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万科地产社区商业设计与实践商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停留，从而达到增加商业价值的目的；一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；有商业延续一、社区商业规划原则商业规划原则总结方向人流方向道路绿化带非商业区域消防或后勤流线主要道人流路绿化一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性应把独立商业内侧划成商铺。转角设实墙，商业价值浪费图二图三3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。╳因独立集中商业内侧没有设商业出入口，造成单边商铺，商业价值浪费。图一商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性╳1.应避免商铺与周边道路出现较大高差╳╳√一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性住宅地下车库入口住宅地下车库出口商业停车位商业停车位案例：沙湾二期小区入口车流设计分析情况二：分设道闸优点：便于商业车流与小区内车流分开管理，有利于小区的安全和私密性；缺点：道闸复杂，增加了管理工作难度；需要增加面向道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。一、社区商业规划原则商业规划原则总结2、注意停车位的规划及人流、车流设计：增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；情况一：合设道闸优点：道闸设置简单，管理简便。缺点：商业车流跟小区内部车流混行，不利于小区的安全管理。花池遮挡，不便进入商铺╳商铺门口有水景商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性╳花池遮挡，不便进入商铺╳╳商铺门口有水沟3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。一、社区商业规划原则商业规划原则总结1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性；在适当的位置，需增设商业的大标识。2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况；3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺；商业价值最大化原则连续性可达性可视性一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性案例楼梯遮挡商铺，影响商业价值树木遮挡店铺墙柱遮挡店招广告绿化遮挡店铺构架遮挡店铺╳╳╳╳╳一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性案例增加商业广场作为过渡空间地面停车位住宅架空层商铺相邻小区商铺二层商铺商铺城市支路36M23M12M14M城市干道小结：1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。道路、场地剖面与商业昭示的关系：辅道一、社区商业规划原则商业规划原则总结一、社区商业规划原则其他注意事项1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性比较后再提交公司决策。2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；规范摘录：《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》第五条在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目：(一)住宅楼；(三)商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层；经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距离不少于20米（依据人居委内部文件《关于进一步加强饮食娱乐业污染防治监督管理的通知》2008年153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院或其他特殊区域距离少于20米的场所；排烟口距离少于30米的场所”）；3、只要住宅和商业之间有夹层、架空层或楼层，就可以设餐饮。人居委对夹层具体高度没有要求。人居委在项目环评，商户申请营业执照时都会执行这几个条文。3、建议有餐饮功能的商铺须设置后勤区域：卸货通道、货梯及垃圾房；备注：后勤区域及流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低。4、如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。二、商铺划分原则动线设计原则+案例面积分配原则单铺划分原则立体铺组合原则影响划铺的消防因素小结2F及以上划铺与实用率的关系目录•销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比ABC综上所述，B类型较好的平衡了销售和经营的需求。二、商铺划分原则动线设计原则（B）复式铺；(备注：2F设置商业人流动线情况不在此次讨论范围）走廊作为2F的人流动线，宽度兼顾消防及逛的舒适性（A）两层单铺组合2F的人流靠首层带入楼梯上2F二、商铺划分原则•销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比案例动线设计原则1、首层解决人流动线，2F以上的商业人流依靠首层带动；备注：2F及以上的通道满足消防疏散要求即可，不考虑其作为人流动线及外摆位的因素；2、若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及竖向交通保证人流从首层引入；•动线设计原则总结3、当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议；3F商业的独立门面示意图3F2F1F二、商铺划分原则动线设计原则1、通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能多的放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通；2、商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆外尽可能在一层设置或顶层露台。3F•面积分配原则总结3F外摆位布置示意2F1F3F商业的独立门面示意2F1F外摆位外摆位三层铺有独立门面二、商铺划分原则面积分配原则•标准铺的定义：•避开塔楼，不受到塔楼剪力墙影响而便于划分的商铺。•标准铺的划分原则：1、建议面宽进深比宜控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽宜为4-4.2m；2、单向疏散的标准铺进深建议控制在15M；备注：15米为高层住宅底商的规范取值，按目前深圳消防报建经验，高层底商单向疏散的标准铺进深可以按照15+a米控制（a一般取2-3m），多增加的a按卫生间报建可不计入疏散距离，具体项目需与消防局沟通确定。3、高层底商单铺面积大于60平米（尽端可放大到75平米）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距需大于5米。备注：经与深圳消防及审图单位沟通，首层商铺可放宽按尽端房间75平米计算，二层及以上严格按照60平米执行。标准铺宝瓶铺转角铺其他情况重要备注：多层独立商铺或者多层住宅下方的商业服务网点（多层底商），则单向疏散距离可增加到22米；单双向疏散要求的商铺面积增加至120平米；“消防章节”将细述高低规使用范围；二、商铺划分原则单铺划分原则•宝瓶铺的定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（也俗称“大肚子铺”）：1、当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺的划分为小标准铺+宝瓶铺的形式，如右上图示意；2、因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺，如右下图案例。•宝瓶铺的划分原则：1、保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要，具体项目具体分析；2、保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。二、商铺划分原则标准铺宝瓶铺转角铺其他情况单铺划分原则58㎡63㎡7.8m40㎡21.2m•转角铺的定义：转角位置商业价值较高的铺。•转角铺的划分原则：1、在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；2、每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；3、转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡。•常见的两种转角铺设计思路：A.保留转角界面完整，考虑品牌主力店，划大铺（右上图示）B.考虑转角界面价值最大，划小铺（右下图示）案例:宝安尚都北区商业1F301㎡16.2m8m25m案例:沙井三期2#地块1F二、商铺划分原则单铺划分原则标准铺宝瓶铺转角铺其他情况•设计原则：1、根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（见案例一）。2、当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面，并结合业态考虑其使用（见案例二）。•当商铺位于塔楼投影部位：受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。案例二：沙井三期首层考虑做成美容院，内部做隔间。14.2m商铺8m3m4.9m4.7m3m沿街面商铺商铺前台4.5m沿街3.6m面商铺商铺商铺商铺商铺案例一：沙湾首层3m3.6m5.7m3.3m1.5m商铺2.5m二、商铺划分原则单铺划分原则标准铺宝瓶铺转角铺其他情况•立体组合铺的出现原因和常见形式•出现立体组合铺的原因：1、首层引入人流的原则，2F及以上楼层不考虑独立的商业人流动线；2、不同业态对应的商铺要求（面积、楼层位置）不同；备注：立体组合铺的具体面积控制及组合方式视各项目具体情况分析后确定；•常见的立体组合形式一拖一（不推荐）一拖多2F1F2F1F二、商铺划分原则立体铺组合原则•立体铺组合原则小结1、商业主动线应在首层解决。2、二层商铺的动线由一层商铺内上楼，二层走道仅作为消防疏散通道，不作为商业动线。3、三层商铺动线由一层门面引入人流，建议设电梯直达；4、若项目有高差或立体人流来源，可考虑双首层及立体动线，视项目具体情况定。3F2F1F商铺组合原则示意图二、商铺划分原则立体铺组合原则•一拖多商铺的两种形式1、首层商铺仅仅作为迎宾+通道或纯通道。2、首层商铺面积控制在60—80平米，能够有一部分营业面积。第一种形式：首层仅作为交通通道；3F2F1F示意图二、商铺划分原则立体铺组合原则第二种形式：首层有营业面积，可通过内部的竖向交通联系到上一层；•适用于《建筑设计防火规范》的商铺形式总则1.0.219层及9层以下的居住建筑(包括设置商业服务网点的居住建筑)2建筑高度小于等于24m的公共建筑商业服务网点commercialservicefacilities居住建筑的首层或首层及二层设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。该用房建筑面积不超过300m2，采用耐火极限不低于1.50h的楼板和耐火极限不低于2.00h且无门窗洞口的隔墙与居住部分及其它用房完全分隔，其安全出口、疏散楼梯与居住部分的安全出口、疏散楼梯分别独立设置。条文解释（高低规通用）：1、必须设在地上，地下、半地下均不可以。2、一、二层面积之和不超300㎡。3、功能必须做商店，二层也可做商店、附属房，亦可做住宅范围内的其它用房。4、耐火极限满足要求。5、疏散特性：疏散通道及安全出口完全独立，严禁与住宅或其它（如相邻的商业服务网点）用房的疏散路线直接连通或相互交叉，网点属于居住建筑的范畴。6、非网点的商业部分按公建的要求进行消防设计。（通风、水专业有专门要求）1.商业服务网点2.非网点商业3.独立多层商业（≤2F且≤300㎡）（≥2F或≥300㎡）重要备注（高低规通用）：根据深圳市报建经验，商业不大于2层，且每间商铺均不超过300㎡，可按商业服务网点执行。建议具体项目与消防局具体沟通。二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素总则1.0.21.十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅）；2.建筑高度超过24m的公共建筑。1.商业服务网点2.商住楼（≤2F