龙湖两大社区商业诊断报告

两大商业2013年初诊断报告智衡.商业课题组2013年03月05日商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告重庆智衡市场信息咨询有限公司研究总监黄俊（女士）手机：139083294631.本文件为重庆智衡市场信息咨询有限公司（以下简称“智衡”）为龙湖地产有限公司完成的机密文件；未经智衡书面同意，不得向任意第三方（公司或个人）透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、项目建议书等所包含的一切信息。2.智衡拥有该文件的全部版权和知识产权，受法律保护。未经智衡书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售。3.对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对智衡造成的经济损失，智衡保留追究其法律责任的权力;客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定。4.如果对该文件有任何问题，请联系：保密承诺商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告PART1研究背景介绍PART2星悦荟篇PART3晶郦馆篇目录CONTENTS商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告PART1研究背景介绍商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告晶郦馆位于北部新区，是龙湖打造的重庆首个社区时尚生活中心，倡导都市优雅时尚生活。拥有多个富有特色的时尚品牌，包括重庆会馆、汤师傅逸景养生汤房、韩国艾塔西餐厅、冲击波健身俱乐部龙湖星级店、爵士岛咖啡、野绿花果坊、餐客道中国菜风尚餐厅、美满蕉园泰国菜餐厅、富隆酒窖、帝豪KTV、清迈足艺等。星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。重庆龙湖星悦荟位于北滨黄金滨江线的腹心口岸，西邻观音桥商圈，东接江北嘴CBD，均不过5分钟车程，可谓左右逢源；对岸即是解放碑CBD，黄花园大桥一桥飞渡，相当便利，滨江快速路还可以避开商圈环道的拥堵。两大社区简介商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告项目需求星悦荟一、二期商业相继开业，给客群带来了哪些冲击效应？哪些人知道？哪些人来过？为什么来？为什么不来？客群的满意度如何，满意、不满意、提升空间在哪里？有什么、缺什么、还需要什么？晶郦馆多年经营的辐射范围、消费者心中的评价，满意、不满意、改善空间在哪里？星悦荟客群与天街系、业主、晶郦馆客群的差异与互动，如何有效联动？受龙湖集团的委托智衡在星悦荟开展满意度测评和研究，对症下药，找出下一阶段的整改完善策略。商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告定量研究主题：了解两大社区商业客群基本消费习惯，客群覆盖到了哪些区域。抽样客群对两大社区商业地段交通、硬件设施、软件服务、业态分布、商品力等各个方面的评价，广泛收集意见建议。进行客群满意度测评，逐一深入挖掘客户感受，找出两大社区商业整改完善方向。定性研究主题：深挖典型消费者2013消费需求，深入了解客群对两大社区商业满意度，并挖掘出原因。从各类商户对两大社区商业的评价，对两大社区商业的发展建议（软硬件）；从典型客户访谈中，深入细致了解各个阶层客群对时代天街的评价、满意度、意见建议。研究主题商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告执行说明（星悦荟）北城天街星悦荟水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者100100100320808080802134561、星悦荟定性：30个定量：100个2、重庆天地定性：50个定量：80个3、水晶大社区定性：30个定量：100个4、南滨路、星光时代定性：50个定量：80个75、日月光片区定性：50个定量：80个6、北城天街定性：30个定量：100个7、北滨路金源段定性：50个定量：80个商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告PART2星悦荟篇2.1消费客群画像2.2就餐、休闲消费篇2.3知晓到达篇2.4评价篇2.5建议篇商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1消费客群画像2.1.1客层来源2.1.2客层年龄2.1.3客层学历2.1.4客层职业2.1.5客层个人年收入2.1.6客层月花费2.1.7客层私家车拥有情况2.1.8客层家庭结构商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告个体特征：直观感受：时尚（身上常能找到标签，包或者表，包括在北城抽样中的公务员在天街休闲装扮颇潮）星悦荟主力客层：中青年中产阶层。画像，35岁以下，重朋友圈层，特别是80后工作细分，自由支配时间增多。而传统职业客群，学历明显高于传统项目。个体、企业高管或者高收入行业职员、喜欢外出就餐休闲娱乐，个人年收入在10-20万之间的年轻为主。客户从哪里来：研究显示星悦荟主力客群与天街客群特征有较大重合，高职位、学历、收入，消费实力强，讲究特色，对环境和服务要求较高，有车族，圈层活动，看重充足停车位。下一个重点宣传点：北城天街2.1画像——特征小结商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.1画像——客层来源（目前居住区域）辐射半径：三北占71%，客群认定群仍以北区为主，认知区域型商业项目，主题型商业项目。北城天街：辐射范围明显强于星悦荟。晶郦馆：客群也以周边为主，对北部新区辐射突出，大社区为主。重庆天地：形成全主城的主题型商业，北区占51%，另以沙区、南岸区和渝中区为主，三区占41%。（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.1画像——客层来源（目前居住区域）星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层目前居住区域观音桥中心组团15174910.005.008.7513.75江北其他组团2528191725.006.2510.0026.25北部新区组团（新牌坊）1722411013.756.2510.0010.00渝北两路片区163742.502.505.007.50三北组团7471714151203458渝中区577118.758.7520.007.50沙区6671217.5010.0010.0010.00南岸区81072115.0041.2518.758.75九龙坡区17772.5010.007.507.50巴南区132.505.002.502.50其他二级城区552.505.007.506.25Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.1画像——客层来源（目前工作区域）与居住区域抽样一致，北城天街辐射最广，星悦荟和晶郦馆辐射周边为主。重庆天地：全市客层，三北为主。（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.1画像——客层来源（目前工作区域）星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层目前工作区域观音桥中心组团252315108.755.0010.0015.00江北其他组团（新牌坊）1320191216.255.0010.0017.50北部新区组团（新牌坊）2021301110.005.0010.0017.50渝北两路片区133755.002.505.007.50三北组团7167713840183558渝中区8751512.508.7530.008.75沙区6951120.0010.005.0010.00南岸区810102115.0047.5012.507.50九龙坡区17787.508.757.507.50巴南区132.505.002.502.50其他二级城区5252.502.507.506.25Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.2画像——客层年龄类似：星悦荟与重庆天地客层的年龄结构类似，星悦荟30岁以下占比略高8%。主力客层：星悦荟以35岁以下为主，重庆天地以30-40岁为主。整个抽样中几乎都有天街消费习惯：星悦荟客群相对水晶大社区年轻，北城天街客群覆盖了整个主力年龄段。（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.2画像——客层年龄星悦荟客群主力年龄段与重庆天地重叠性高。星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层年龄20-24岁8106.258.7516.257.5025-29岁2227132016.2520.0027.5017.5030-34岁3032342832.5026.2525.0027.5035-39岁1912261820.0017.5015.0018.7540-45岁1117141113.7511.258.7511.2545岁+1012131311.2516.257.5017.50Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.3画像——客层性别本次抽样，年女比例均衡，基本能够广泛代表不同性别客群意见。星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层性别男性5952475348.7550.0060.0052.50女性4148534751.2550.0040.0047.50Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.3画像——客层学历本次抽样客层学历较高，星悦荟本科学历占比最高，相对重庆天地客层学历差别较大。星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层受教育背景大专-3640173432.5037.5040.0025.00本科5758655956.2556.2555.0070.00硕士+8318711.256.255.005.00Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.4画像——客层职业星悦荟：客层但从职业上经济实力不如重庆天地，但富二代、官二代的占比在深访中明显高于重庆天地，敢消费，消费花费两项目客层比较接近。重庆天地：在江北嘴的事业机关偏好星悦荟，其客层占比是六个抽样点最高的。（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.4画像——客层职业星悦荟北城天街水晶大社区后四组团重庆天地南组团日月光北滨路金源段基数=所有被访者10010010032080808080客层职业私营企业主364610.005.002.505.00个体业主912101915.0022.5016.2522.50企事业高层81014917.507.505.007.50企事业中层81371013.7510.005.0010.00企事业骨干14137118.7518.758.757.50专业技术人员121871012.5010.008.7510.00普通公务员1051488.756.257.507.50一般职员203121610.0012.5020.0022.50自由职业81216103.757.5020.007.50销售人员538在家526.25学生2Total100100100100100100100100（%）商业地产智衡咨询两大社区商业2013年初诊断报告2.1.5画像——客层个人年收入实力强：抽样客群均有较强经济实力，北城天街和水晶大社区各个收入段相对均衡。个人收入：与职业背景对应，20万+中高收入低于重庆天地和水晶、北城，但消费平均花费支出排第二，仅低于重庆天地。星悦荟：客群呈两极分布，以7-15万中高收入段和50万以上高收入段为主。与后面消费者对星悦荟的评价（消费档次高不成低不就）是否相关联，值得探讨。（%）商业地产智衡咨询两大社