《梧州市城市规划管理技术规定》

第一章总则1.1为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施（中华人民共和国城市规划法）办法》、梧州市城市总体规划、以及国家、自治区有关法规、技术规定，结合梧州市的实际情况制定《梧州市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）。1.2在梧州市进行与城市规划、设计、管理和进行各项建设等有关的活动，必须按照本《技术规定》执行。1.3我市制定的现行城市规划管理的有关规定，凡与本《技术规定》不一致时，一律以本《技术规定》为准。本《技术规定》未包括的内容，应符合国家、广西壮族自治区现行的有关法律、法规、条例、规范和规定。1.4本规定适用于详细规划及以下设计阶段。各类建设工程项目，其控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计已经上报批准的，按已批准的详细规划和城市设计执行，未经上报批准的，应执行本规定的要求。1.5设计方案会审后，应按会审纪要修改意见要求进行调整修改，并上报调整方案。1.6本规定适用于本市城市规划区范围内的各类建设工程（包括地下建筑物、构筑物）。1.7列入我市民宅整治控制规划的33个片区（街坊）按其整治控制规划执行。1.8岑溪市、苍梧县、藤县、蒙山县、旺甫镇、夏郢镇和倒水镇的规划管理可参照本规定执行。1.9本《技术规定》的解释权属梧州市城市规划行政主管部门――梧州市建设与规划委员会。第二章城市用地2.1本市建设用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。2.2城市用地性质的确定必须与经批准的城市总体规划、分区规划和详细规划相符合。凡需要变更规划用地性质和范围的，须按以下规定：(一)用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下，经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许范围内，允许对土地使用性质和范围作适当的调整。规划用地性质的变更应先提出调整意见，报经原审批机关审批。土地使用相容性按表一《土地使用相容性规定表》规定执行。(二)涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场(馆)、停车场(库)、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整，除了提出相应的调整规划,包括如变更规模或置换位置等规划和对策外,尚需征得有关主管部门同意，最后报市人民政府批准。学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地，在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下，其用地性质不得变更。(三)涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。2.3地质灾害危险区内，除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外，严禁其他建设活动。地质灾害易发区内，从严控制工程建设活动。凡在地质灾害易发区内申请选址，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。2.4根据梧州市现状，按照《梧州市城市总体规划》，将梧州市城市规划区划分为两类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：一类建设控制区：河东旧城区，即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。（见附录二）二类建设控制区：除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。2.5建设净用地面积超过3000平方米的各项建设项目，必须编制修建性详细规划。2.6建设净用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；（二）高层居住建筑为2000平方米（建筑层数为9层至15层）；高层居住建筑为3000平方米（建筑层数为16层以上）；（三）高层公共建筑为3000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于50米）；（四）建设净用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可调整建筑容量指标后核准建设：（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；（3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。第三章建筑密度及容积率3.1城市规划区内建设项目，包括新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。3.2除单幢建筑外，建筑容量控制指标按本规定表二《建筑容量控制指标表》的规定执行。单幢建筑的建筑密度和容积率在满足国家有关规范的前提下可适当提高。3.3表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑用地。对混合类型（住办、商办或不同层数混合的住宅区等）的建筑用地，其建筑容量控制指标，应在建筑用地按使用性质或层数分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。3.4对未列入表二的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，应按有关国家标准和专业规定执行。3.5本《技术规定》确定的单幢建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的用地证并符合如下条件：(一)整体为一幢的建筑。(二)净用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。(三)净用地面积超过2000平方米，不超过5000平方米，裙房联通，上为多幢高层塔楼，塔楼之间满足间距要求，且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1：2的建筑。3.6原建设用地的建筑容量指标已超过规定值的，不应在建设用地范围内进行建筑的新建和扩建。3.7对向社会公众提供开放空间的建设项目，在符合消防、环保、卫生、交通和人防等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表三《开放空间建筑面积补偿表》在允许范围内给予一定的面积补偿。3.8建筑密度及容积率的计算（一）计算建筑密度及容积率时，“用地面积”指净建设用地,即不包含城市道路（大于等于15米）、城市公共绿地、小区级以上城市公共设施等城市公共用地的建设用地。(二)地下室面积除用于营业、办公、住宿面积外，均可不计入容积率；地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计为地面建筑；地面架空层层高小于等于2.2米，不计入建筑面积及层数。第四章建筑间距4.1建筑间距除满足消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和城市设计的要求以及各专项设计规定外，还应符合本《技术规定》。4.2根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：详见附录三建筑间距图示。（一）相互平行布置的低层、多层、中高层居住建筑1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.5倍；二类建设控制区不小于南侧建筑高度的1倍。2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.4倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍。当建筑方位偏东、偏西时，则按不同方位间距折减系数换算，如下表：方位0°－≤15°15°－≤30°30°－≤45°45°－≤60°＞60°折减系数1.00L0.90L0.80L0.90L0.95L注：L为正南向住宅的标准日照间距；方位为正南向0°偏东、偏西的方位角。（二）垂直布置的低层、多层、中高层居住建筑1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.4倍；二类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.8倍。2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.3倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍。3、垂直布置的居住建筑山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置的居住建筑控制。（三）相互平行布置的高层居住建筑1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，高度在60米（含60米）以下部分,其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的0.4倍控制,且其最小距离不得小于20米；二类建设控制区按南侧建筑高度的0.5倍控制,且其最小距离不得小于27米。高度在60米以上部分,每增加1米，间距递增0.3米。2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按较高建筑高度的0.3倍控制,且其最小距离不得小于18米；二类建设控制区按较高建筑高度的0.4倍控制，且其最小距离不得小于21米。高度在60米以上部分，每增加1米，间距递增0.15米。（四）相互垂直布置的各类居住建筑，当高层居住建筑在南侧时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的0.3倍控制，且其最小距离不得小于13米；二类建设控制区按建筑高度的0.5倍控制，且其最小距离不得小于13米。高度在60米以上部分，每增加1米，间距递增0.1米。（五）在符合以上各间距规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距不得小于9米；低、多层居住建筑与北侧多层、中高层、高层居住建筑的最小间距不得小于13米。（六）居住建筑的山墙间距应符合下列规定：低层、多层之间不应小于6米；中高层与低层、多层之间不应小于8米；高层与各种层数居住建筑之间不应小于13米。4.3幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼、医院病房楼、休（疗）养院用房以及对建筑间距有特殊要求的公共建筑，应按有关规范执行。一类建设控制区可酌情降低，但不应低于居住建筑间距的1.2倍。4.4除4.3条所列建筑外，其它非居住民用建筑之间的间距按消防间距的规定控制，且应符合下列规定：（一）平行布置的低层非居住民用建筑与各类非居住民用建筑的间距不应小于10米。（二）平行布置的多层非居住民用建筑之间的间距不应小于15米。（三）平行布置的多层非居住民用建筑与高层非居住民用建筑的间距不应小于18米。（四）平行布置的高层非居住民用建筑的间距1、两栋建筑位于南北向的，其正向间距一类建设控制区按南侧建筑的0.4倍控制，且不应小于20米。二类建设控制区按南侧建筑的0.45倍控制，且不应小于24米。2、两栋建筑位于东西向的，其正向间距一类区按较高建筑的0.3倍控制，且不应小于18米。二类区按较高建筑的0.4倍控制，且不应小于20米。4.5非居住民用建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住民用建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按4.2的规定控制。（二）非居住民用建筑（第4.3条所列的非居住民用建筑除外）位于居住建筑北侧的，其间距按4.4的规定控制。（三）非居住民用建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其间距按4.2的有关规定控制。4.6对综合性建筑（指居住建筑与其它类型的建筑混合布置）的建筑间距按以下规定控制：（一）当居住建筑面积占总建筑面积的比例大于30%时，按居住建筑的间距要求控制。（二）当居住建筑面积占总建筑面积的比例小于30%时，按非居住建筑的间距要求控制。4.7工业建筑按相应规范执行。第五章建筑物退让5.1沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线保护区范围以内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、人防、防汛、交通、安全、市政设施等各相关规定的要求外，应同时符合本章的规定。5.2建筑退让用地红线（当用地红线不临城市道路）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。（一）各类建筑的离界距离，除以下规定另有要求外，按相应建筑类型的建筑间距的二分之一控制。（二）当建筑物主要朝向与用地红线非平行布置时，建筑物与用地红线最近点的距离按以下规定控制，且除低层建筑外，最小距离不应小于6米：建筑物与用地红线的夹角为a1、a15º，按平行布置的离界距离控制；2、15º≤a45º，按离界距离的0.9倍控制；3、45º≤a60º，按离界距离的0.7倍控制；4、a≥60º，按次要朝向的离界距离控制；（三）居住区独立小型配套公建（如水泵房、配电房等）的离界距离按以下规定控制：1、面宽大于等于16米的建筑，离界距离不应小于5米