《扬州市市区规划管理技术规定》

扬州市市区规划管理技术规定扬州市市区规划管理技术规定第一章总则1.1为规范我市规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，结合本市实际，制定本规定。1.2本规定是与《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》相配套的规范性文件，适用于市区范围内各类规划编制和新建、改建、扩建工程，不适用于私有住房建设工程。老城区、风景区，可根据实际情况和特殊要求确定其相关技术指标。1.3临时建设工程规划管理办法另行制定。1.4乡村住房建设和城市居民私房翻建规划管理办法另行制定。第二章关于建筑容量控制的规定2.1建筑合理层高的界定2.1.1低层（多层、高层）住宅建筑层高H≤3.6（3.0）米；商业用房、办公用房合理的层高H≤4.5米（大型公共建筑、公共共享空间等除外）。2.1.2阁楼的南北檐口高度2.2米，檐口高度指阁楼室内地面至屋面与建筑主墙相交处的高度。2.1.3建筑底层设置的地上车库层高H2.5米。建筑层高高于合理层高应按不同比例折算计算虚拟建筑面积，并按核算后的虚拟建筑面积计算容积率。（容积率计算详见第2.3条）2.2建筑面积的计算建筑面积计算应按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行，同时要求：2.2.1阁楼层高在1.2米≤H2.2米之间的按水平投影面积的一半计算建筑面积，层高H≥2.2米的算全部面积。2.2.2建筑底层檐廊有柱、平台和围护结构的，按檐廊的水平投影面积计算建筑面积。仅有柱、平台、护栏、栏板而无外墙外窗的按檐廊水平投影面积的一半计算建筑面积。2.2.3建筑底层架空、无围护结构，并作为公共开敞活动空间，按水平投影面积的一半计算建筑面积。2.2.4内凹阳台水平投影面积≥8㎡或其进深＞2米（形状不规则的，按其进深的平均值计算）的算全面积（入户花园可参照内凹阳台执行，入户花园或空中花园每套住宅只能设置一处）；外凸阳台水平投影面积≥10㎡或进深＞2米的算全面积。其它均按水平投影面积的一半计算建筑面积。一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。2.2.5二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无出入口的不计算建筑面积，有出入口的按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）3.0.16条执行；只要阳台上部有永久性顶盖，不论其高度，均作为阳台，不作为露台。2.2.6窗台与室内楼地面高差≥0.45米的飘窗不计算面积；飘窗的窗台与室内楼地面高差0.45米时，窗台至窗顶的净高＞2.1米的飘窗，计算全部面积，窗台至窗顶的净高在1.5米≤H≤2.1米之间的飘窗，计一半面积，窗台至窗顶的净高1.5米的飘窗不计算建筑面积。2.3容积率的计算除以下规定情况外，原则上容积率计算的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。2.3.1阁楼檐口高度＜2.2米，按2.2.1确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率；阁楼檐口高度≥2.2米，按2.2.1确定的阁楼建筑面积计入容积率。2.3.2商业用房、办公用房等公共建筑层高H＞4.5米，按H/4.5×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准；如商业用房、办公用房独立隔断开间＜8米，并且层高4.5＜H≤6米，按建筑面积的2倍计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。层高＞6米，按建筑面积的3倍计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。大型公共建筑、公共共享空间等除外。2.3.3低层（多层、高层）住宅建筑层高H3.6（3.0）米，按H/3.6（3.0）×建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准。2.3.4建筑物底层设置的地上车库层高H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；2.2米≤H＜2.5米的,计算建筑全面积,但不计入容积率；H＜2.2米的,计算1/2建筑面积,不计入容积率。2.3.5地下及半地下室的顶板标高超出室外地坪标高≥1.5米的，且层高H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；顶板标高超出室外地坪标高1.5米的，建筑面积不计入容积率。室外地坪标高按与建筑相接部分最低点计。2.3.6在鼓励利用地下空间的同时，不应随意改变原有自然地形地貌。除规划有明确规定外，不得通过覆土方式抬高室外地坪标高人为制造地下空间，否则视同地面建筑。2.3.7设有下沉空间的建筑，下沉开敞空间平均进深≤3.5米的，其迎向下沉空间的建筑内部空间按地下建筑面积计算；平均进深3.5米的，其迎向下沉空间的建筑内部空间按照地面建筑面积计算，室内空间进深超过8.0米的按照8.0米控制，其余部分仍按照地下建筑面积计算。2.3.8底层架空、无围护结构并作为公共开敞活动空间不计入容积率。2.3.9单层工业建筑层高≥8.0米，按二倍建筑面积计算容积率。2.3.10为进一步推进我市建筑节能工作，鼓励采用建筑外墙保温的新材料、新技术，保温层面积应计入建设工程建筑面积，但保温层面积不纳入容积率计算。第三章关于日照间距及日照标准的规定3.1关于日照间距的规定。住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。3.1.1扬州采用《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）的计算方法及标准，住宅建筑［正南向（0°）偏东偏西的方位角＞0°--≤15°］日照间距系数为1.35。3.1.2高度H≤36米的住宅建筑与北侧、东西侧住宅的间距采用双控，即在满足间距系数的基础上，还应满足日照时数要求（老城区低层居住建筑除外），非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，参照此规定；3.1.3高度H＞36米的高层建筑与北侧、东西侧住宅的间距采用单控，需满足日照时数要求，同时最小间距应≥30米。3.1.4医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所、老年公寓的日照间距按住宅建筑大寒日2小时标准系数增加0.25计算。3．2关于日照标准的规定3.2.1凡拟建项目含住宅、医院、学校、托幼和养老院等有日照要求的建筑，或拟建项目可能影响周边住宅、医院、学校、托幼和养老院等有日照要求的建筑，均须编制项目日照影响分析报告（低层建筑可不编制日照分析），确保日照时数满足相关规范要求。3.2.2旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应＜大寒日日照1小时的标准。3.2.3原有住宅建筑日照有效时段不能满足现行日照规定的，新建建筑在满足相关规定的同时应尽量减轻对其造成新的日照叠加影响。3.3被遮挡建筑有下列情形之一的，不适用日照间距和日照标准的规定：3.3.1临时建筑或高度低于2.2米的低层建筑；3.3.2未经规划行政主管部门批准开设采光门、窗，擅自变更使用性质或者擅自变更为居室、学校及幼儿园的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房等有日照要求的建筑的；3.3.3其他不适用日照间距规定的。关于建筑物配套停车场的管理规定根据城市交通发展的趋势，本着“适当超前，留有余地”的要求，对建设项目（居住建筑及公共建筑）应同步配套建设停车场，面积指标按表4-1、表4-2要求控制：表4-1居住建筑停车位最低控制指标类别小汽车自行车一类居住区1.3辆/户/二类居住区普通商品房小区0.7-1.0辆/户（具体设计条件明确）2辆/户经济适用房小区（含按经济适用房标准建设的其它小区）0.5辆/户2.5辆/户表4-2公共建筑停车位最低控制指标使用性质小汽车自行车车位/万平方米建筑面积（车位/百师生）车位/万平方米建筑面积（车位/百师生）A办公行政办公80300其他办公（商务、金融等）60400B商业大型商业、普通商业综合楼50750大型超市801000农贸市场501000专业市场60750C宾馆80200宾馆、饭店、娱乐设施饭店、宾馆配套餐饮、娱乐餐饮、娱乐设施100500D医院市级综合医院50500区级综合医院、专科医院社区医院、诊所、疗养院30300E教育设施大专院校560中学380小学120幼儿园0.55注：1、居住建筑、公共建筑鼓励设置地下、半地下停车场，居住建筑的机动车地面停车率不宜＞10%，经济适用房小区可适当提高；公共建筑地面停车率不宜＞25%；2、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。3、老城区及特殊地块的停车指标难以满足以上最低指标时由规划行政主管部门另行确定。4、地面停车场用地面积每辆小汽车按25平方米、自行车按1.5平方米计算；停车楼和地下停车库的建筑面积每辆小汽车按30平方米、自行车按2.0平方米计算；5、临街公共建筑退让城市道路的空间在满足交通、绿化用地要求之后，剩余部分可作为配套的停车场；6、公共建筑配建的停车场（库）应按功能按比例划分单位内部及外来车辆停放区域，并保证外来车辆停放区域的开放性；7、摩托车、电动自行车统一按自行车考虑。第五章关于居住小区公共配套服务设施的相关规定5.1居住小区公共配套服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施。前者包括教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、市政公用等设施，后者包括商业服务、金融邮电设施等。5.2居住小区配套公建的配置水平，应与居住人口规模相对应。配置公建应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。对分期建成的居住小区，其配套公建可采取过渡措施。按设置标准配建的配套公建建成后，不得擅自改变使用性质。5.3设置要求5.3.1物业管理用房建筑面积不得＜小区地面总建筑面积的4‰，一般规模不＜100平方米，应设置在小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用，不得设置在地下。社区服务中心不得＜小区地面总建筑面积的2‰，应具备社区警务室、社区阅览室、社区图书室、社区文娱室等基本功能。若小区规模超过3000户，应在社区服务中心内设置卫生服务站、文化活动站等功能，其中社区办公活动用房按照不低于250平方米，卫生服务站不小于150平方米、文化活动站不低于200平方米配置。若小区规模过小，应结合周边相邻地块具体规划情况因地制宜。5.3.2小区配套的商业服务设施面积不得＞小区地面总建筑面积的2%，宜在小区内部或出入口附近集中设置。5.3.3居住小区应配置垃圾收集点和公厕，公厕宜结合物管等公建设施体育设置，一般公厕面积不＜40平方米。5.4配套公建设在住宅底层或地下室的，在建筑设计中，应采取措施避免干扰居民的生活、休息，应有独立的供电、供水和排水等设施及独立的出入口。第六章关于城市道路、公路、铁路（红线）的规划管理技术规定6.1建筑退让城市道路规划红线距离的规定。为保证建筑地下基础或地下室的施工不致影响城市道路各类管线的安全运营，保持建筑物人流和车辆的出入、集散不影响城市道路交通通畅，并形成开敞的城市空间环境，沿城市道路建筑应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度、体量，确定其后退道路红线的距离，最小后退距离按表6-1控制。表6-1建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）建筑高度（H）后退距离（S）道路宽度（W）H＜24米24米≤H＜50米H≥50米W≥50米20253040米≤W＜50米15202530米≤W＜40米10152020米≤W＜30米51015W＜20米3815注：1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制，在确定建筑的具体退让应综合考虑城市景观的整体协调。2、老城区及旧城改造地段可以适当减少退让的最小距离。同时要求沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路的红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）。3、步行街、商业街等特殊路段可以适当减少退让的最小距离，但需在设计条件中明确。6.2建筑退让公路规划红线距离的规定。为保证公路运输安全、通畅，形成良好的交通景观环境，防止沿公路无序开发，新建建筑物（交通管理及附属设施除外）应按规定要求退让公路规划线（两侧边沟外缘），具体为：高速公路、国道、省道不少于100米，县道不少于50米，乡道不小于30米。退让空间内需布置公路绿化隔离绿带的，隔离绿带宽度详见相关绿线管理规定。在城市规划建设用地范围内的非封闭式公路，建筑退让按城市道路红线要求执行。6.3建筑退让铁路线距离的规定。为保