信众创城M1以租代售（增值收益影响）预计1W启动认筹龙华莱蒙创智谷M0通过政府沟通，更改前期产业限定条件待定16年入市初为鹏基时代创业园，2009竣工验收，建面8万平，共5栋产业用房，一本证。花样年以9000元/平的价格收购，以建设产业园为由获得政府支持，获准将不超过50%的部分分割销售，但政府规定限文化产业。2011年3月到2012年2月将154套分批次在土地交易中心招拍挂给117家企业，其中102家公司为销售人员设立或用购买者资料成立的空壳公司，售价2.5-3.5万/平。项目为政策探索期的项目，一本大产权证，办公不超过50%的部分采用招拍挂形式销售给文化类企业，花样年提供中介服务。基本指标：位于南山蛇口片区，总建面8万平；产权：项目未能取得独立产权，为一本大产权证；企业审核部门：南山区文产办；产业限制：文化类企业；可售物业：办公50%可分割销售，配套部分持有运营；销售方式：•销售模式：通过招拍挂方式向国土部门申购；•操作模式：花样年同时提供中介服务，并可代注册文化产业公司服务，收取5000元中介费用。美年广场软件产业基地项目名称深圳市软件产业基地地理位置南山区学府路与科园路交汇处开发商深圳市投资控股有限公司规模占地12.30万平方米，建筑面积61.76万平方米总体规划14栋研发办公楼+2栋科技公寓+2栋综合配套大楼行业限定软件、信息及相关配套行业租售策略60%持有，40%销售配套部分商业持有，住宅可售，由企业购买放开至个人可购买投控旗下工改项目，60%/40%划分，限定软件、信息及相关配套行业进驻，租金收入的20%部分上缴政府；项目具有双重限制，第一是位于南山科技园，不仅受到1+6的限制，还受到科技园本身的限制，入园审核更加严苛；第二是政府的投融资项目，在销售价格、租售比例受到明确文件的规定。租售比例租60%售40%企业