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模拟评估北京城市学院4号学生宿舍楼资产评估报告书学生姓名：夏宇学号：13110603085班级：13财管本3学部：公共管理学部学年学期：2015—2016—1学期课程名称：资产评估学北京城市学院2015-2016-1资产评估报告2目录一、评估对象和评估范围..............................................3二、评估目的和评估基准日期...........................................3三、评估方法的选择...................................................4四、评估计算过程.....................................................5五、评估结论.........................................................7附件.................................................................8北京城市学院2015-2016-1资产评估报告3一、评估对象和评估范围（一）、委托方及其概况委托方：北京城市学院资产占有方：北京城市学院委托方概况：北京城市大学（BeijingCityUniversity）位于北京市海淀区北四环中路269号，是经教育部批准成立的一所综合性普通高校。1984年，创建海淀走读大学（北京城市大学前身）；2003年升格为本科院校，更名为“北京城市学院”；2011年，成为中国大陆第一批拥有硕士研究生院的民办高校。截至2015年6月，该校有中关村校区、航天城校区、大学城校区和顺义杨镇校区四大校区；占地面积约1250亩，教学设备总值达2.3亿元；学校馆藏图书215余万册，实验实训室百余个；设置理工、文法、财经、艺术、外语、管理、医药等学科门类百余个专业；有教工1700余名，全日制在校生2.2万余人。根据2015年6月学校官网显示，该校有专任教师1000余人，其中具有高级技术职称的教师占到百分之三十以上，具有研究生学历的占到百分之六十。学校从外校选聘富有经验的优秀退休教授、副教授100多人及讲师和行政人员共640多人；学校还聘请了兼课教师队伍，共1000多人，理论课教师主要是北大、清华、北航、人大、外国语大学等全国重点院校的教师，其中教授、副教授占60%以上，同时还聘请了一批生产、建设、管理一线的实践专家组成双师型教师队伍。（二）、评估对象：北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼。北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼位于北京市海淀区西北旺镇皇后店6号北京城市学院航天城校区。房屋所有权属于北京城市学院，该校持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。被估资产为一幢五层砖混结构建筑物,建筑时间为2005年，建筑总面积(产权证)为3100平方米。共有房间110间，其中供电室1间；宿管中心占用2间；宿管休息室1间；每层开水洗衣房1间；共计9间。所以可供学生入住的房间共有101间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员2名，清洁人员2名。二、评估目的和评估基准日期北京城市学院2015-2016-1资产评估报告4（一）、评估目的本次评估的目的是为北京城市学院航天城校区学生宿舍4号楼向银行抵押贷款提供参考价值。（二）、评估基准日期根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日2015年12月01日。三、评估方法的选择（一）、价值类型及其定义根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。（二）、评估原则此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。（三）、评估依据1.法律法规依据此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。2.产权依据经查证北京城市学院持有北京市人民政府颁发的房屋所有权证。3.行为依据本公司与委托方北京城市学院于2015年12月01日签订了《资产评估业务约定书》。北京城市学院2015-2016-1资产评估报告54.价格依据委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍4号楼的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）。5.时间依据此次评估结果反映的是在评估基准日2015年12月01日北京城市学院4号学生宿舍楼的价值估算。（四）、评估方法根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。四、评估计算过程（一）、程序实施过程和情况如下：1.立项接受北京城市学院的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。2.签订资产评估业务约定书本机构法人代表夏宇与贵单位联系人签订了《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。3.制定资产评估计划北京城市学院2015-2016-1资产评估报告6针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。4.现场调查项目组4名成员到北京城市学院航天城校区4号楼实地考察，拍照，并做好相关记录。5.收集、分析资产评估资料组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。6.评定估算根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。7.撰写资产评估报告对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。8.项目后评价根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的经验，编写项目后评价。（二）、评估假设1.基本假设（1）、继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。2.一般假设（1）、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化（2）、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化（3）、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内北京城市学院2015-2016-1资产评估报告7（4）、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响（5）、北京城市学院以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化（6）、假设通货膨胀在预期范围内正常波动（7）、被评估单位的性质没有发生重大变化3.特别假设（1）、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。（2）、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。（3）、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。五、评估结论本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：11,236,818.88元大写金额：人民币壹仟壹佰贰拾叁万陆仟捌佰壹拾捌元捌角捌分。评估结果的测算过程（具体过程参见附件）（一）、预期收益测算，（入住率为98%）1.预期年收入101×6×98%×2,000＝1,187,760元2、年各项费用总和北京城市学院2015-2016-1资产评估报告836,000+60,000+25,200+0+12,262.50+11,975+100,000=245,437.50元3、年净收入1,187,760-245,437.50=942,322.50元（二）、折现率折现率=风险报酬率+无风险报酬率=4.3%+3.7%=8%（三）、被估资产取得预期收益的持续时间收益期限为40年。（四）、计算被估资产的价值942,322.50×（P／A，8%，40）=11,236,818.88（元）五、附件（一）、实地考察学生宿舍第十栋的图片资料北京城市学院2015-2016-1资产评估报告9（二）、相关文本资料及价值测算过程占地面积620平方米框架结构砖混结构尚可使用年限41年楼层5层共有房间110间学生寝室101间住宿人数（6人/间）供电室1间开水房1间管理用房2间年入住率98%年住宿费收入1,187,760元住宿费（2000元/年）工作人员5人栋长1人月工资（3000元/人）共计年工资36,000元宿管人员2人月工资（2500元/人）共计年工资60,000元北京城市学院2015-2016-1资产评估报告10清洁人员2人月工资（1050元/人）共计年工资25,200元用水（按9个月配送）每月寝室供水免费每月管理、清洁用水免费年费用0元0元/吨每月共计1500吨免费用电（按9个月配送）月寝室供电25度每月管理、楼道用电200度年费用12262.5元0.5元/度每月共计2725度1362.5元固定资产床铺（200元/架）101×3×200=60,600元共计239,500年摊销额11,975元(按20年摊销)防盗门（800/间）110×800=88,000元书桌、凳子、衣柜（150元/套）150×6×101=90,900元维护修理费100,000元年总费用245,437.50元年净收益942,322.50元注：1、在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。2、税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。3、固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。北京城市学院2015-2016-1资产评估报告114、由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。5、确定第十栋学生宿舍建筑面积由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长50米，宽12.4米，所以面积=50×12.4×5=3100平方米。6、确定可供学生入住的房间数量经实地调查第十栋共有房间110间，其中供电室1间；宿管中心占用1间；宿管休息室2间；每层开水洗衣房1间；共计9间。所以可供学生入住的房间共有101间。7、确定第十栋学生入住率根据宿管中心有关人士提供资料4号宿舍楼的学生入住率为98%左右，其波动趋势不大，因此将4号宿舍楼的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综