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titleofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2014本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。社区养老地产模式研究titleofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2014[关键字]商业模式社区养老[研究目的]通过对国外发展社区养老商业模式进行探讨，对我国城市社区养老地产服务发展做综合分析，在开发规模、产业支撑、住宅品类、配套设施、营销策略、未来发展上进行研究。titleofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2014一、社区养老地产模式概述titleofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2014社区养老地产模式概述社区养老模式的概念社区养老发展商于项目开发时在老年个体、老年家庭成员、社区服务机构和政策基础上的，以居家养老为主要形式、以社区养老机构的养老服务为基础的家庭养老和社会养老相结合的养老体系。社区养老中的“家”养老的一种载体，与建立在家庭经济基础上的家庭养老是有本质区别的。这时老年人养老的经济来源不是家人和子女，而是政府发给的退休金，生活照料与精神慰藉大部分也来源于社区所提供的各种服务。titleofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2014国内社区养老模式的历史及现状1989年10月•提出全国城市街道居民委员会开展城市社区服务•社区服务工作还没有与商业开发相结合1980年以前•养老以家庭承担为主•社区养老服务型地产未兴起1993年8月•《关于加快发展社区服务业的意见》提出国内大中型城市老龄化问题；•社区服务型地产的养老项目开始出现并得到大力发展。迅猛发展阶段推广与普及阶段倡导与起步阶段国内社区养老模式的历史titleofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2014国内社区养老模式的历史及现状国内社区养老模式的现状我国已经涉及的六类养老地产开发模式，社区养老加上地产销售的模式，在探索养老地产初期的最基本模式，这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型养老地产康复型养老地产交流型养老地产富豪型养老地产休闲型养老地产第一模式城市社区养老+地产模式√√第二模式会籍制的养老俱乐部模式√√√第三模式以房养老模式√√第四模式异地养老模式√√√第五模式度假基地连锁模式√√第六模式分时度假式养老模式√√titleofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2014国内社区养老模式的现状国内社区养老模式的历史及现状区域中心养老社区为辅建设社区养老服务网点参与周边医院股权合作参与周边娱乐设施股权合作为老年人提供护理服务以社区站点为主（发展商建设）社区养老服务型地产设施投资模式主要以社区站点为主，城市区域中心养老社区为辅。社区嵌入式站点是在原有的社区内配套建设，开发商持有或销售。表现形式为老人或其子女购买社区内的房子，建设社区养老服务网点。社区内服务点拥有床位不等，为身患疾病的不能自理老年人提供护理服务，老人也可直接居住在服务点，痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由开发商设计，开发商购买，周边医院、娱乐设施也可以参与投入，参与股权合作。titleofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2014国内社区养老模式的历史及现状国内社区养老模式的价值分析社区养老服务型地产的价值梳理物业特点与楼盘物业项目共进，配合周边建设，形成社区老年服务网点。也表现为子女购买社区内的房子，或在临近街道社区居住，区位距离较近、拥有床位较少、为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，及简易的配套设施。规模开发商自主经营建设楼盘或在开发楼盘中以5000平米左右的社区内建筑。定位一般性以服务为主的养老社区。功能区分拥有标准的运营管理体系，制定健康表格，按计划进行健康管理。运营管理养老服务标准化，流程化。体系拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。客户定位项目住宅区域内以及附近区域的需要社区不同程度服务的老人。建筑形态随社区整体风格的社区内建筑或区别于社区普通住宅。去化速度随楼盘一并落成，辐射地产项目社区内及所有周边地区内的需求客户。titleofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2014国外社区养老模式的历史及现状国外社区养老模式的历史养老地产于70年代初创于北欧，目前在发达国家已经流行，如美国、加拿大、荷兰、瑞典、日本都有一定规模的老年住宅。其核心价值在于适老化设计。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律titleofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2014国外社区养老模式的历史及现状国外社区养老模式的现状欧美国家城市社区发展阶段第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓第三阶段养老普化及社区化形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体政府政府+开发商开发商为主社会保障保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善国外城市社区服务型地产将社区服务类型作为社区服务型地产的细分。他们将社区服务型地产分为在本住宅区内的照顾和集中的住宅式照顾两种模式。这两种模式都是楼盘销售一起，提供有偿或无偿服务。这种模式注重老年人的物质需求和精神需求量方面，有以社区机构的医生护士或在社区机构的服务团队提供专业照顾服务。由社区照顾是指对老年人本身提供的照顾。有学者认为，最佳的城市社区服务性地产的服务是能够将这两者融合互补。也有不少学者认为，在研究老年医学和老年护理学理论中研究城市社区养老服务型地产的服务问题首先是在城市社区养老服务与家庭和社区养老服务之间的关系影响titleofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2014国外社区养老模式的历史及现状国外社区养老模式的价值分析国际慈善机构（HTA）老年需求公寓等级等级建筑特征入住者特征提供服务程度一非老年专用或作为退休老人居住的住宅拥有生活自理能力可以自理，无需提供服务或管理二无特殊设计普通老年住宅，类似于普通住宅生活基本自理提供一定程度帮助和管理三配备老人独立生活的服务设施的老年住宅身体健康但自理能力有限提供全天监护管理和最低限度的服务四有一定特殊功能设计的老年住宅有某种身体疾病但智力健全需要个人生活的帮助和照料服务，提供日常饮食和管理五不互相独立，开放式老年住所身无疾病但智力衰退提供监护管理和照日常料需要增加专业护理人员六不互相独立，开放式老年住所体力与智力都不健全，生活不能自理可为老年人提供日常食宿清洁各项服务七入住者除上述6类外，身患疾病、重伤无法自主生活，瘫痪病人，在社区住宅内有专门的医院医疗设施，提供医疗和护理。titleofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2014国外社区养老模式的历史及现状国外社区养老模式的价值分析社区服务中的特点养老服务工作组织欧美国家的社区养老服务工作组织是在政府和居住者之间的，它既要为在此居住的人争取福利，也要时刻关注并且把国家政府的老年福利政策发挥到极致。城市社区服务型地产的服务因具有福利性质因而受到许多人的关注。社区养老服务可以在现有的制度内最大化的改革以适应不断寻求变化的老年需求。但是，也有学者对城市社区服务型地产的服务价值感到迷茫，因为在众多欧美国家，老年福利事业的强化知识社区服务工作已经成为政府控制社会人群的桥梁。社区照顾必须有多样性，从多个角度去发掘，在社区内的从业者也将用多种手段的去帮助和组织社区内老年人，从而进行创造和更有效的资源整合。在自主的家庭照顾中，社区从业者会在自身与老人以及老年人其他家庭成员之间产生影响。比如家庭保洁服务、心理治疗等。在同一时间把老年人及其家属子女同时作为服务对象，可以在社区养老性地产的社区服务机构内服务，也可以在老人家中，也就是上门服务。通过对老人的服务，老人其他家庭成员的负担。titleofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2014二、社区养老地产模式的发展titleofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2014发展社区养老模式的动因战略因素随着全国大多城市“限购令”的来袭房地产市场供求形势发生巨大变化。生存是中国房地产企业面临的首要问题。养老地产或将成为一个突破口，传统模式面临创新的挑战，而社区养老地产商业模式也更加需要精细化运作。战略因素驱动社区养老模式消费者趋于理性，将处于很长一段时间的观望状态，销售面积和销售金额明显减少，导致开发商资金紧张；对政策、市场的预期不太乐观，这又导致了大量的消费者改变购买计划房地产市场出现供大于求的情况，已经由卖方市场转入买方市场，导致大量商品房闲置titleofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2014资金与政策因素发展社区养老模式的动因政策面落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老服务事业.资金面加大金融对养老的支持力度，增加养老服务企业的项目信贷投入，适当放宽条件，并提供优惠利率，对于规模大、前景好、市场急需的养老服务项目，给于必要的贷款补助。《社会养老服务体系“十二五”规划》我国城市社区养老地产的开发主要是靠房地产开发商自己融资，自主开发经营，如果有优惠政策，民间和境外资本会有很大空间的释放。titleofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2014发展社区养老模式的动因市场需求因素据民政部测算，到2050年中国老年市场需求是8000亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右。截止到2010年底，中国拥有各类养老机构近4万个，床位近300万张，收养各类人员超过220万人。但养老总数仅占全国老年人口的1.6%，不仅低于发达国家6%-7%的水平，也低于其他发展中国家2%-3%的水平。这种状况根本不能满足老龄化加剧带来的社会养老问题，家庭结构的变化，尤其是“空巢”家庭增多、老弱病人增多。我国的房地产企业在开发探索养老地产领域尚属于雏形阶段，在房地产产品长期需求大于供给的市场环境下，大多数房地产商开始更多开发适合社会发展的老年住宅。titleofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2014房企与发展社区养老地产模式的联系市场前景广阔目标客户对居住环境和设施等有较高的要求市场衰退导致资金短缺社区养老地产要求从从建筑设计、园林规划到装饰标准，其要求包括地段、交通、风景、配套等综合内容。对于每一地区而言，能够满足以上要求的居住资源都有一定程度的稀缺性，房地产企业的优势在于能够充分调研并获取适合相应要求的土地。老龄化是一个满涨的过程，政府和政策的支持使很多房地产开发企业看到了希望。2010年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到8.3%，超过世界平均水平。十二五期间我国将出现第一个人口高峰，60岁以上老人新增800万，综述接近2.21亿，社会养老保障和养老服务需求将加大。养老地产尚处于沉睡阶段，属于朝阳产业前景和市场成长空间都比较乐观。titleofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2014社区养老地产的商业模式构成要素根据价值链理论，价值链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，将供应商、制造商、零售商、分销商、最终用户炼成一个整体的中间经济组织。因此，养老服务企业是养老服务价值创造网络中的一个节点，企业与顾客、企业与供应商、合作者等关键外部相关者之间都有交易联系。在养老服务