搜索
Contents01轻资产模式产生背景-02什么是轻资产模式-03轻资产模式划分-04轻资产时代不可不探究的模式：REITs-05轻资产时代的资产证券化趋势研判-目录01-商业地产轻资产模式产生背景根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。但是在现阶段的商业地产领域，跑马圈地时代已经过去，行业间的竞争正进入深水区。当土地升值速度高于资金成本时，房地产企业有动力去寻求储备土地，以至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准，此为房地产行业的重资产模式一个体现。然而，在后土地红利时代，房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期资金成本时，房地产企业转型已成必然。商业地产轻资产模式产生背景商业地产新格局：轻资产转型是关键商业地产发展的三大元凶A同质化竞争B运营模式存疑C资金压力过大现金流难以保障企业资金链容易断裂融资压力大相比于住宅地产，商业地产的投资更大、回报周期长，对于资金的依赖更大，现金流难以保障过去集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会沉淀较多资金，影响企业资金链开发商自身资金薄弱，外部融资模式单一，大部分依靠银行贷款来融资，随着银行贷款政策的收紧，将面临越来越大的融资压力资金财务角度分析在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，商业地产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为企业必须思考的重要课题。但在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮助企业在市场中赢得有利地位，要想在竞争激烈的商业地产市场保持优势地位，获得持续快速扩张，就应寻求经营模式、盈利模式上的转型，地产企业运营模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”。商业地产“轻资产模式”在此背景下应运而生。背景一：重资产模式已不能满足商业地产的发展商业地产轻资产模式产生背景商业地产与金融密不可分，经济新常态下，随着国家政府对“互联网+”的大力支持，商业地产的转型升级已经迫在眉睫，抓手金融与互联网必然成为商业地产突围的一种重要方式。金融与互联网的告诉发展在倒逼商业地产由重资产模式向轻资产模式转型。具体国内商业地产巨头的最新发展动向来看，从北京珠江地产旗下珠江摩派项目推出的以项目优选租户的租金进行的创新型保理业务“租金宝”的入市，到万达地产以高收益、稳保障、低门槛、可流动的众筹型产品“稳赚一号”的推出，再到国内万科深圳前海首只公募REITs基金的发行，均说明了商业地产轻资产模式正在悄然兴起。商业地产轻资产模式产生背景背景二：金融与互联网的发展倒逼商业地产转型02-什么是轻资产模式？轻资产模式由麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展。业务外包客户关系品牌知识质量控制业务整合价值链定位核心能力轻资产运营基础运营依托运营利器运营捷径运营关键运营要素运营法定运营要务轻资产模式运营要素什么是轻资产模式？轻资产模式概念发源于美国房地产企业，主要指分工专业、资产轻型化、房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资金更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行资金。高杠杆率风险小专业化程度高投入小标准化程度高高回报率010203040506物业管理品牌溢价收益商业运营开发代工管理收益衍生收益地产基金金融服务收益010203040506商业地产轻资产模式特点商业地产轻资产模式收益来源不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运营过程带来的企业价值增值市场演化的核心是不断专业化，将成为一个精细化的行业，开发商主要通过增值服务获取收益什么是轻资产模式？商业地产轻资产模式业务线选择住宅酒店商场写字楼工业地产养老地产城市综合体价值链定位拿地开发销售招租物业管理商业运营资本资源基金平台私募债券平台资产证券化平台轻资产战略的三个价值空间现有资源优化空间业务线选择价值链定位商业地产创新空间价值链定位资本资源金融模式创新空间业务线选择资本资源什么是轻资产模式？轻资产战略的三个决策维度03-轻资产模式划分从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式集运营与投资为一体运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式投资机构为核心运营商为核心投资机构作为财务投资的类资管模式，典型如万达商业地产拟实施的轻资产模式运营机构作为受托管理人的基金模式，如西蒙、铁狮门模式PS:下文中将对凯德、万达、万科、高和等知名公司的轻资产模式进行详细的分析。轻资产模式划分三种主流轻资产模式集团于1994年进入中国，是中国领先的房地产外企。目前在华总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。未来3年，凯德将打造近50个地标，总开发投资额近1,800亿元人民币，其中超过一半以上位于中国。亚洲领先的房地产开发商：凯德集团在中国秉持明确的综合体战略，拥有8座来福士综合体旗舰项目。此外还开发运营大型城镇综合性项目及核心城市地铁上盖综合体，并参与旧城改造的综合治理；亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者：凯德集团在中国38座城市拥有64家购物中心，物业总值约848亿元人民币，总面积约652万平方米，其多元的购物中心组合涵盖区域地标型和社区型购物中心，从而满足中国各区域的差异化需求，为消费者提供国际化、一站式的购物、休闲及娱乐体验；全球最大服务式公寓业主和运营商：凯德集团旗下的雅诗阁有限公司(“雅诗阁”)是全球最大的国际服务公寓业主和运营商。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有和管理着71家物业，近13,000套服务公寓单位；亚洲房地产金融先锋企业：凯德集团注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值约297亿元人民币。私募基金有12支，总规模约74亿美元。轻资产模式划分凯德组织架构及业务板块凯德模式（全产业链模式)：横向全产业链+纵向全产业链横向全产业链：业务覆盖办公楼、住宅、购物中心、服务式公寓及综合体，资源整合，一体化发展，各物业形态相互补充促进；且各物业形态各自运转，有各自的全纵向产业链；纵向全产业链：集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通从开发、投资建设、运营管理与投资退出整条产业链项目拓展能力•获取土地储备和投资机会的能力•在各市场拥有专职团队，负责土地及项目收购开发能力•全面的开发能力•面向多元化租户及消费群体的不同类型地产物业的经验运营管理能力•通过运营或资产改良提升物业价值•通过庞大的客户网络提升经营业绩，创造良好资产收益率资本运作能力•获取资金，高效利用资本，提升投资效率•综合运作不同投资结构和投资工具，最大化资本生产力首先，全产业链模式帮助凯德中国在整个零售房地产投资价值链中获取价值；其次，全产业链的业务模式为提供了一个多元化盈利基础，包括租金收入、管理费收入和物业增值。轻资产模式划分凯德模式——全产业链模式凯德模式中的轻资产模式特征主要反映在以下两点：优秀的运营管理能力：基于横向产业链的大客户、大数据、大平台；对商业物业合适的定位和实时适时的改造；新加坡国际经验+根据当地政策环境做出的调整拥抱互联网、与时俱进完善的内部人才培养体系稳定租金收入作为资产证券化退出机制的强有力保障强大资金平台支持：多渠道资金支持；PE和REITs分别承接不同阶段项目的投资，将资金特性与项目发展阶段良好结合轻资产模式划分凯德全产业链模式的轻资产特点全产业链模式：将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。1、盈利模式：基础管理费用+额外收入（基于持有份额的分红）在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架（如下图）。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本（私募基金与信托基金REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。轻资产模式划分凯德模式详解基础管理费以嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）为例，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%);业绩提成费为净收入的4%;物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。额外收入由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。1、盈利模式：基础管理费用+额外收入（基于持有份额的分红）轻资产模式划分2、融资模式：PE+REITs凯德商用以凯德商用为例，凯德商用主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。轻资产模式划分凯德模式详解项目运作流程凯德商用通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售我国信托（CRCT），将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在我国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。REITs运作——嘉茂零售中国信托分析2、融资模式：PE+REITs轻资产模式划分BC凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题信托产品以稳健的收益健康发展A轻资产模式划分凯德模式三大特点投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达轻资产重资产轻资产模式划分万达减肥由“重”变“轻”已开业109个万达广场一是开业400个至500个万达广场；二是万达商业地产净利润的