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I/35“天元吉第”小区工程策划与可行性分析报告摘要自2018年以来，中国房地产市场一直受国家宏观政策调控的影响，特别是眼下的2018年召开的十二五规划中，中央政府明确表示要遏制房地产市场过热的现象。在过去的几年中我国房地产高速成长，并一直保持为国民经济支柱产业。房地产开发在这一新的情况下若要求得继续长久平稳地发展，须进行科学改进，不要盲目追求暴利收入。房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点，因此投资须谨慎。企业在开发房地产都时候因为行业的特殊性质需要在前期做大量的分析，其中包括市场调查、市场研究及分析、工程建设开发计划、工程财务分析、工程风险及不确定性分析。这需要大量的理论支持和实践经验，因此成为行业内的热门问题。b5E2RGbCAP本文在参考大量文献和相关资料的前提下，依据科学的分析方法和理论分析广汉市新丰镇天元吉第住宅小区这一房地产开发工程，并通过综合的分析最后得出可行性分析结论。p1EanqFDPw关键词：房地产开发可行性分析工程风险HeavenYuanjifirstcommunityprojectplanningandfeasibilityanalysisDXDiTa9E3dAbstractSincefrom2018,Chineserealestatemarkethasbeenaffectedbythenationalmacroeconomicpolicy,especiallytheinfluenceofpresentatthe20181025planning,thecentralgovernmentmadeitcleartocontainpropertymarketoverheatingphenomenon.InthepastfewyearsChina'srealestatehigh-speedgrowth,andkeeptothenationaleconomicpillarindustries.Realestatedevelopmentunderthenewsituationifyouwanttocontinuelongdevelopingsmoothly,mustscientificallyimprovement,don'tblindlypursuingwindfallincome.Realestateindustryitselfhashighinvestment,highrisk,highreturnthethreecharacteristics,thereforeinvestmentmustbecautious.Whenrealestatedevelopmententerpriseinallthespecialpropertiesoftheneedforindustryinpreviousdoingalotofanalysis,includingmarketresearch,marketresearchandanalysis,projectconstructionanddevelopmentplans,projectII/35financialanalysis,projectriskanduncertaintyanalysis.Thisrequiresalotoftheoreticalsupportandpracticalexperience,thusbecamethehotissuesintheindustry.RTCrpUDGiTInthispaper,alargenumberofdocumentsandrelevantmaterialsreference,basedonthepremiseofscientificmethodofanalysisandtheoreticalanalysisGuangHanXinFengTowncollectsthefineresidentialrealestatedevelopmentprojectisacomprehensiveanalysis,andthroughfinallyreachedthefeasibilityanalysisconclusion.5PCzVD7HxAKeywords：RealEstateDevelopment。FeasibilityAnalysis。ProjectRiskjLBHrnAILg目录摘要IABSTRACTII第一章工程总论11.1工程背景11.1.1广汉市简况11.1.2工程简况21.2宗地现状及周边环境21.2.1宗地现状21.2.2宗地周边环境31.3宗地规划设计条件31.3.1用地规划31.3.2建筑规划31.3.3绿化环境规划要求41.4可行性研究报告研究意义与范围41.4.1可行性研究的意义41.4.2可行性研究范围4第二章房地产市场研究52.1宏观环境分析52.1.1宏观行业政策分析52.1.2宏观行业经济分析6III/352.2区域环境分析62.2.1社会环境62.2.2经济环境72.3房地产市场现状及供求趋势分析82.3.1广汉市房地产市场现状82.3.2广汉市房地产市场供给及需求趋势分析92.3.3总结9第三章工程定位103.1工程SWOT分析103.1.1优势分析Strength）103.1.2劣势分析Weakness）103.1.3机会分析Opportunity）103.1.4威胁分析Threat）103.2可类比工程研究113.3产品定位123.3.1结构定位123.3.2户型定位123.4价格定位13第四章工程规划设计154.1户型设计154.2小区规划15第五章工程开发建设165.1工程开发计划165.2开发周期计划16第六章财务分析186.1规划要求及工程指标186.1.1规划要求186.1.2工程指标186.2工程总投资估算18IV/356.2.1工程开发成本及开发费用186.2.2开发费用196.2.2销售税金206.2.3土地增值税206.2.4工程总投资206.3预计收入216.4财务盈利能力分析226.4.1工程利润226.5主要经济技术指标226.5.1静态回收期226.5.2净现值236.5.3内部收益率23第七章可行性研究报告247.1敏感性分析247.2盈亏平衡分析257.3不确定性分析257.3.1土地费用267.3.2建安工程费267.3.3销售价格267.3.4开发期267.4风险分析267.4.1工程自身267.4.2工程环境277.4.3分析总结27第八章可行性分析总结28参考文献29附录30致谢............................................................351/35第一章工程总论1.1工程背景1.1.1广汉市简况1）广汉市区位广汉市位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都以北的重镇，南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路78公里。全市东西宽36.2公里，南北长27公里，幅员面积551平方公里，辖24个乡镇，总人口58万，城市人口17万。xHAQX74J0X2）广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为：省级历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。LDAYtRyKfE广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，2005年实现旅游综合收入12.6亿元，增长39.2%。Zzz6ZB2Ltk广汉工业经济发展迅速，机械、医药、轻纺、化工四大产业强势突出，以川油宏华、蜀中制药、源基药业为代表的重点企业蓬勃发展，民营经济、股份制经济已占经济总量的95%以上，成为全市经济中最具活力、竞争力和发展潜力的重要部分。dvzfvkwMI13）城市发展规划实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。全市城镇化率达到75%；人均期望寿命达到78岁。初步实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。rqyn14ZNXI依据城市远景轮廓构想及周边自然“水、城”环境特征，规划采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈“水、城、园”一体化的城市用地布局形态格局。总体规划结构概括为：“一城、两区、五组团”。EmxvxOtOco“一城”：指广汉市主要中心城区。“两区”：指“南岸功能区”和“北岸功能区”。其中“南岸功能区”为城市综合区，居住人口17万人。“北岸功能区”为高尚居住、文教科研综合区，居住人口8万2/35人。SixE2yXPq5“五组团”：指由河流、干道、铁路线所分隔的城市五大功能组团——河北岸由城市南北干道原大件公路）所分隔的城西“高尚居住组团”和城东“居住文教组团”；河南岸由“旧城中心组团”、“城南工业组团”以及高速公路西南面的“民航学院文教组团”。同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边一个风景文物区和旅游观光度假区考虑。6ewMyirQFL1.1.2工程简况1）工程名称“天元吉第”住宅小区工程策划可行性研究2）工程单位“上元”房地产开发股份有限责任公司“上元”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司，公司产品包括：普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。kavU42VRUs3）工程编制依据a、委托编制《天元吉第建设工程可行性研究报告》的工程委托书；b、广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复；广汉市建规规地字[2009]10号；y6v3ALoS89c、广汉市土地收购储备中心[2018]35号《关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请》；d、国家发改委发布的《关于建设工程进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求；e、现场考察和调研搜集到的资料。1.2宗地现状及周边环境1.2.1宗地现状1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段与深圳路西一段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图1-1。M2ub6vSTnP2）宗地用地性质:商业金融用地。2/353）使用年限:居住用地70年。4）宗地地质状况(地勘:无地质灾害区、符合建设用地规划。5）宗地现状描述:具备三通一平的条件。图1-1宗地位置1.2.2宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站、上美年华，附近主要建筑有：帕提娅国际大酒店、邱家大院农家乐、四川蜀中制药有限公司、四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川盛禾房地产开发有限公司、广汉市三星堆客运站等。0YujCfmUCw1.3宗地规划设计条件1.3.1用地规划1）规划建设总用地面积约为：52.51亩35006.67m2），为二类住宅用地R21）。2）用地使用性质：二类住宅用地R21）。3）用地使用强度：容积率：2.5—4.0；建筑密度：≤40%。1.3.2建筑规划1）建筑退让距离：沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于10M，中山大道与深圳2/35路交汇处布置公共开放广场。eUts8ZQVRd2）建筑控制高度：满足航空净距要求。建筑层数控制，≤15层。建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合《广汉市城市规划管理技术规定2018年试行版）》相关要求。sQsAEJkW5T3）建筑间距及后退用地红线距离应符合《广汉市规划管理技术规定》的有关要求。1.3.3绿化环境规划要求绿地指标：绿地率≥25%。1.4可行性研究报告研究意义与范围1.4.1可行性研究的意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。GMsIasNXkA房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决