宿州市城市规划管理技术规定

1宿州市城市规划管理技术规定第一章总则第一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《宿州市城市总体规划》及有关法规、规范，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市城市规划区内城市详细规划编制、城市规划管理及各项建设工程均应符合本规定。本规定没有明确规定的，依照有关技术标准执行。没有技术标准的，由城市规划行政主管部门依照审批权限在行政审批中确定。临时建设和危房改造按有关规定执行。第二章建设用地的分类和适建范围第三条城市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）R—居住用地；（二）C—公共设施用地；（三）M—工业用地；（四）W—仓储用地；（五）T—对外交通用地；（六）S—道路广场用地；（七）U—市政公用设施用地；（八）G—绿地（公共绿地、生产防护绿地）；（九）D—特殊用地。第四条居住用地（R），指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片2或零星居民居住生活聚居地用地。居住用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。（一）一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）二类居住用地（R2），指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地；（三）三类居住用地（R3），指设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或与其它用地有交叉的用地；（四）四类居住用地（R４），指以简陋住宅为主的用地。第五条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地，容纳除政府机关、社会团体以外的各种贸易公司、商社及其咨询机构、金融、保险、证券等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施用地，旅馆、招待所、度假村及其附属设施用地，独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场用地；（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地；（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）。3第六条工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房、办公用房、少量非经营性宿舍及其附属设施等用地，不包括职工住宅用地，该用地应归入R。（一）一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；（二）二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；（三）三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。第七条仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。第八条市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。（一）供应设施用地（U1），供水、供电、供燃气、供热和加油（气）等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通、冲洗站和其他交通设施用地；（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；（四）环境卫生设施用地（U4），指雨水污水中水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；（六）殡葬设施用地（U6），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；（七）其他市政公用设施用地（U9），如：消防、防汛等设施用地。第九条绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。4（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地。游乐功能为主的归入C3；（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。第十条对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。第十一条道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。第十二条特殊用地（D），军事、保密等特殊性质的用地。第十三条城市建设用地适建性规定：（一）各类建设用地的划分和使用性质，应遵循土地使用相容性原则，符合经批准的详细规划规定；（二）尚未批准详细规划的建设用地，应根据总体规划、分区规划（开发区总体规划）和本规定之附表一《各类建设用地适建范围表》进行适建性划分和使用；（三）需改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制调整规划并按规定程序和审批权限经批准后方可执行；（四）成片开发建设的居住区用地，应按规范要求首先做好四类用地平衡，并严格控制沿城市道路商业门面设置数量，限制底部小型商业上部住宅、办公的混合型建筑。第十四条毗邻城市道路、河道两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述道路、河道中心线一侧内的用地和建筑（其中应包括与道路、河道配套的绿化带）。第三章建筑容量控制指标第十五条新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划执行，并符合本章有关规定。第十六条规划建设区范围内的建设用地划分为旧区和新区。旧区系指已建成待开发改造5的区域；新区系指规划建设区范围内除旧区以外的区域。第十七条建筑基地面积大于等于3万平方米的为成片开发地区，建筑基地面积小于3万平方米或建筑面积小于5万平方米且大于第二十三条规定的最小面积的为零星建设地区。新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。第十八条成片开发建设的居住用地建筑容量控制指标按国家相关规范执行。第十九条其他各类建筑基地的建筑容量控制指标按照本规定之附表二《建筑密度和建筑容积率控制指标表》（以下简称《表二》）执行。第二十条单个建筑基地的具体建筑容量，城市规划行政主管部门可结合现状周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素进行综合分析后确定。第二十一条《表二》适用于类型单一的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。第二十二条对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。第二十三条建筑基地未达到下列最小面积的，不应独立建设：（一）低层居住建筑1000平方米；（二）多层居住建筑、多层公共建筑2000平方米；（三）高层居住建筑、高层公共建筑3000平方米。第二十四条建筑基地未达到前条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设：6（一）邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；（三）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。（四）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。第二十五条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不宜在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。第二十六条严格容积率、建筑密度等规划控制指标的规划管理，土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自变更规划设计条件确定的容积率、建筑密度等规划经济技术指标。第二十七条土地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之一：1、城市总体（专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；3、国家和省的有关政策发生变化的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。第二十八条建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定奖励增加建筑面积。但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积（建筑基地面积×核定建筑容积率）的20％。7核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于22.0大于等于23.0核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按《表二》和本章的有关规定确定。开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道等公共使用的室内外（包括平地、下沉式广场等）。开放空间应符合下列条件：（一）沿城市道路、广场留设，并和基地其他空间相对独立，有明显的界限和设置明显的标志；（二）任一方向的净宽度在8米以上，实际使用面积不小于200平方米；（三）向公众开放绿地、广场，应设置座椅等休息设施；（四）建设竣工后，交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；（五）常年开放，且不改变使用性质；（六）不得随意划分空间，进行任何形式的有偿经营活动。第二十九条因公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道，应符合下列规定：（一）廊道净宽度不宜大于6米、廊道下净空高度应不小于5.5米，城市支路上穿越跨度小于16米且不通行公交车辆的廊道下，净空高度应不小于4.6米；（二）廊道内应不设置商业设施。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。第三十条建设项目为城中村改造、经济适用房、廉租房、政府拆迁安置房等，在满足建8筑退让及间距规定的前提下，其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定。第四章建筑间距第三十一条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、交通、工程管线、建筑保护和城市景观等方面的要求外，还须符合本章规定。第三十二条建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚。居住建筑的计算间距是指遮挡建筑的计算遮挡线与被遮挡建筑外墙之间的距离。遮挡建筑的计算遮挡线一般为遮挡建筑物的外墙线（主墙面）。有下列情况之一的除外：（一）有屋面挑檐的建筑，其计算建筑间距后应加上檐口挑出宽度；（二）建筑物楼梯间等突出部分连续总长度超过同一面建筑外墙总长度四分之一的，或一处凸出部分超过1.5米、宽度超过3.6米的，突出部分计入计算遮挡线。（三）屋面坡度大于35度的，屋脊线为计算遮挡线。被遮挡建筑的计算遮挡线一般为被遮挡建筑物的外墙线（主墙面）。建筑南侧有两个居室以上的户型，允许有一个房间突出主墙面（含封闭式阳台），但凸出部分不得超过1.5米。第三十三条低层建筑为建筑高度小于或者等于10米的建筑。多层建筑为建筑高度大于10米，小于或者等于24米的建筑。高层建筑为建筑高度大于24米的建筑。确定建筑间距、退界距离和后退道路，建筑高度按下列规定计算：（一）平屋面建筑，挑檐屋面自室外地面计算至檐口顶；有女儿墙的，自室外地面计算至女儿墙顶。（二）坡屋面建筑，屋面坡度小于或者等于35度的，自室外地面计算至檐口顶；坡度大于935度的，自室外地面计算至屋脊顶。（三）楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分，不计入建筑高度。有关规定对建筑高度有限制的，从其规定。第三十四条多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。遮挡