我国农村宅基地及耕地价值测算(农村土地估价)

敬请阅读末页的免责条款策略研究研究专题报告我国农村宅基地及耕地价值测算赵建兴[e-mail]苏舟[e-mail]2008年12月12日城乡收入水平差距0200040006000800010000120001400019781982198619901994199820022006城镇人均可支配收入(元)农村人均年纯收入(元)农村土地储备构成其它农用地4%园地2%耕地19%林地36%牧草39%各地区宅基地及耕地总价值0400080001200016000200002400028000山东黑龙江江苏安徽河南湖北湖南广西四川浙江河北广东吉林江西辽宁云南内蒙古福建贵州陕西山西甘肃新疆重庆上海海南北京宁夏天津青海西藏党的十七届三中全会提出，要“建立健全土地承包经营权流转市场”。而对农村土地价值进行系统性的测算，正是评估建立农村土地流转市场所可能产生的深远影响的前提和关键。我们全面梳理了全国农村土地指标并进行了价值测算，结果表明，全国农村宅基地及耕地资源的合理价值约为31.2-32.4万亿元，其中宅基地价值为11.2万亿元，耕地价值为20-21万亿元。‰农村土地流转意义重大。中国二元经济结构的特征越来越明显，城乡居民收入与消费水平差距持续扩大、区域经济也呈现非均衡发展；农村土地流转将为增加农民收入开辟了新的途径，农民出让土地等财产使用权所获得的利息、租金等收入是其财产性收入的主要组成部分；其深远意义还包括：1）有利于农业生产向规模化和集约化发展，提高农业生产效率；2）农民消费水平随之提高，农村消费市场的繁荣对于拉动内需具有重要意义；3）为农村金融服务和产品创新提供必要的前提条件等。‰我国农村土地储量概览。2005年底，全国农用地面积为98.56亿亩，建设用地面积为4.79亿亩；在农用地中，耕地面积为18.31亿亩，林地面积为35.36亿亩；东北平原、华北平原、长江中下游平原、珠江三角洲和四川盆地是我国耕地分布最为集中的地区；耕地资源直接或间接提供了40%-60%的农民收入，个别地区甚至高达80%以上。‰全国宅基地及耕地资源总价值约为31.2-32.4万亿元，包括宅基地价值11.17万亿元，耕地价值约20.9-21.5万亿元。根据我们对各省农村住房总面积、单位价值的测算，并估计了附属设施占地面积的价值，测算得到全国农村宅基地价值约为11.17万亿元。各地区宅基地价值总量基本上与经济实力相一致。如果未来能建立起完善的农村土地流转市场，宅基地中附属设施占地价值将会大幅增加，全国农村宅基地的总价值可望达到20万亿元。按照相关的征地补偿标准测算，全国农村耕地价值约为21.5万亿元；根据收益还原法测算，全国耕地的经济价值为20.9万亿元。综合考虑，全国宅基地及耕地资源总价值约为31.2-32.4万亿元。‰构建农村土体流转市场将对不同省市地区产生不同影响。黑龙江、吉林、湖北、江西、广西、辽宁、湖南等东北、中部地区经济具有一定基础、人均收入处于中等水平，这些省市最具备构建农村土地流转市场的条件，不论是宅基地还是农业用地均有充分流转的需求，也最可能对增加农民财产性收入、发展农村经济、改善农民生活产生积极影响，其他中西部及东北地区的省份影响次之；其次，山东、广东、江苏和浙江等东部省份及四个直辖市等地区经济发达、农村宅基地价值总量较高，农村土地流转的构建和发展将有利于进一步加快城市化进程；最后，西藏、新疆、青海、内蒙古、宁夏等地广人稀的地区农村家庭人均纯收入较低，区域经济也欠发达，可能难以通过土地流转实现财产性收入。策略研究敬请阅读末页的免责条款Page2正文目录一、农村土地流转意义重大...........................................................................................3二、我国农村土地储量概览...........................................................................................41、耕地是农地的重中之重.............................................................................................42、宅基地是农村土地资源的重要部分...........................................................................6三、农村宅基地价值测算...............................................................................................8四、我国农村耕地价值测算.........................................................................................101、基于政府征地补偿标准的农用地价值测算..............................................................102、基于估值模型的土地价值测算................................................................................123、两种计算结果的对比...............................................................................................14五、讨论和结论...........................................................................................................15图表目录图1：城乡收入水平差距...............................................................................................3图2：城乡消费支出水平差距........................................................................................3图3：我国土地资源分布...............................................................................................4图4：农村土地储备构成...............................................................................................4图5：我国耕地保有量指标...........................................................................................5图6：我国林地保有量指标...........................................................................................6图7：2007年农村人均住房面积与人均GDP...............................................................7图8：2007年农村住房总面积与人均住房面积.............................................................7图9：农村住房面积总量与单位价值.............................................................................8图10：农村住房面积总价值与单位价值.......................................................................9图11：农村宅基地总价值.............................................................................................9图12：基于政府补偿标准的农村耕地价值..................................................................11图13：东、中、西部耕地总价值占比.........................................................................12图14：我国农村耕地经济价值....................................................................................13图15：农村耕地总价值计算差异................................................................................14图16：各地区农村宅基地及耕地总价值.....................................................................15图17：农村人均土地价值...........................................................................................16图18：农村人均年总收入与土地价值收入倍数...........................................................17表1：我国耕地集中区域...............................................................................................5表2：各地征地补偿标准差异......................................................................................10表3：各地种粮收益....................................................................................................13表4：还原利率的敏感性分析......................................................................................14表5：农村人均土地价值/2007年人均年总收入倍数...................................................16策略研究敬请阅读末页的免责条款一、农村土地流转意义重大“三农”问题是中国经济发展中的重要问题之一。三十年前，农村家庭联产承包责任制的实施掀启了中国改革开放的大幕；三十年后，农村改革问题再次成为举世瞩目的话题。三十年的改革开放带来了巨大成就，但中国二元经济结构的特征却越来越明显——农业与非农业部门在劳动生产率、技术和金融市场上的二元性日益加剧，城乡居民收入与消费水平差