社区集中商业设计标准

社区商业产品定位及标准社区商业的定义服务范围社区商业的发展社区商业的类型社区型购物中心体量建议社区型购物中心的业态社区型购物中心的档次经营模式附录：远洋未来系社区配套集中商业设计标准-定位开发社区型购物中心需要考虑的具体指标因素社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居民区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费力为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；社区商业一般具有相当强的地域性，它的服务半径一般以1.5公里为主，最多通常不超过3公里，服务人口相对固定；相对城市核心区的商业，社区商业具有稳定的成长性，但成长空间有限；社区型商业在类型上包括购物中心、百货公司、商业街和配套商业等类型；本报告研究的是纯持有的购物中心类商业设计标准，其他类型商业在本报告中不做研究社区型购物中心的体量主要依据周边的人口数量、消费能力和周边商业的竞争情况等因素来确定，社区集中商业体量在2-8万平米，3万平米以下的商业没必要建设成为大盒子形式，以街区或配套商业形式出现即可；6-8万平米的集中商业辐射范围会更广、会成为区域性的购物中心，社区型购物中心通常纯商业部分（不含停车场）体量建筑面积控制在5万平米及以下，具体的体量还要结合各项目的自身实际情况来确定如果项目位于高端住宅区或中高端写字楼集中区域，那么建筑面积在5万平米、租赁面积在2.7平米左右的购物中心通常会引进精品超市进驻，各业态的租赁面积占比大致为精品超市：12%-18%、影院：15%-20%、各类零售业态：20-25%、各类餐饮：28%-32%、各类儿童业态：10%-15%、各类配套服务业态：4%-8%；如果项目位于普通住宅区或大学城区域，且周边3公里范围内超市竞争不是很激烈，那么建筑面积在5万平米的购物中心通常会引进8,000平米左右面积的超市进驻，扣除8千平米的超市外，剩余4万平米的商业租赁面积在2.3万平米左右，各业态的租赁面积占比大致为影院：15%-18%、各类零售业态：20-25%、各类餐饮：25%-30%、各类儿童业态：8%-12%、各类配套服务业态：4%-6%；社区型购物中心在商业档次上通常都不会很高，主要以中档定位为主，在零售品牌上主要以快销品牌（如优衣库、H&M等）和常规时尚品牌（如艾格、BESTSELLER时装集团、拉夏贝尔等）为主，位于高端住宅区或中高端写字楼集中区域的项目，在零售品牌上会争取引进到欧时力、三叶草、i.t旗下的品牌、ckjeans等进驻；在餐饮品牌上主要以客单价在50-100元的餐饮品牌（如南京大排档、外婆家、新辣道）为主；位于高端住宅区或中高端写字楼集中区域的项目部分餐饮品牌的客单价能在120元以上（如西堤厚牛排、大渔铁板烧等）完全自持，没有对外销售的商业面积开发社区型购物中心各指标权重判定表远洋未来系社区配套集中商业设计标准-定位指标商业宏观环境分析（包括商业所处的城市等级、自身所处的区位环境等）商业周边3公里范围内现有人口数量从现在到本商业开业前周边3公里范围内新增人口数量情况周边3公里范围内现有竞争商业项目情况从现在到本商业开业前周边3公里范围内新增商业竞争项目情况地块自身的指标商业周边交通情况（包括周边道路情况、公交站点设置情况、与地铁连接情况等）商业临街展示性情况周边3公里范围内消费者家庭月收入情况周边3公里范围内已开业优质商业（优质商业指完全持有型百货公司和购物中心）及各优质商业各业态代表品牌经营情况总计面积系数小结所占权重项目得分1513121010515551010000.00内容补充解释商业所处的城市等级中城市等级越低得分越少；自身所处的区位环境中如果项目周边3公里范围内即有大量居住区、又有商务办公区、还有高校，那么此项权重应该得到满分；如果3公里范围内只有其中之一或之二，此项权重得分会相应减少；如果周边3公里范围内主要以工业园区和厂房为主，那么此项权重的得分会是最低项目周边3公里范围内现有各类人口数量超过了20万人，此项权重的得分应为满分；如果人口少于10万人，此项权重得分应为最低从现在到本商业开业前周边3公里范围内新增的人口数量超过了10万人，此项权重的得分应为满分，如果新增人口数量少于10万人，此项权重得分应为最低周边3公里范围内目前没有优质商业项目（优质商业指完全持有型百货公司、购物中心和奥特莱斯），此项权重得分应为满分；周边3公里范围内现有优质商业供应（优质商业指完全持有型百货公司、购物中心和奥特莱斯）在3个及以上，此项权重得分应为最低从现在到本商业开业前周边3公里范围内没有新增优质商业供应（优质商业指完全持有型百货公司、购物中心和奥特莱斯），此项权重得分应为满分；新增优质商业供应（优质商业指完全持有型百货公司、购物中心和奥特莱斯）在3个及以上，此项权重得分应为最低地块自身体量超过了50万平米，规划的纯持有型商业体量（不含停车场）建筑面积指标在30,000（含）-50,000（含）平米之间，则此项权重得分应为满分商业如果临近城市主干道、主出入口300米范围内有5条以上的公交线路站点、商业地下与所在城市已开通、在建或规划建设的地铁站点无缝连接，此项权重的得商业如果在城市主干道上有150米以上的临街展示面，则此项权重的得分应为满分需要对周边3公里范围的消费者进行300-500份消费者问卷研究，如果一线城市研究结果中超过30%的被访者家庭月收入在3万元以上、二线城市研究成果中超过30%的被访者家庭月收入在2万元以上、三线城市研究成果中超过30%的被访者家庭月收入在1.5万元以上,，则此项权重的得分应为满分如果周边3公里范围内已开业的百货类代表商业月均平效在2,000以上、购物中心类代表商业月均平效在1,200以上；各优质商业中主力店超市业态的月均平效在800以上、娱乐业态影院的月均平效在500以上、20个零售餐饮代表品牌的月均平效在1,200以上，则此项权重的得分应为满分面积系数以总得分除以总权重进行计算，如其中一项指标不存在，则在去掉其所占权重。如项目周边并无已开业的优质商业，则总权重将扣除对应的10%，则总权重为90，而项目得分是70，则项目最终得分为70÷90=0.78以上是开发社区型购物中心需要考虑的主要指标，上述指标中人口、竞争项目情况和周边交通情况是最主要的指标，各项目将来可以通过这些指标并结合项目自身的实际情况来综合考虑主项子项一子项二子项三子项四合法合规交通项目地理区位周边性质功能规划设计基本原则项目区位地理区位位于区域位置商务区行政区住宅区远洋未来系社区配套集中商业设计标准-规划设计标准规划符合国家规范和当地政府规定交通优先，地块与周边道路，地块内部，建筑内部交通流线合理组织并作为规划设计优先考虑商业业态组织位于城市位置道路等级与建筑关系数量位置公交线路数量公交站点位置轨道交通数量有无连接可能四周道路情况场地机动车开口城市公交系统轨道交通情况周边性质功能车行可达性人行可达性商业项目现状人口数量及特征主要消费圈次要消费圈项目区位地理区位交通可达性周边现状要求条件辐射区域及范围辐射半径店面规格及形态人口规模家庭特征职业及收入特征人均可支配收入购物时段特征消费偏好特征辐射半径居住区及公建文教区项目分布项目商业定位项目商业体量现状业态次要消费圈边缘消费圈城市发展成熟区域城市新兴发展区域项目区位项目形象及定位经济技术指标功能分区布置要求辐射区域及范围机动车位配置标准商业活动区室内商业外摆商业建筑高度层数建筑密度绿地率若无地铁接驳如有地铁接驳若无地铁接驳如有地铁接驳非机动车位配置标准居住区及公建辐射半径居住区及公建主题定位形象定位档次定位建筑规模控制原则容积率车行出入口人行出入口建筑主要出入口功能分区布置要求场地交通组织场地出入口建筑出入口位置宽度个数布置形式宽度布置原则数量位置广场道路绿化景观卸货区停车区布置原则个数单车道双车道宽度建筑次要出入口客户机动车流线货运机动车流线垃圾车流线出租车流线消防车流线场地交通组织建筑出入口机动车流线转弯半径出入口设置布置方式使用次数及时段布置原则落客区宽度布置原则位置疏散出口人防出口布置原则净高转弯半径布置原则出入口设置宽度及净高数量出租车停靠点大巴车车站公交车站消防车流线顾客流线公共交通场地交通组织位置平面排布及尺寸位置大小位置大小位置大小数量位置平面排布及尺寸数量宽度人流导入原则使用时段布置方式使用时段布置方式非机动车流线布置方式位置机动车流线人行流线停车位内部员工流线机动车停车位非机动车停车位货运停车位高度地铁接驳处尺寸电信公共交通消防车道消防扑救场地布置形式坡度控制给水排水雨水电力场地交通组织消防救援场地竖向大市政接口条件设置原则管径设置原则电压等级进线数量设置原则管径场地主要入口机动车道室外广场停车场管径引入管数量设置原则管径排水方式位置宽度长度坡度建筑首层高程截水沟主要沿街面与市政道路高差控制坡度1%—3%之间坡度＞3%接驳方式商铺布置布置形式宽度转弯半径距离建筑物距离电信热力燃气设置原则管径设置原则设计原则排布形式人防等级大市政接口条件人防设计设置原则管径内容1)《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2)《商店建筑设计规范》JGJ48-88；3)《建筑设计防火规范》GB50016-2006；4)《无障碍设计规范》GB50763-2012；6)《汽车库建筑设计规范》GJ100-98；7)XX市测绘设计研究院钉桩成果通知单；8)有关地铁及周边市政道路管线设计相关资料；9)《XX市城市规划技术标准》优先考虑与外部道路、公交及轨道交通的联系。根据各项目所在基地周边具体情况进行有针对性预测，综合考虑内部通过能力和外部交通流，最大化提升项目经济价值。如果项目位于高端住宅区或中高端写字楼集中区域，那么建筑面积在5万平米、租赁面积在2.7平米左右的购物中心通常会引进精品超市进驻，各业态的租赁面积占比大致为精品超市：12%-18%、影院：15%-20%、各类零售业态：20-25%、各类餐饮：28%-32%、各类儿童业态：10%-15%、各类配套服务业态：4%-8%；如果项目位于普通住宅区或大学城区域，且周边3公里范围内超市竞争不是很激烈，那么建筑面积在5万平米的购物中心通常会引进10,000平米及以上面积的超市进驻，扣除1万平米的超市外，剩余4万平米的商业租赁面积在2.2万平米左右，各业态的租赁面积占比大致为影院：15%-18%、各类零售业态：20-25%、各类餐饮：25%-30%、各类儿童业态：8%-12%、各类配套服务业态：4%-6%；选择顺序新城区、老城区、城乡结合部选择顺序核心区、成熟区、边缘区★★★★★★★★★★远洋未来系社区配套集中商业设计标准-规划规划★★★★至少一个方向邻城市主次干道建筑物长边必须沿街不少于2个且位于不同方向位于次干道、支路，不正对建筑物不少于5条且不同方向步行距离不大于200m尽可能临近轨道交通，且与站点步行距离≤200m优先选择地下连接、其次为地上立体连接半径3km范围内大于或同等规模商业项目≤3个社区商业5万平方米左右商业项目如果周边3公里范围内已开业的百货类代表商业月均平效在2,000以上、购物中心类代表商业月均平效在1,200以上；各优质商业中主力店超市业态的月均平效在800以上、娱乐业态影院的月均平效在500以上、20个零售餐饮代表品牌的月均平效在1,200以上，则最有利于商业项目需调研周边3公里内人口10万以上以家庭消费为主，区域3口之家大于40％，2口之家大于15%；职业以管理者、私营业主、专业技术人员、政府及事业单位以及公司白领为主，比例大于50％；项目需调研项目需调研项目需调研500m辐射人口不小于10万1000m辐射人口不小于15万1500—3000m辐射人口不小于20万为社区生活配套服务的，集购物、休闲、文化、娱乐、日常购物为、生活体验为一体的综合性时尚社区商业。具有一定可识别性，突出商业氛围，且项目片区的整体氛围协调。中档定位应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划部门对于该地块的建筑退线规定、规划指标等要求的规定。地上建筑面积=容积率X