房地产项目前期报批流程介绍

房地产项目前期报批流程介绍主要内容一、引言二、前期流程图介绍三、具体流程讲解四、当前各项目所处流程及工作重点探讨一、引言前期流程的快慢决定着项目的开发速度，对项目的资金回笼速度起着决定性的作用。同时前期工作需要开展项目定位、方案及施工图设计、各项报批等大量的工作，如何在尽可能短的时间完成前期成为各房地产公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也体现了各家的水平。一、引言不同开发商拿地至销售时间对比：标标企业：龙湖灌口项目6个月、万科6-9个月、中海集美项目7个月一般企业：阳光翡丽湾约半年，常规约1年我们：同城湾9个月、高郡16个月，下个项目？？二、前期流程图简介前置：技术审核节能评估责任单位：专业第三方、节能监察中心、经发局水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局环境评审（开具影响类别确认书，报告审批）责任单位：专业第三方、环保局立项报备责任单位：业主、发改局项目报建责任单位：业主、建设局方案设计责任单位：业主、设计单位用地规划许可证责任单位：规划局用地处方案报批责任单位：规划局建设处、市政处土地初始登记责任单位：国土局权籍处施工图设计及修正责任单位：设计单位建设工程规划许可证责任单位：规划局建设处、市政处施工图审查责任单位：审图所消防专项审查责任单位：支队建审科或区大队人防专项审查责任单位：审图所人防设计告知书责任单位：人防办地质勘察责任单位：业主、勘察单位防雷专项审查责任单位：气象局市政、绿化审查责任单位：市政园林局下接工程发包二、前期流程图简介工程招标责任单位：业主、咨询单位招标报备责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办签订施工合同责任单位：合同双方交劳保责任单位：造价站支付及履约保函责任单位：银行或担保公司监督备案责任单位：质监站施工单位办理的其它手续责任单位：施工单位建设工程施工许可证责任单位：建设局开工备案责任单位：质监站上接施工图审查三、具体流程讲解节能评估责任单位：专业第三方、市节能监察中心（一）节能评估主办单位：专业第三方、市节能监察中心前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制节能评估方案，再报节能监察中心审核批准。成果：项目节能专篇及其附表、节能评估审查意见书。点评：该流程没有实际意义，属于比较务虚的流程，一般房建项目也都能满足，拿地后可以提前做。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位项目立项报备三、具体流程讲解（二）水土流失评估主办单位：专业第三方、水利局前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制水土流失方案，再报水利局审核批准。成果：水土保持方案、节能评估审查意见书。点评：相对务虚的流程，该流程根据土方开挖及回填量做水土流失评估，要求项目施工时检测，目前尚未遇到。土方量大小对于评估会有影响，而这个数据根据我们的方案测定，所以有操作空间，尽量按小的评估。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局项目立项报备三、具体流程讲解（三）方案设计主办单位：甲方、设计单位前置工作：项目定位后置工作：方案审批、施工图设计流程：设计单位根据甲方对项目的定位进行方案设计，确定项目总平面布置、单体形体、平面功能空间布置、项目外立面效果等。成果：方案设计文件。点评：方案体现了项目定位、产品经营思路和品质，也基本上决定了项目建安成本的发生，为设计工作中最重要的一环。设计过程中核心问题注意提前向规划局征求意见。外部资源：规划局经办人员阶段其它工作：方案设计、项目前期策划方案设计项目定位方案审批施工图设计三、具体流程讲解（四）环境评审主办单位：专业第三方、环保局前置工作：方案设计确定总平后置工作：方案审批、竣工环评验收流程：设计完成总平面及建筑功能——报环保局根据规模和用途确定需要编制的环境影响文件（报告书、报告表、登记表）——委托专项公司编制环境影响文件——报环保局审批。成果：环评文件及批复点评：不同的环境影响文件主要影响编制时间和审批，也影响收费，报告书要求最严格，一般的商品房项目编制报告有即可，确定时注意与经办人员沟通。外部资源：专业第三方，第三方与环保局一般都有很好的关系，可以委托他们进行环评定类和后续的审批沟通，如有必要适当提高付费。阶段其它工作：项目前期策划项目环评方案设计方案审批三、具体流程讲解（五）地质勘察主办单位：勘察公司、施工图审查公司前置工作：确定楼体布置、柱位和柱低轴力后置工作：地质勘察成果审查、施工图设计流程：方案或扩初设计确定楼体、柱位、柱低轴力——勘察作业——勘察成果审查——用于后续结构设计（主要桩基）。成果：地质勘察报告点评：主要分析地质情况，为后续施工图设计、基坑支护的设计依据，要求能确实反应地质情况，所以要求每个钻孔都要跟踪，土层需要做相应的试验，地下水位、地下水质、土层耐力、基岩确定、基础推荐方案都对后面的设计起着很大的作用，定稿前要做相应审核。外部资源：涉及安全，建议按规范勘察和审核。阶段其它工作：施工图设计准备、建筑扩初设计地质勘察方案扩初设计施工图设计三、具体流程讲解（六）立项报备主办单位：发改委前置工作：节能评估、水土流失评估后置工作：项目报建、方案报批、项目报建流程：前置两项批复——填制相应表格——审批获得批文。成果：立项备案表点评：这个流程主要为政府收集固投数据，更注重程序审核，但却是一个关键节点型的流程，对我们来说要注意的是项目投资规模（建设投资）的填写，该金额是后期如果在建工程转让时计算是否达到25%投资额的依据。外部资源：无需使用外部资源。阶段其它工作：施工图设计立项报备节能评估方案报批水土流失评估方案报批项目报建三、具体流程讲解（七）项目报建主办单位：建设局前置工作：立项报备后置工作：招投标流程：工商局开具股权关系证明——报批——取得报建表。成果：项目报建表点评：这项批复是决定项目设计和施工招标需要采取哪种方式，国有公司一般要求公开招标，民营企业不涉及公共安全的项目可以直接发包，涉及公共安全的项目一般要求邀请或公开招标，房地产项目一般会要求邀请或公开招标。外部资源：无需使用外部资源。项目报建立项报备股东关系证明相关招标三、具体流程讲解（八）方案报批主办单位：规划局建设处、综合处、技术审核中心前置工作：立项报备、报建、环评、方案设计后置工作：施工图设计及审批流程：方案设计——方案技术审核——方案效果专审方案许可审批——取得方案批复成果：方案批复及附图点评：前期流程的最重要程序之一，主要核定项目总平、平面、立面、剖面，效果，此项一过，建设方案即定型，批复后外轮廓和主要功能不得随意调整。其中技术审核主要针对《规划管理技术条例的符合性》，主要针对面积、退线、间距、层高、图面标注、停车、道路开口、日照、3D模型等外项；方案效果专审主要是外立面表现、楼栋体量审核。外部资源：审批人员、设计单位、其它社会资源。方案报批立项报备环评施工图设计及审批报建三、具体流程讲解（八）方案报批主要依据：土地出让合同之规划条件、规划管理技术条例、房产面积测算细则、地下层开发管理细则、其它规划发文（可以规划官网查阅）主要争取条件：主要是为了规避面积计算，争取有利条件，包括规划条件的限制性和建议性指标（如密度、限高）、条例和规范的漏洞（如挑空的应用、空调板的应用、门斗门廊的应用、架空通道、露台搭盖空间的应用）缩短时间方法：1、拿地时预先进行方案设计，缩短方案设计时间，标杆企业一般是通过标准设计的复制，会节约更多的时间；2、方案基本成型后即与主办处室沟通，争取支持；3、审批过程紧密跟踪；4、前置方案专审和技术审批同步进行。阶段其它工作：施工图设计三、具体流程讲解（九）用地规划审批（开发贷五证之一）主办单位：规划局综合处前置工作：立项报备、报建、总平设计后置工作：方案批复、土地初始登记流程：方案总平确定——立项报批——取得批复成果：用地批复及附图点评：原来与方案并联审核，现改为单独审核，程序化简化很多，主要依据土地出让合同审批，确定项目用地规模、容积率、密度、绿化率、退线、高度等，一般只限这上限，不针对方案具体值审批。外部资源：一般不需要特殊沟通。用地规划立项报备总平设计土地登记、方案报批报建三、具体流程讲解（十）用地初始登记（开发贷五证之一）主办单位：土房局权籍处前置工作：用地规划许可后置工作：产权登记、开发代款流程：用地规划许可——用地红线放样——交契税——申报审批成果：土地证点评：该流程不影响前期其它手续办理，主要用于开发贷款，申报时须交土地成交总价3%的契税，如早交会损失一定的利息，如公司没有其它用处可暂缓办理。外部资源：一般不需要特殊沟通。土地初始登记立项报备总平设计土地登记、方案报批报建三、具体流程讲解（十一）人防设计告知承诺主办单位：人防办前置工作：方案批准后置工作：施工图设计和审批流程：提供方案批复附图及相应文件——填制表格——取得承诺成果：人防告知承诺函点评：民建项目均需要建设人防面积，区别高层（以9层计）和多层计算应建人防，主要沟通方向为项目附带或异地建设、是否给予建设人防物资库，如单建式人防一般需要更高的资质的设计单位承担，最好与厦门本地设计院合作。外部资源：设计单位、人防经办。人防告知承诺方案设计施工图设计审批三、具体流程讲解（十二）施工图设计主办单位：甲主、设计单位前置工作：方案设计、勘察后置工作：规划工程证、消防、施工图审查、人防等等专项审查流程：设计——内部审核——相关报批修正——定稿——再报批成果：施工图设计文件，各专项设计专篇点评：主要落实方案效果和开发意图（如改造后功能的体现），需要各专业协调进行。这阶段需要将我们对于效果、功能、选材、设备选型、空间利用预留、后期改造预留、景观修正等落实到位。需要对相关规范有较好的掌握，核心问题（如规划、消防相关）须提前沟通。外部资源：设计单位、审图所、各主管部门经办。施工图设计方案设计地质勘察各主管部门批复人防告知承诺三、具体流程讲解（十三）建设工程规划许可证审批（开发贷五证之一）主办单位：规划局综合处、技术审查中心前置工作：施工图设计、规划技术审核后置工作：招标、施工许可证、后期验收、开发贷流程：设计——技术审核——规划许可审批——批复取证成果：建设工程规划许可证及附图点评：前期是重要的手续之一，直接影响后续招标和开工手续办理，有些项目在拍卖时会约定这个节点的完成时间。审核的内容与方案基本一致，但审核比方案更细致，为规划验收的主要依据，将来拟按这阶段报送的效果图对竣工外立面进行验收。其中技术审核会核对到效果图与建筑图是否完全一致、平立面是否完全一致。外部资源：设计单位、审图所、营销咨询单位、主管部门经办。规划许可证施工图设计技术审核施工许可证招标三、具体流程讲解（十三）建设工程规划许可证报批主要依据：土地出让合同之规划条件、规划管理技术条例、房产面积测算细则、地下层开发管理细则、其它规划发文（可以规划官网查阅）主要争取条件：主要是为了规避面积计算，争取有利条件，包括规划条件的限制性和建议性指标（如密度、限高）、条例和规范的漏洞（如挑空的应用、空调板的应用、门斗门廊的应用、架空通道、露台搭盖空间的应用）缩短时间方法：1、技术审核会耗费一定时间，但只审总平图和建筑平、立、剖，所以在施工图设计进度上可以这部分先安排设计；2、审批过程紧密跟踪；3、方案阶段详细一些，施工图尽量不要对方案做出更改，特别是外立面和外轮廓；4、本地院做施工图，可以缩短改图时间。阶段其它工作：施工招标准备、专项设计三、具体流程讲解（十四）消防报批主办单位：市消防支队或区消防大队前置工作：施工图设计后置工作：规划工程许可证取件、施工许可证、消防验收流程：设计——报备或报批——取得批复成果：消防设计许可批复或备案证明点评：施工图阶段最重要的审批手续之一，分为报备和必审，必审项目主要为影响较大的（如一类高层住宅超18层，高度大于50米的公建，丙类且面积大于2500平厂房，总面积一万平以上商场、宾馆，两千平以上的影院，五百平以上的卡拉OK厅等娱乐场所等）。报备在大队，必审由支队办。影响利用的主要为消防扑救面、登高场地、车道、疏散