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陕西汉中项目市场调查报告解读汉中汉中房地产市场汉中消费者置业需求项目SWOT分析项目定位及产品设计思路解读汉中Part1认识汉中解读汉中，即天上的银河。在古人眼里，天上的银河和地上的汉水是相对应的，汉水是效法天上的银河而存在，也象天上的银河一样有其光辉。主管名山大川的天神把汉水作为汉中的标志，所以古人一直把汉中称为“天汉”，成为雄视宇宙的象征。解读汉中城市特性定位：解读汉中刘邦汉中对诸葛亮安息武侯祠张骞故里蔡伦葬地深厚的历史文化底蕴，素有两汉三国之称汉文化为主要特色的国家级历史文化名城生态环境优越的宜居休闲城市优秀旅游城市解读汉中汉中，简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。北依秦岭，南频巴山，中间为汉中平原。这里是中国南北气候分界线、江河分水岭，四季分明、气候宜人。下辖10县，全市人口374万。01002003004005002001200220032004200520062007200820092010153141163193217247291353416480GDP(亿元）2019年汉中实现生产总值480亿元、增长14.5%，财政总收入45.2亿元、增长22.4%，城镇居民人均可支配收入14823元、农民人均纯收入4066元，同比均增长18%。从近几年汉中的经济发展状况来看，汉中经济发展比较缓慢，年均GDP增长率达11.2%。经济增长较快是在2019年以后经济发展速度相对较快，经济持续稳定发展，为房地产的发展提供了健康稳定的发展空间。汉中经济发展解读汉中古代交通重地人们常把越秦岭翻巴山、连接西安、汉中、广元、成都的古道称“蜀道”。汉代，由汉中至关中的栈道计有故道、褒斜道、傥骆道和子午道；由汉中到四川的栈道有金牛道和米仓道；由汉中到甘肃的栈道有白水道。共有栈道六条，这些栈道中以兴修于西汉中叶的褒斜道最为有名，其由褒河之谷（今汉中附近）入斜水之谷（今眉县境内）。而距今约3500年，由商代诸侯国“方”（又称“巴方”）的巴人在夏末商初时开通，由古巴国的今巴中出发，越米仓山北达陕西，延伸到汉中，称之为“米仓古道”，是石牛道未开通之前唯一的一条川陕通道，名曰“巴岭路”，是中国古代最早的国道。汉中交通汉中交通汉中铁路枢纽:汉中地处中国中西部两大经济区域的结合部，是汉中地区通往西南、中原、西北、华东和华北的门户和交通枢纽。汉中铁路站是我国链接西南和西北重要的铁路枢纽，联结西康（西安-安康）、宝成（宝鸡-成都）、阳安（阳平关-安康）等铁路线。西成客运专线2009年11月开工，4年后西安、成都之间乘火车行程不到3小时。其中每日往返于汉中至西安间城际列车可达20对。预计到2020年，汉中车站年发送人数将由现在的150万人左右增至600万。公路建设形成了一个以汉中为中心，贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路108国道，316国道、210国道比邻，有3条国道干线通过。特是西汉高速公路的建设，使陕南实现高速公路零的突破。2019年5月川陕高速全线通车，成都到汉中3个小时可到达。汉中交通连接陕西与四川地区川陕高速解读汉中解读汉中城市规模为：规划到2020年人口规模达到100万人，建设用地100平方公里。汉中市素有“小江南”之称，自然生态环境优越，一江两岸的长远规划，大交通体系的建设，正逐步改变制约汉中城市发展的痼疾，城市化进程的快速推进以及人居环境的提升，为房地产业的迅速扩张提供了核心推动力。解读汉中解读汉中项目区域配套规划解读汉中规划范围是汉江两侧纵深各约600米的区域，规划总用地面积743.9公顷，规划居住人口9.8万人。规划定位为“江北以商业金融、行政办公、文化、居住用地为主，江南以商贸、娱乐、文教、居住用地为主。从规划角度看，项目周边定位为项目的商业发展提供了非常好的发展空间。解读汉中从项目周边土地利用规划可以看出，板块主要以居住用地为主，沿城市主干道规划以商业用地区域，说明未来几年内汉江以南区域将有大量土地推出，项目周边将会出现一批商业为主的楼盘，滨河两岸为景观带，为项目提供优质的景观资源。解读汉中江滨西路新建工程江滨西路工程东起天汉大道南端（2号桥桥南），西至新建的西二环大桥，全长3.85公里，与江滨东路衔接的绿化带达78公顷，计划2019年建成投入使用，并将带动滨江南岸沿线商业发展。朱鹮阁汉中房地产市场Part205101520252.073.026.157.399.4512.7213.3712.4814.1122.8522.9923.76金额（亿元）汉中市经济的快速发展也带动了房地产业的快速发展提升，房地产投资额每年递增，2019年，汉中市完成房地产投资突破10亿元；自08年以后，汉中市房地产投资稳定在22亿元以上，市场初具规模。汉中房地产市场投资情况0501001502002501999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年62110135145192183172197237215239施工面积（万㎡）2019年至2019年，汉中市商品房开发建设规模呈现高速增长的态势，自2019年以后，投资增速有所趋缓，2019年出现恢复性高速增长，2019年受地震灾害影响，商品房建设规模有所回落，但2009年在全国房地产业回暖走旺的背景下，汉中商品房施工面积达239万平方米，再创历史新高。汉中房地产历年施工面积0204060801001201999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年30.741.4249.9341.8262.0362.6279.53101.69112.5947.2993.9698.7销售面积(万㎡)2019-2019年间，汉中市商品房年销售面积从30.7万增长至112.59万平方米，年均增长幅度为17.6%，2019年受地震、中国房地产整体调整等因素影响，商品交易量仅为47.29万平方米，2009年在全国楼市回暖的背景下，汉中商品房交易量较上年增长翻番。从开工、投资、销售量说明汉中的房地产市场近年发展较快，房地产市场竞争逐渐加剧。汉中房地产市场销售面积18802390281339540100020003000400050002007年2008年2009年2010年建面均价（元/㎡）2000年汉中商品住宅均价尚不足千元，根据西安房地产信息网研究中心最新统计数据，2019年汉中商品住宅均价升至188/0元/平方米，2019年尽管受地震、经济危机等影响，住宅成交均价仍升至2390元/平方米，同比07年增长27%，2009年则进一步升至2813元/平方米，同比增长18%，2019年1季度均价已攀升至3400元/平方米，较上年涨幅达20%。汉中房地产市场价格走势024681012141月2月3月4月11.6612.78.9根据市房产交易中心相关业务登记数据显示：1--4月汉中市中心城区市场新增商品房面积41.5万平方米，同比增长10.26%，环比增长28.32%；签约成交3691套，同比增长299.02%，环比下降20.76%；签约成交面积30.9355万平方米，同比增长279.34%；环比下降8.02%。截止2019年4月底，市中心城区（含开发区南区）可售商品房面积79.828万平方米，可售商品房9701套（均含住宅、车库、柴房、营业和办公用房），其中，可售商品住宅面积50.723万平方米，可售商品住宅4185套。2019年1-4月汉中房地产市场销售面积综合近年来房地产市场的发展情况市场运行数据，市中心城区房地产市场承接09年下半年强劲走势，基本呈健康、平稳运行态势。房地产市场供应充足，商品房投放量持续增涨，但增长幅度较快，在商品房消费需求受商品房价格、实际购买力和国家调控政策等综合因素影响下，综合3月和4月的数据，房地产销售情况有减弱趋势。市场小结汉中城区板块滨江板块大河坎板块本案汉中楼盘分布大河坎板块部分楼盘楼盘名城占地面积总建筑面积容积率总户数车库比例物业形态建筑风格景观风格地址缙颐.缇香郡80亩12.81万㎡2.291078户600个，1:0,76+1、7+1、8+1电梯洋房西班牙风格西班牙风情大河坎汉桂路圣水江南2.8万㎡5.83万㎡1.881380户196个，1:0.59栋多层+2栋板式高层新中式建筑风格江南园林风格大河坎郑南大道东段四季花园1.3万㎡106户未定L型独栋12层\15层，规划以商业、酒店和住宅现代简约无天汉大道桥南广场东侧裕华园12.5万㎡20万㎡1.62000户2：1多层+高层江南园林风格江南园林风格大河坎龙岗中学东北脚九龙壁3.5万㎡21.2万㎡3.431200户1：0.87栋27层高层，2栋18层高层，全部为两梯4户新古典主义江南园林风格大河坎龙岗路汉江明珠125.2亩23万㎡2.7一期534户高层、多层现代无大河坎龙岗路蜀汉美郡220亩36万㎡2.483051户1:0.6，1645个多层+高层现代东南亚大河坎龙岗路东段大河坎部分楼盘基本数据楼盘名城首期开盘后期开盘在售开盘售完物业在售开盘推出户数在售物业形态在售户型面积区间在售户型比例在售剩余比例缙颐.缇香郡2019年5月1日2019年5月1日无4栋120户电梯花园洋房120-140㎡约30%圣水江南2019年月18日开盘2019年月18日开盘无380户9栋多层+2栋板式高层88-151㎡三房50%，二房30%,四房20%约50%四季花园未定未定未定无未售未售未定二房80%，三房20%未售裕华园2019年4次2019年4月1、2、3期多层600户6栋6+1多层,1栋17层2梯4户；一栋17层2梯5户80-150㎡三房65%，二房35%约20%九龙壁2009年12月1次2019年5月高层560户5栋2梯4户28层高层89-130㎡三房75%，两房25%约40%汉江明珠2019年底高层80-150㎡三房70%，二房30%约30%蜀汉美郡2019年5月2019年8月未售一期和二期洋房高层81-125㎡2房40%；三房60%未售大河坎部分楼盘推盘情况楼盘名城在售起价在售均价在售最高价优惠方式户型特点交房标准\设施物业管理费社区物业设施缙颐.缇香郡总价40万；单价3600元/㎡3800元/㎡总价60万；3900元/㎡一次性9.5折，按揭9.9折带露台、花园，全部为三房和四房可变带可变空间未定羽毛球场、乒乓球场、健身广场、篮球场圣水江南3000元/㎡3300元/㎡3600元/㎡最高优惠1.5万元落地飘窗塑钢中空玻璃、地辐热暖系统、天然气接口未定视频监控系统、对讲系统、红外线监控、机械停车系统四季花园未售未售未售未售异型较多，不方正未定未定未定裕华园2900元/㎡4600元/㎡无南北朝向、无赠送多层0.35元/㎡健身设施九龙壁34003900元/㎡无入户花园预留天然气管道0.7元/㎡，电梯费未定汉江明珠2800元/㎡3200元/㎡3600元/㎡一次性9.8折，按揭9.9折地辐热采暖蜀汉美郡3500元/㎡3750元/㎡无院馆户型可变空间洋房2019年窗户为双层中空玻璃塑钢窗0.9元/㎡视频监控系统、对讲系统、红外线监控、网球场、会所、瑜伽馆、幼儿园，一楼局部架空大河坎部分楼盘销售情况总占地面积：220亩；总建筑面积：36万㎡；容积率：2.48；总户数：3051个；车位数：1645个；物业形态：高层+多层；销售情况：1、2期多层售完，预计2019年7月加推中庭高层；加推户型特点：院馆户型可变空间；社区配套：视频监控系统、对讲系统、红外线监控、网球场、会所、瑜伽馆、幼儿园，一楼局部架空；营销特点：实景样板环境、业务员点对点。准备加推高层案例分析—蜀汉美郡预计7月加推高层平面布局案例分析—蜀汉美郡房型面积区间比例户型面积比例两房81-89㎡40%两室两厅一卫89.59㎡20%两室两厅一卫83.13㎡5%两室两厅一卫81.93㎡5%两室两厅一卫82.26㎡5%两室两厅一卫82.45㎡5%两房变三房99-125㎡17%两室两厅一卫（带可变空间）99.12㎡4%两室两厅一卫（带可变空间）10