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大玺门商铺销售方案中特地产大玺门项目组2013-4-5推售背景营销进度1#、2#、4#、5#、6#街区剩余现房住宅在售12月到4月20日，累计认购金额为3268万元。部分商铺已出售，10个商铺已出租，已售已租商铺均为临街，昭示性强的商铺。现宁乡在售楼盘50个以上，其中高品质大盘10余多，均采取低价促销，竞争激烈。导致销售进展速度慢，回款未到达公司要求。工程进度整个项目基本整体呈现，1#、2#、4#、5#、6#、已是现房现铺，3#街区为期房期铺，均已建设至第3层。商业经营商业格局已大成，10余家次主力店相继开业，但无主力店商业氛围缺失。外街临交通主干道，商业氛围较好，易出售出租。其中8#临锦江路，借助交通、学校，商业氛围较好；4#街区借助于临街铺面及圣得西主力店，商业氛围较好。内街，由于商业布局不合理，商业景观缺乏，商业改造尚未进行，商家经营困难，商铺的出售出租难度较大。综合以上情况，应公司回款要求，建议同时推售住宅、商铺。商铺可推售外街临主干道商铺及已出租商铺，主要集中在3#、4#、5#、6#、8#。推出商铺货量集中推售临外街4#、6#、8#街区商业氛围好的临街商铺及已出租的商铺外街临主干道，昭示性，商业氛围均较佳；4#、6#、8#临锦江路，其中4#靠近圣得西主力店，铺面形象及商业氛围较好。内街由于商业布局不合理，商业改造尚未进行，暂且不推售。已出租的商铺推售，整个项目已租的商铺均可推售，客户可直接收取租金收益。销售模式——3年120%比例回购为避免前期内街经营惨淡对后续商铺销售的影响，稳定客户购买信心，加快项目销售速度，商铺建议推行3年回购施保值增值计划，构建回购模式，在客户购铺时可选择性的签定商铺回购协议，承诺3年后可按原价120%比例回购商铺。经营者：三年租金全节省，另可收益20%；商铺位置成制约因素。投资者：将商铺投资做成金融理财产品，因为投资者主要关注的是投资风险、投资回报及安全保障。1、投资零风险：零风险，承诺3年后可按原价120%比例回购商铺。2、投资高回报：回报较高，年回报率为10%左右（每年6.6%回购回报+3-4%的租金回报）3、安全有保障：所有裙楼2楼以上物业产权开发商自持。回购模式收益计算固定收益：3年120%的保值增值计划，相当于每年給客户的投资回报率约6.6%租金收益：根据大玺门临街商铺周围租金调查，租金约80-100元/月/㎡，年回报率约3-4%三年期间的总年回报率约10%左右（未计算通货膨胀、商铺价格上涨等因素）。综合考虑到通货膨胀、商铺价格上涨等因素，此种模式的融资成本较为理想。租金年回报率（计算公式=租金×12个月÷单价）80元/月/㎡80×12÷29600=3%100元/月/㎡100×12÷29600=4%举例：8#1F，002号商铺，面积67.05㎡，单价29600元/㎡•1、以甲方延期交付，买受人有权退房为条件，延缓办理商铺产权证的形式，以此来规避税费。•2、为后期商业改造的顺利进行，在补充协议中，说明商铺业主需无条件服从商业改造，如造成经营问题，开发商在租金方面给予补贴。•例：可以在《商品房买卖合同》里约定，在正常交付时间后2年半再将商铺交付给客户使用，逾期交付超过90天以上，客户有权退铺。甲方需支付一定比例的违约金。到了快3年时，若客户愿意回购给开发商，则可以开发商逾期交付的理由去退铺，然后退还所有税费。•因国家政策里不允许推行此种模式，故为规避税费，需跟房地局沟通好关系，客户签约后不做产权转移，3年后客户做退铺处理，再行销售的话还是作为新铺出售，而不是作为二次交易，这样才能规避4%契税。维修基金不能退，但可转移、更名。•如按揭客户可正常办理按揭，若3年后回购，开发商需归还银行的按揭款，才能先取消银行按揭（支付少量违约金），再取消购买。回购模式避税须知几大投资模式收益对比投资模式2011年2012年2013年2014年2015年优劣对比大玺门商铺（年回报率）10%10%10%保值增值，高收益、高回报，零风险银行（三年存款利率）4.25%4.25%4.25%上调概率较低。目前国内经济不景气，企业压力大，贷款利率无法再提高。另一方面美国在加速印美元，如果上调，会加大输入性通胀的概率。表面稳定，面对通胀，资金严重缩水，负利润。股票（涨跌走势）2100点2200点2300点专家根据全球经济低迷，美股下跌预测中国股市将是一个锯齿的多波段上涨，点数将维持在2300-2500高回报，高风险，近几年股市一直处于熊市，全线亏损状态投资模式2011年2012年2013年2014年优劣对比基金（收益率）3.6%3.939%4%基金与股市息息相关，在全球低迷经济中，收益率难以上涨与股市相关联，高风险。同时收益与操盘人经验相关，市场上高质量操盘人紧缺黄金（价格）338元/克385元/克331元/克2月华尔街见闻引述SEC文件显示，索罗斯基金管理公司在去年第四季度减持了50%（合60万股）SPDR黄金信托ETF。中央银行抛售黄金换取石油，黄金预计会出现一次急剧的下行趋势。全球宽松的货币政策，纸币的疯狂印刷，引发全球性通胀。黄金市场新机遇，但市场被国际金融大鳄操作，涨跌起伏不定。几大投资模式收益对比