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与房产有关的婚姻继承法律社区普法知识讲座上海长安律师事务所杨芳律师揭开房子、房产的神秘面纱•房子、房产现在无疑是我们大家都普遍关心的问题。房子、房产对于我们绝大数人来说是一辈子中最最重要的财产。所以，今天我作为一名研究婚姻继承纠纷和房产纠纷的专业律师，来和我们广大社区居民共同探讨一下房子、房产涉及的相关法律问题，希望对大家有所帮助。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台第一个问题：属于一方婚前的房产，结婚多年后是否就变成了夫妻共同财产？如果万一离婚，是否会分割这套房产？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台婚前财产是否是夫妻共同财产•许多居民问我：一方婚前的房产，男女双方在结婚5年或者结婚8年以后，甚至10年或者结婚更长的时间，婚前房产是不是就变成了夫妻的共同财产呢？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台婚前房子、房产永远属于一方所有•今天，对于有这样疑问的居民，我可以在这里给大家吃个定心丸。那就是，对于婚前的房子、房产，无论结婚多少年，也就是说无论是结婚5年、8年还是结婚10年以上，一方婚前的房子、房产永远还是属于一方所有，并不能自动地转化成夫妻共同财产，离婚时另一方也就无权进行分割。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台书面协议可以约定财产所有权•但是，在这里需要强调一点的是，对于一方婚前的房子、房产，夫妻之间如果在结婚以后另外达成了书面的协议，协议中规定了一方婚前的房子属于夫妻共同所有的，那么这套婚前的房子就变成夫妻共同财产，离婚时是要进行分割的，因为根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻之间可以对于财产所有权进行书面约定。只要这种书面约定不违法就是有效的，就具有法律效力。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台涤除旧的司法解释•话说回来，大家之所以会提出结婚多年以后婚前房产是否就变成了夫妻共同财产这样的问题，甚至有的人至今的确还认为结婚满8年、婚前房产就是夫妻共同财产，之所以有这样错误的认为并非空穴来风，也并不是完全没有法律依据。在我国以前的司法解释中确实有过这样的规定，规定了婚前的房产这一重要财产在夫妻结婚8年后就看成是夫妻共同财产。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台新的司法解释如何规定•2001年公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台婚姻法第十八条•《婚姻法》第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：•（一）一方的婚前财产；•（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；•（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；•（四）一方专用的生活用品；•（五）其他应当归一方的财产。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台没有书面约定，婚前财产归属•当然这些法律规定较为书面化，不够通俗易懂。在这里，我就用最通俗易懂的话来说明一下，对于一方婚前的房子、房产，如果夫妻双方在结婚后没有约定的，那么这套房子就永远属于一方的财产，离婚时不进行分割。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台继承权问题•有人会认为，这个问题很简单，一方婚前的房产永远属于一方所有，进一步认为一方婚前房产永远和另一方没有关系。如果有人会这样认为，那就错了，大错特错。这里，其实还有个继承权的问题。拥有婚前房产的一方在结婚后突然去世，那么，这套房产就将和另一方发生关系。在没有遗嘱的情况下，另一方、双方所生子女和死者的父母都成为第一顺序继承人，共同继承这套房产。所以，我要在此特别说明这一点。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第二个问题：•父母为自己的子女买房出资的，如何最大限度地维护自己子女的权益？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台离婚了，怎么办？•现在，有很多年轻人结婚时买不起房子，大都是由父母亲来掏钱为儿女们来买房子。那么，父母亲就会有忧虑，因为现在年轻人的婚姻说不清楚，很不稳定，说离就离了，万一离婚了怎么办？离婚了，岂不是让儿媳妇或者女婿分走一半？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台父母为子女购房法律之规定•最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•在此，我重点说一下该条司法解释的第二句，也就是说，子女结婚以后，父母为子女夫妻双方买房出资的，如果父母没有明确表示该出资是仅仅只赠与自己子女一方的，那么该出资就视为对子女夫妻双方的赠与了。这样的话，就让作为父母的感到不安和担心了，将来子女夫妻俩离婚了怎么办了。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•为了不让离婚后儿媳妇或者女婿分到这笔财产，应当采取这样的办法：子女结婚后，作为父母的如果为子女夫妻双方买房出资的，就和自己的子女或者子女夫妻双方签订一个赠与协议，赠与协议的内容就是买房出资是对自己子女的一方赠与，并不赠与另一方，即不赠与儿媳妇或者女婿。如果有这样的协议，那么，即使将来子女夫妻双方离婚了，父母赠与自己子女买房的钱就不会被分割了。这个赠与协议最好请律师见证或者到公证处公证一下。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第三个问题：•父母将房产赠与给自己的子女时，如何最大限度地保护自己子女的合法权益？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台签订协议书+公证•有的父母将自己的房产赠与给自己的子女时，担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。在此，本律师给大家支个招，就是父母和自己的子女或者子女小两口签订一个赠与合同，在该赠与合同中载明该房产只赠与自己的子女一方，不赠与子女的配偶就可以了。这样，就不用担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。当然，这个协议书可以请律师见证或者请公证处公证一下。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第四个问题：•老年人立遗嘱将房产留给子女继承时，如何最大限度地维护子女的利益？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•有的老年人将自己的房产立遗嘱给自己的子女继承时，担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台杨律师支招•老年人立遗嘱时，在该遗嘱中载明该房产只由自己的子女一方继承，子女的配偶一方不继承就可以了。这样，就不用担心将来子女离婚时被子女的配偶分走一半房屋产权。当然，这个遗嘱可以自己写（自己写一定要注意法律规定的形式要件：即亲笔书写、签名、注明年月日，否则无效），也可以请律师代书遗嘱或者请公证处公证遗嘱。笔者建议最好请律师代书遗嘱或者请公证处公证遗嘱。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第五个问题：•父母买房时将房产登记在自己的成年子女名下时，如何最大限度地维护自己的合法权益？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台父母子女出现矛盾怎么办？•现在，有很多人买房，出于各种原因（例如父母年龄大，自己无法贷款买房等原因）把自己的房产登记在自己的成年子女名下，实际居住和使用权人还是父母自己。但不怕一万，就怕万一，如果将来有一天父母和子女关系出现矛盾，子女将父母赶出此房怎么办呢？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•在此，我为大家提供一个很好的解决办法，就是在以成年子女的名义购买房产后，父母和子女双方达成协议书，即此房产（写清坐落位置：如北京市丰台区某小区某号楼某单元某号房产）自某年某月某日归父母所有或者父母和子女共同所有。有了这样一个协议书，就可以保障老年人作为父母的合法权益了。这个协议可以请律师见证或者请公证处公证一下。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第六个问题：•公房能立遗嘱吗？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•遗嘱人立遗嘱只能处分属于自己的个人合法财产，这些财产包括：“公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。”这里的公民的房屋指的是公民的合法私有房屋，不包括公房，因为公房的所有权属于房管所或单位，公房不属于个人合法财产，所以遗嘱人不能立遗嘱处分公房。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台•第七个问题：•自书遗嘱必须注意哪些问题？找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台自书遗嘱•有的人由于各种原因没有请律师代书遗嘱，也没有到公证处办理公证遗嘱，而是自己写遗嘱来处分自己的个人合法财产，这是法律允许的。但问题是自己写遗嘱有时会不按照法律规定的形式要件来写，最终导致遗嘱无效引起纠纷的时有发生。为了避免自己写遗嘱导致遗嘱无效的后果，一定要注意以下三个问题。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台自书遗嘱成立要件•一、遗嘱人亲笔书写•遗嘱人必须亲笔书写，不能用打印的，也不能让别人代写。写时字迹要清晰，语义要准确，不要使用摸棱两可的语言。最好别用铅笔书写，用毛笔、钢笔或签字笔都行，这样不易被人篡改。•二、签名•写完遗嘱后，遗嘱人一定别忘了签上自己的姓名，这不能让别人代签，也不能用捺手印来代替签名。•三、注明年、月、日•写完遗嘱后，遗嘱人必须写清楚立遗嘱的时间，这个时间包括立遗嘱的年、月和日。年、月、日三项都得写清楚，漏掉其中任何一项都不行。常见的错误是只写年、月而没写日，这样的遗嘱也是无效的。找讲师，就上中华讲师网中国最大的培训讲师选聘平台