搜索
1国购集团/中国此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制易居中国旗下品牌/克而瑞信息集团CRICCHINA/201301MarketResearchReport浦江镇项目市场可行性研究报告此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制2报告逻辑框架第二步:市场环境分析第一步:土地属性评估•就市场现状与未来竞争格局，判断项目未来的各类物业发展可行性。OutlineKeyChallengesMethodologyBackground非传统商务区域27.9万方商办用地既树立形象又确保企业收益•分析市场现状及竞争对本项目各物业定位的直接影响，预测、研判今后的直接竞争形势。•如何从项目的土地属性中研判区域未来的发展趋势，从而对本项目的周边属性作出准确判断和认知。•通过现实性和未来性来研判土地的属性。第三步:项目定位研究•根据各项属性分析得出项目的市场策略和整体的形象定位。•以市场的需求为导向，以土地的特征为依据来确定项目的灵魂。本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。3Part1项目本体分析4片区条件/区位属性浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。•浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三林镇经济适用房基地。•浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，离人民广场的距离约为17公里。且交通较便捷，区位上的优势，为浦江镇发展提供了有利的发展空间。浦江镇区位•宗地位于漕泾开发区内，处于漕河泾开发区的右下角，园区内高科技产业较多。距离浦江镇镇中心较近。宗地紧邻轨道八号线联航路站，西侧即为浦星公路，北侧紧邻外环线，交通便捷。距离两大机场较近，到市中心及各大商业圈通达性均较好。人民广场上海虹桥机场本案位置宗地区位浦东新区周浦镇、下沙镇奉贤区浦江板块黄浦江外环线中环线内环线宗地区位世博园区5片区条件/未来规划浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。浦江中心城区规划•10.3平方公里，规划常住人口14万人。•三个组团：北部以高档别墅为主，中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区，南部为多层居住区。中心城区规划1.居住区•总面积10.7平方公里，其中9.4平方公里为产业区。•重点发展高新技术产业，同时引进高层次的相关配套产业。•目前浦江智谷总部园区、863软件园区等已投入使用。漕河泾浦江高科技园区2.浦江中心镇漕河泾浦江高新科技区居住板块产业板块北部高档别墅区：用地面积3.1KM2容积率0.4中部商住综合区：用地面积3.6KM2容积率1.5-2.0南部多层居住区：用地面积3.6KM2容积率1.4产业区6宗地条件/开发指标宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。地块现状图黄浦江地块名称恒南路689号项目四至东至:恒南路；西至:浦星公路；南至:园区道路；北至:联航路；地块基本情况总占地面积155,155平方米地上容积率1.8总建筑面积279,207平方米浦江镇板块以工业与住宅用地为主，商办用地较少，作为商办用地，本项目体量较大，超过紧邻的旭辉及红星美凯龙地块。地块占地共15.5万方，其中商业、办公比例无硬性规定。地块地形较平坦，内部尚有厂房及仓库等建筑未拆迁。本项目位于漕河泾开发区中，与轨道交通8号线联航路站无缝衔接。漕河泾科技园地块现状图7宗地条件/四至环境宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。道路情况：四周道路主要有三条，西侧的浦星公路、北侧的联航路及东侧的恒南路，浦星公路为区域主干道。可直达市中心，交通较便捷，道路宽敞，路面整洁。项目情况：宗地北部隔联航路正对旭辉及红星美凯龙两个商办项目，东部隔恒南路正对复地申公馆商办项目及浦江镇镇政府。住宅情况：项目处于漕河泾开发区内，园区内有浦江智汇园等人才公寓。周边以世博家园等动迁房为主，居住人口素质相对较低。北：联航路西：浦星公路东：恒南路本项目宗地复地申公馆27万方红星广场18万方旭辉国际13万方软件产业园浦江智谷8号线联航路站世博家园（动迁配套房）浦江镇政府8宗地条件/交通宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。站点属性站点名称到本项目时间枢纽换乘站人民广场站39min世纪大道站48min大型商圈站陆家嘴站51min黄陂南路站48min徐家汇站48min世纪公园站45min对外交通站虹桥航站楼69min虹桥火车站72min浦东国际机场78min上海火车站51min上海西站72min上海南站48min地点距离车程人民广场、淮海路约16公里25min陆家嘴约17公里30min徐家汇约15公里25min虹桥机场约21公里30min浦东国际机场约38公里40min上海火车南站约12公里14min外环线约3公里4min中环线约4.5公里6min内环线约8公里8min沪杭高速入口约13公里15min沪宁高速入口约28公里35min轨交出行自驾出行人民广场212虹桥机场浦东机场33上海火车南站4徐家汇5人民广场66陆家嘴14M85项目地块9宗地条件/配套宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。商业配套卜蜂莲花农工商超市世纪联华都灵广场绿地乐和城新浦江城3公里范围内有卜蜂莲花、农工商超市、世纪联华等商业配套，目前来看，区域内可满足商务需求的商业配套非常贫乏，有待于进一步完善。随着北部一品漫城、华侨城等项目陆续开发，社区商业街等新型商业项目已逐渐上市，商业市场在逐步完善和升级中。世博小学浦江镇第一幼儿园卜蜂莲花农工商超市浦江一中绿地乐和城都灵广场育才小学中河小学世纪联华教育配套浦江一中、世博小学、育才小学、中河小学项目地块10区位属性•位于闵行浦江镇，为上海规划“1城9镇”中距市区最近的新城镇，2010年后发展提速。•本项目位于漕河泾浦江高科技园区内，软件产业基地、浦江智谷等新型产业园提供大量高素质消费人群。区域市场•板块重点供应区域集中在华侨城等项目所处的中心镇区域，项目所处区域2012年集中上市商办类项目。•住宅仍是板块市场供需重点，除产业园区外的纯办公市场尚处于启动期。宗地属性•宗地规模大、地形平坦、地块完整，外部道路通达性好。•宗地四周交通便捷，紧邻轨道交通站点及主干道；•现有商业配套以大卖场型等居民日常消费配套为主，商务型及休闲娱乐型配套尚处市场空白。。发展机会•区位发展条件向好，具备一定的产业基础。•宗地地块条件适宜房地产开发。对本案的启示启示一：从区位情况来看，浦江镇后继发展向好，具备一定产业基础支撑，但目前仍然以居住功能为主，商务氛围仍处于形成初期。启示二：宗地规模大，地块平坦，且紧邻轨道交通站点及主干道，满足房地产开发的基本条件。项目属性分析/总结与启示区位发展看好，地块具备基本开发条件。11Part2项目竞争市场机会研究121整体市场研究1.片区房地产整体市场13房地产整体市场/市场表现2009年以来表现活跃，供求放量，成交价快速上涨，受宏观调控影响，成交均价有所下降，但供求量仍然稳步上升。浦江镇板块2006-2012年商品房成交均价走势浦江镇板块2006-2012年商品房供求走势数据来源：CRIC2012系统（单位：㎡）（单位：元/㎡）•2006-2008年，商品房市场持续低迷；从2009年开始，市场开始快速发展，供求放量，2010年、2011年受到政策影响有所回落，2012年供求均有大幅上涨。•成交均价整体呈上涨趋势，2010年达到顶峰，成交价位26235元/㎡，受调控影响近两年略有下降。14房地产整体市场/结构特征住宅是浦江镇板块房地产发展的绝对主力，居住属性浓厚，整体商务氛围尚未成型。浦江镇板块2012年商品房供应结构浦江镇板块2012年商品房成交结构数据来源：CRIC2012系统•2012年商品房供应量共589777㎡，住宅供应量376560㎡，占整个商品房市场供应量的64%，商业市场和住宅市场分别占21%和15%。•2012年商品房成交市场基本以住宅为主，成交住宅成交量占到商品房成交总量的80%，办公成交比重最少，仅占总成交量的8%。•2010年-2012年间出让土地共60块，除去工业用地外，土地供应市场仍以住宅用地为主，商办用地仅占10%。数据来源：CRIC2012系统数据来源：CRIC2012系统15房地产整体市场/发展情况随万科、保利、华侨城、鹏欣等品牌开发商进驻，逐渐由世博动迁配套区发展成综合性的新兴城镇。2013年市场发展及特征起步阶段•世博家园•浦江华侨城•一品漫城市场培育阶段快速发展阶段•万科VMO•万科翡翠别墅•万科早城•保利茉莉公馆•旭辉浦江国际•红星国际广场•复地申公馆随着市区房价快速上涨，浦江镇作为上海近郊板块，拥有便利的交通条件，吸引了大量知名开发商进驻，万科、保利、复地等品牌开发商的高品质产品纷纷上市。高层、别墅、独栋办公等产品均在板块出现，区域房地产市场开始进入快速发展阶段。以世博动迁安置居民搬入世博家园为标志，浦江镇开始出现大型居住小区，其它均为原住居民自建房。2007年2005年2011年浦江镇靠近市区的北部逐渐有开发商进驻，且拿地体量较大，分期开发住宅产品，逐渐完善社区生活配套。随着居住人气增加和板块发展，房价也逐渐攀升。2009年162.细分物业市场/商业17商业市场/整体情况整体处于发展起步阶段，受世博效应刺激，2008年后发展速度加快，但整体供求量均较低，成交价容易受个别项目影响，大幅震荡。2006-2012年浦江镇商业市场供求走势（单位：m2）2006-2012年浦江镇商业市场成交均价走势（单位：元/m2）•从2008年开始，浦江镇商业市场进入了快速发展的阶段。2008年，浦江镇商业成交均价达到18466元/㎡，是2007年成交均价的4.18倍，2009年价格继续上涨，成交均价超过20000元/㎡。与此同时，商业市场的供应面积也迅速增加，2008年的供应量达到12129㎡，环比上涨139.56%，2009年供应量达到41534㎡，环比上涨242.44%，改变了之前浦江镇商业市场量小、价低的局面。•2009年，浦江镇商业市场供求比达到1.8，成交均价达到20526元/㎡，加上宏观调控影响，2010年开始市场供应量减少，价格回落到13894元㎡。此后，浦江镇商业市场供求基本持平，2012年成交价格略有上涨，供应量迅速加大。数据来源：CRIC2012系统数据来源：CRIC2012系统18商业市场/商业发展格局社区型购物中心大卖场沿街商业小型购物广场商业街社区底商江月路商业中心区新浦江城商圈项目地块•北部新浦江城商业带以小型购物广场、社区底商为主，满足区域内居民日常生活配套需求。•南部的江月路商业中心区是最先启动的规划商业区，随世博家园等配套大量导入人口，目前在区域内人气最高。早期以中小型超市、社区街铺为主，随绿地乐和城等项目营业，目前进入商业升级阶段。基本分布在浦星公路西侧，可大致划分成江月路商业区及新浦江城商业带两部分；江月路商业区是目前商户及人流最密集的区域。浦江城、一品漫城小区居民。浦江镇居民。以日常购物、餐饮娱乐为主。建筑形式：建筑形式：消费客群：消费客群：新城区商业带19商业市场/主要业态情况超市卖场、沿街零售等生活配套占最大比重，绿地乐和城是区域内餐饮及休闲娱乐最集中的项目。卜蜂莲花主要业态配比(营业面积）•超市占比最重，其次为电器专业店。•餐饮主要为老鸭粉丝汤此类休闲餐饮。•休闲娱乐主要为儿童游乐场。绿地乐和城主要业态配比（营业面积）