项目地块调查报告

项目地块调查报告目录•项目简介•项目现状•项目周边环境状况•项目的市调分析•项目总结•项目的工作建议项目简介--地理位置•项目地理位置：（右图本案）•项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”项目简介--现状名称岐港农贸综合市场位置中山市石岐区岐港路“鸭利沙”用地性质B1商业商业设施用地用地编号D23XXA20125198用地面积10972㎡产权归属中山市汇景涛房地产开发置业有限公司容积率3绿化率35建筑密度40建设高度限于30米项目现状项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，地块产权清晰，用地面积为10972㎡。用地性质B1商业设施用地。周边小区众多，有：大信新家园、时尚家园(销售中)、岐港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华庭等，入住率约85%。交通状况项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，邻近翠沙路、岐峰路、彩虹大道、岐港路。项目地块有员峰安居工程赤（公交站）暂有35路1条公交线路。项目简介--现状（内、外情况）1、项目地块四周现围起约2.5米高围墙，有两处入口。2、项目地块内部，现种植着大量树苗，树苗高度约4米。3、项目地块西面，租借于“宏润建设”作临时办公。地块内部地块内部地块外围项目简介--周边商业项目现状--小结该项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，土地面积有10972.50平方米。产权归属中山市汇景涛房地产开发置业有限公司，为商业设施用地，地块规划为农贸综合市场。规划指标：容积率为3，建筑密度40%，绿地率35%，建筑限高30米，商业面积占总建筑面积的比例为100%。项目邻近翠沙路、岐峰路、彩虹大道、岐港路，周边的交通便捷。项目地块公交站为（员峰安居工程站）暂时只有35路1条公交线路。周边有大型的住宅社区围绕；大信新家园、时尚家园(销售中)、幸福汇（销售中）岐港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华庭等社区，入住率约80%。地段商业氛围较好，以传统生活百货、餐饮、药店、装饰建材等为主业态。项目周边环境状况—建筑群、人口状况●项目位于中山市石岐区岐港路半径1.5公里内居住人口约6万；●业主多为本地居民与外地人员，企业职工和部分较高收入群体，总体素质水平中等偏上。编号小区名称01岐港小区A、B02纯色满园03大信新家园04彩虹花园05碧翠华庭06幸福汇（销售中）07大信时尚家园（销售中）08其他单体住宅项目周边一公里内的部分大型小区项目周边环境状况--收入、消费状况1、收入水平：区域内主要消费群体为企业白领及原住居民，收入水平多在2500-5000元／月之间，属中等收入水平；另有少部分人群的收入水平约在6000-10000元元／月之间，属中高等收入水平。2、消费者的出行方式：摩托车、私家车、电动车、公交车、步行3、消费者的消费水平：区域内主流消费群体多企业工薪阶层及原住居民，日常生活用品的消费比重相对较高，月日常生活消费约人均2000-4000之间。4、消费行为：主流消费群体的购买行为比较理性，对比周边同类型商品的价格以及质量再作购买，多仍以价格优势为首选，在对消费环境要求也较高，一般都会选择卫生、舒适的消费场所进行消费；5、消费习惯：区域内主流消费群体主要以日常生活所需的消费为主，兼有部分餐饮、休闲、娱乐消费、及家居装饰建材消费。6、消费地点及消费方式：主要以社区底商、中心去百货商场为主，多以刷卡与现金结算方式消费。项目周边环境状况—交通状况项目位于中山市石岐区岐港路岐峰路交汇处，主要通向翠沙路，北外环路为主要干道，东往星辰路、西近翠景路，四条主要交通枢纽围绕共通。项目周边环境状况—商业状况（住宅、底商）●周边小区住宅租价（多为高层带电梯住宅）：有电梯租价约：90~1500元/㎡/月；二手楼售价约：3800~5800元/㎡•周边商业状况：住宅区一楼底商租价约：30~95元/㎡/月编号地址面积层数价格01中山市彩虹大道彩虹市场旁205㎡15500元/间/月02中山市翠沙路临街80㎡180元/㎡/月周边商业状况周边环境状况—市政配套（教学、政府机构）•目标项目半径2.5KM范围内拥多家且较为全面的教育机构：新家幼儿园、海岸幼儿园、新长江学校、北区中学、员峰小学、中港英文学校，以及中山市中医院等配套机构。●政府机构：中山市航道局等项目周边市场状况—商业状况（肉菜市场）名称彩虹市场位置中山市彩虹大道碧翠华庭旁用途肉菜市场产权后山经济联社结构钢筋混凝土框架结构面积总面积4280㎡，经营面积约1500㎡楼层数3层层高首层高约6m，入口2个停车位路边临时车位约40个项目现状目前营业中，经营状况较好，有4个空置档位。项目环境位于位于彩虹路，交通便利，周边为密集住宅小区。彩虹市场与目标项目的距离约800米项目投资分析—项目定位•项目经营定位：紧扣生活家的主题，建设“公益、便民、安全、低碳”的公益性社区菜市场和集群性商业服务配套。•项目市场定位：以项目周边的社区居民和小区楼盘的居民为主要消费群体，为其提供日常生活所必需的菜市场和基础服务类配套。•项目主题定位：“生活家”广场•项目经营档次定位业态齐全且物美价廉的生蔬区，并配备中端消费的基础设施，主要是结合项目周边居民的消费水平和消费习惯分析，以符合周边居民的生活消费。项目投资分析—投资测算租金收入：103元/㎡×1516㎡=178000元／月其他收益：10000元／月管理、营运费用备注：人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。店经理16000元／月6000元／月维修（电工）13000元／月3000元／月客服23000元／月6000元／月出纳13000元／月3000元／月保安53200元／月16000元／月保洁22000元／月4000元／月易耗品5000元／月5000元／月不可预见费3000元／月3000元／月合计46000元／月支出项目投资分析—投资测算租金收入：117.4元/㎡×1516㎡=178000元／月其他收益：5000元／月管理、营运费用备注：人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。店经理16000元／月6000元／月维修（电工）13000元／月3000元／月客服13000元／月3000元／月出纳13000元／月3000元／月保安33200元／月9600元／月保洁22000元／月4000元／月电工元／月元／月易耗品2000元／月2000元／月不可预见费3000元／月3000元／月合计30600元／月支出项目总结•该项目性质为保障性住房的底层商业，周边交通便捷，多路公交、地铁可以到达，商业氛围浓厚，地段价值高，人口密度大，周边1公里范围内存在较少的农贸市场，虽然有两个经营状态较为良好的农贸市场，由于项目周边居住的人群前往这两个市场需绕道较远的路线，多数居民只能选择到周边走鬼档去购买日常餐桌上需要的农副产品，因此不会对该项目造成较大的经营竞争影响。•项目位于较为密集的住宅小区群内，目前，周边主要住宅小区及社区组团：毛纺社区、元邦明月园、华怡花园、赤岗东小区、翠景苑、泓景花园、鸿运花园、中信金影花园、鸿升阁小区、珠啤宿舍等生活小区，项目半径1000米范围内的常住人口约20万人，人口密集度高。•该项目各项硬性条件都符合生活家的条件需求，适宜开发。