第九章假设开发法及其运用

第九章假设开发法及其运用•第一节假设开发法概述•第二节假设开发法的基本公式•第三节现金流量折现法和传统方法•第四节假设开发法测算中各项的求取•第五节假设开发法总结和运用举例第一节假设开发法概述一、假设开发法的含义二、假设开发法的理论依据三、假设开发法适用的估价对象和条件四、假设开发法的操作步骤•假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。•是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。•假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。一、假设开发法的含义二、假设开发法的理论依据•其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。•假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。三、假设开发法适用的估价对象和条件•（一）适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。•包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地)、在建工程(房地产开发项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。三、假设开发法适用的估价对象和条件•（二）需要具备的条件在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：•①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。•②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。还要求有一个良好的社会经济环境：•房地产法规、土地供应计划、房地产信息资料库。三、假设开发法适用的估价对象和条件•（三）假设开发法的其他用途适用于房地产开发项目投资分析。•（估价：典型投资者角度，投资分析：特定投资者的角度）具体可为房地产投资者提供下列三种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格（2）测算房地产开发项目的预期利润（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用四、假设开发法估价的操作步骤•1.调查待开发房地产的基本情况；•2.选择最佳的开发利用方式；•3.预测后续开发经营期；•4.预测开发完成后的房地产价值；•5.预测后续必要支出及应得利润；•6.测算待开发房地产价值。第二节假设开发法的基本公式•一、假设开发法最基本的公式•待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润•后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润•对于上述公式中，具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字。应用上述公式：•一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况；•二是要把握开发完成后的房地产经营方式。将生地建成房屋将生地开发成熟地将毛地建成房屋将毛地开发成熟地将熟地建成房屋将在建工程续建成房屋将旧房装修改造成新房出售出租直接经营二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式•（一）求生地价值的公式•1.适用于将生地建成房屋的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润•2.适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式•（二）求毛地价值的公式•1.适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润•2.适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式•（三）求熟地价值的公式（在熟地上进行房屋建设）熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润•（四）求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润•（五）求旧房价值的公式旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式•（一）适用于开发后出售的公式•V=VP-CV-待开发房地产的价值；VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；C-应扣除项目•（二）适用于开发后出租、直接经营的公式•V=VR-CVR-用收益法估算的开发完成后的价值V、C同上；房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。考虑货币的时间价值有两种方法：采用折现的方式，称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，称为传统方法。第三节现金流量折现法和传统方法•一、现金流量折现法与传统方法的定义二、现金流量折现法与传统方法的区别•1.对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价时点的金额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测未来现金流量。•2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。•3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。三、现金流量折现法与传统方法的优缺点•现金流量折现法：结果精确，但比较复杂；•传统方法：结果粗略，但相对简单。•现金流量折现法具体需要做到三点：(1)开发期和经营期要估计准确；(2)各项支出、收入在何时发生要估计准确；(3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。第四节假设开发法测算中各项的求取•一、后续开发经营期•后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的时间（即估价时点），终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。•开发经营期可分为开发期和经营期。开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。•开发经营期、建设期、经营期之间的关系见下图：开发经营期建设期建造期前期销售期经营期开发经营期建设期建造期前期运营期经营期•预测开发经营期可以分别预测其各个组成部分，再把各部分连接起来。•建设期的具体估算方法：一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期；二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。二、开发完成后的价值•预测开发完成后房地产的价值，首先要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；其次要弄清该价值是在哪个时间上的价值，第三要弄清预测的方法有哪些。•(一)开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的市场价值。•(二)开发完成后的价值对应的时间可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。•(三)开发完成后的价值的预测方法出售的房地产•运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋势来推测。出租或经营的房地产•预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。三、后续必要支出及应得利润•后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的税费（取得税费）和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。•它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值；它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的必要支出及应得利润。三、后续必要支出及应得利润•取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者缴纳的有关税费。该税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。•后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。•一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。•应计息的项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值及其税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。•未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。三、后续必要支出及应得利润•后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体的视为集中发生在该时间段的期中。•开发利润的测算中，不同利润率对应不同的计算基数，测算时要相互匹配。•总利润率与年利润率。四、折现率•计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利息和开发利润两部分。五、测算中的其他有关问题•(一)注意假设开发法的三种估价前提自己开发前提；自愿转让前提；被迫转让前提。•(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益第五节假设开发法总结及运用举例•一、假设开发法总结假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。一、假设开发法总结•运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。一、假设开发法总结•待开发房地产状况可分为可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧房三大类。•可供开发建设的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。•开发完成后的房地产状况，对