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第一部分投标函沈阳新锦源行物业招投标服务有限公司：我公司正式投标关于沈阳“中乾商务花园”住宅区前期物业管理的招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1、在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积元。（后附中乾商务花园住宅区管理费收费标准的测算）2、我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面不明及误解的权利。3、如果在规定的开标时间内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。4、同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5、如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意取消投标资格。6、我公司严格按照《投标须知》履行应尽义务，遵守招投标纪律。7、未尽事宜依照《中华人民共和国招投标阀》、《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》等相关法律法规执行。8、与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地址：沈阳市于洪区鸭绿江街43号邮编：110032电话：收件人：闫永伟投标人：沈阳麦恩物业有限公司（盖章）2007年11月8日第二部分商务文件一、《企业法人营业执照》副本复印件二、《物业管理企业资质证书》副本复印件三、法定代表人资格证明书孙杰系沈阳麦恩物业有限公司的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。附法定代表人情况：单位名称沈阳市麦恩物业有限公司单位地址沈阳市和平区南经南街150号姓名孙杰性别女年龄56民族汉职务董事长职称身份证号2824特此证明！投标人：（公章）2007年11月8日四、授权委托书孙杰（姓名）系沈阳麦恩物业有限公司的法定代表人，现委派闫永伟（姓名）参加贵方组织的沈阳“中乾商务花园”住宅区前期物业管理招投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。本授权书有效期：2007年11月8日至2007年12月8日附授权代表情况：姓名闫永伟职务经理性别男年龄35身份证号码2461电话传真通讯地址沈阳市于洪区鸭绿江街43甲邮编110032投标人：（公章）法定代表人：（签字/盖章）2007年11月8日第三部分技术文件一、企业概况项目内容企业名称沈阳麦恩物业有限公司法定代表人孙杰注册资本人民币50万元注册地址沈阳市和平区南京南街150号411办公地址沈阳市和平区南京南街150号411邮政编码110005电话经营范围：房屋租赁、经营、维修、管理、服务；与房屋相关的服务设施的经营管理。二、目前所管理物业项目情况一览表序号物业项目名称开发建设单位建筑面积业主户数建筑形式物业费标准ISO9000认证接管时间1集智大厦南方集智房屋开发有限公司21，000169高层住：月/平米商：月/平米已通过2祥和家园辽宁鸿祥房地产开发有限公司65，000564多层住：月/平米商：月/平米已通过人和雅园人和房地产开发公司6，00022多层月/平米已通过4人和馨园人和房地产开发公司85，000633多层月/平米已通过5桃园宏基伟业开发公司60，000607多层月/平米已通过三、近三年财务状况表单位：元年份项目2005年末2006年末2007年上半年一、资产369,605,1、流动资产160,302,、、、、、、、、571,其中：应收款合计68,112,98,2、固定资产其中：固定资产净值190,66,34,3、其他资产二、负债330,254,512,1、流动负债330,512,其中：应付款合计2、长期负债三、营业收入总额423,其中:物业管理费收入423,四、成本费用总额230,383,758,其中：人力成本五、税前利润19,39,43,四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历姓名闫永伟性别男出生年月学历大专专业建筑职称经理建设部物业管理经理上岗证（有）获证时间2005．9主要工作经历：2004年8月—2006年9月广州颐和酒店物业管理有限公司职务：客服经理2006年——至今沈阳麦恩物业有限公司项目经理附经理上岗证五、本管理项目管理人员配备情况表姓名职务年龄学历专业管理经验物业管理资格证书王玉芳管理员45大专物业管理4年物业管理上岗证朱春山工程师40大专电气4年电工证第四部分物业管理服务方案及管理指标（一）物业公司简介沈阳麦恩物业管理有限公司是经工商部门批准成立的专业从事物业管理、物业代理具有独立法人资格的企业，注册资金伍拾万人民币。公司现有员工96人，其中大、中专以上学历27人，物业管量为36万平方米，供暖管量为3万平方米，物业资质为三级，于2003年通过ISO9001质量管理体系认证。公司以物业管理和供暖为经营主业，公司管理的人和馨园、祥和家园分别于2005年获得了安全四星级物业小区；人和馨园被评为沈阳市50家业主满意的物业小区荣誉称号；祥和家园被沈阳市评为环保安静小区称号；集智大厦为公司管理的5A智能高档商住写字间，实施了保洁全方位、物业全天候，在高档商住写字间的管理方面实现了高档次、高标准的管理典范。公司建立了科学、规范和系统的管理体系，并将以科学的管理、良好的形象，为振兴和发展沈阳物业管理经济做出积极的贡献。（二）中乾商务花园概况中乾商务花园（简称“小区”）是由辽宁中乾房地产开发有限公司开发建设的中型智能化现代住宅小区，小区建筑设计与建造品位高，配套设施齐备，是沈阳二十一世纪初期具有代表性的住宅区。（三）设备设施情况1、供电：整个小区由单回路8KV供电，由电缆沟或桥架送到各住宅楼单元的应急电源箱。2、电梯：整个小区共9部电梯。3、消防：在住宅楼公共部位安装感烟、感温探测器、手报按扭等，由消防控制中心集中、联动控制；消防泵、排烟风机等联动控制。设中控消防广播系统。4、安防：小区安防系统分为电视监控系统和周界报警系统；对园区出入口、道路、广场、周界及公共场所进行监视并记录。5、门禁：小区及单元的门禁系统与可视对讲相结合，并由中控室监控。6、有线电视：接到各户，每户一个端口。7、电话：每户两条电话线。8、宽带：入小区100兆带宽，入户10兆带宽。9、供水（1）生活供水情况（17kw）；分别由市政给水管网及小区自备井供给小区储水池，通过小区微机变频供水系统分高、低压供水。设备有：低压给水泵2台高压给水泵2台井水提升水泵2台变频控制柜2台（2）消防供水系统30kw小区设有独立消防供水系统和自动喷淋供水系统。设有消防水泵2台，自动喷淋消防水泵2台，并设有高位消防水箱一个，消防气压罐一个，增压水泵2台。10、排水系统11、煤气由煤气公司提供管道煤气。12、智能化系统概况中乾商务花园智能化系统包括：1）防盗、秩序维护与对讲系统停车场及小区内主要出入口设摄像头，并与秩序维护监控中心联网。2）火灾自动报警系统按消防规范在住宅楼内设火灾自动报警系统，并与防排烟、正压送风、电梯等联动控制。3）远程抄表（水、电、煤气、热）预留接口。4）小区闭路监控系统。二、人员构成及招聘计划小区管理处采取由总公司实行整体管理监督的经理责任制。小区管理处设立“4个部门”，1、客服部2、保洁部3、秩序维护部4、工程维修部。由管理处经理直接对各部室的工作实施领导，以便全面、直接、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。为了使管理处的各项工作能有效运作，切实完成物业公司对业主及各项指标的承诺，以及本着精干、一专多能的精神，公司将配备一批高学历、有经验、有责任心的管理人员，结合经过精心挑选、严格培训后上岗的专业人员组成一个业务精、思想好、素质高的集体，总人数为28人，其中管理人员大专学历占80%；所有工作人员分为两期止岗：1、物业筹备期2、常规期。三、前期物业管理工作目标及内容（一）筹备期工作内容成立中乾商务花园物业管理处筹备组工作内容：1、成立筹备组；2、物业人员招聘；3、人员培训；4、管理处设备物资准备；5、购置用于提供专项服务的物资及装备；6、编制中乾商务花园物业管理介绍彩页；7、配合售楼部，从“物业创品牌、中乾添光彩”开展前期物业管理工作；8、进行中乾商务花园物业管理标识系统策划；9、联系将向中乾商务花园提供公共配套服务的经营服务单位，如供水、供电、供气、有线电视、，邮政、通讯，环卫等部门，准确掌握开通服输务的条件、方式及收费标准；10、联系将对中乾商务花园实行公共管理的各种部门，如公安、消防、街道办事处，与他们建立良好的公共关系。11、跟进小区建设和秩序维护工作。12、编写印制中乾商务花园公众制度，包括：●《前期物业管理服务合同》；●《临时管理规约》；●《业主手册》；●《装修指南》14、完善管理处各项内部运作规章制度。15、跟进小区建设和秩序维护工作；16、参与中乾商务花园的房屋、机电、消防、智能系统的安装、调试、竣工验收工作。17、举行一次以物业管理为主题的业主恳谈会；18、摄制有关小区物业管理介绍的VCD碟；19、管理设备进场；20、智能系统操作、维护的专项培训与实习演练；21、与沈阳福运房地产开发有限公司进行物业移交工作；22、入住工作的全面准备和模拟管理；23、办理入住。四常规期物业管理工作目标及内容（一）物业公司的内部管理方案1、公司运作机制由经理下达工作指令，由各职能部门执行指令，并把指令细化处理，由各管理人予以实施，各职能部门按分工对管理处的实施情况进行监督并获取反馈信息，反馈信息的另一来源由管理处自行发出，由各部门负责人协助经理或直接出处理，再由经理发出新的工作指令。指令经理执行职能部门反馈监督各管理处实处理实施2、人员培训计划培训，是麦恩物业内部管理一直推行的制度，不断地对各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是中乾商务花园管理处圆满完成合同期承诺管理目标的重要保证。因此，自管理处成立之日起，即实施一套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批优秀人才来完成中乾商务花园各项物业管理工作。（1）培训形式1）培训分三阶段进行：★入住前培训★入住后上岗培训★正常管理期培训（2）培训分集中培训和对各类专业人员单独进行特别培训1）集中培训2）分类培训★物业助理培训★秩序维护员培训★保洁员培训★维修人员培训3）重点培训（2）培训目标★管理人员持证上岗率100%；★特种工作人员持证上岗率100%；★其它员工达到岗位技术精通，50%以上人员熟悉2个部门以下工作；★完成公司下达的管理目标。（3）培训计划★中乾商务花园管理处管理人员培训计划★中乾商务花园管理处秩序维护员特别培训计划★中乾商务花园管理处保洁员特别培训计划★中乾商务花园管理处维修人员特别培训计划（4）人员管理1)招聘2)岗位责任制度3)考核与竞争考核:★日考核★月考核★季度考核★年度考核竞争：★管理处经理竞选聘任制★管理人员竞争上岗制4)末位淘汰制度3、管理规章制度和小区档案的建立与管理住宅区档案资料是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区档案资料是物业管理工作的重要内容，中乾商务花园管理处将按小区工程建设资料、小区业主/住户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理，利用计算机这一现代化的管理手段，不断更新完善提高管理档次，开发多媒体信息查询系统，方便管理及业主住户的查询工作。（1）管理制度的建立小区公众制度为规范小区管理，维护小区公众利益，明确业主/住户公共行为指引，方便业主/住户生活办理，管理处根据市有关物业管理条例及法律法规制定出中乾商务花园一整套小区公众管理制度，主要包括如下：★《中乾商务花园业主管理规定》★《中乾商务花园消防管理规定》★《中乾商务花园消防指南》★《中乾商务花园装修管理规定》★《中乾商务花园停车场管理规定》★《中乾商务花园精神文明公约》★《中乾商务花园商铺管理规定》小区档案管理A：小区工程建设资料在管理处成立进驻中乾商务花园后，管理处将立即建立小区工程资料档案，通过设计单位、施工单位，接收完整的小区建筑竣工图纸资料，包括有结构、建筑、电气、消防、给排水等图纸资料。B:小区住户资料小区入住后建立的住户档案属于