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3.0商业市场3.1商业供应根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等。虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。图3.1：商业比例图沈阳各类商业比例批发服务商业53%零售商业47%百货购物中心8%其他39%3.0商业市场3.2商圈分布由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。图3.2：商圈分布图五里河本项目市级商圈区域商圈社区型商圈3.0商业市场表3.1：商圈主要特征商圈名称商圈地位位置现有百货购物中心（平米）主要特征太原街市级商圈和平区391,400以中华路和太原街为主；成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000以中街步行街和小东路为主；成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000依托于北站的商务办公区得到发展；并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30,000主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。3.0商业市场3.2.1中街商圈中街商业主要分布在中街－小东路两侧，分为东段、中段、西段。中段和东段以临街品牌店和百货、购物中心为主，商业氛围浓厚；西端以服装小商品市场和珠宝首饰店为主，有较多烂尾楼和待拆迁的平房，商业氛围差。中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。项目名称位置开业时间规模类型沈阳商业城中街路212-214号199179,000百货公司沈阳春天时装之苑中街199740,000购物中心兴隆大家庭中街路115号2001197,000购物中心沃尔玛鹏利分店大东区小东路200126,000专业店-超市新玛特购物休闲广场中街2002100,000百货公司苏宁电器中街店大东区小东路1号200312,000专业店-电器流行前线中街200410,000服装小商品市场国美电器中街店正阳街88号200411,000专业店-电器都会名城(伊都锦)中街235号20055,000百货公司0101流行馆罕王百货中街路205号200523,000百货公司沈阳春天大舞台店中街路168号200515,000服装小商品市场1世界朝阳街2号200512,000专业店-家具金利来运动汇中街20055,000专业店-体育产品大东北文化城大东区小东路200560,000专业店-文化用品时代美美购物中心中街路189号200620,000服装小商品市场运动源中街20065,000专业店-体育产品现有合计－－620,000－商业城世界名牌折扣商城中街200710,000名品折扣广场SC南华置业中街项目时代美美东侧2009N/AN/A日神广场大东区小东路2009N/AN/A新鹏利广场大东区小东路2009N/AN/A沈阳恒隆地产中街项目中街2009121,000购物中心海堰里地块项目凡亚商厦东侧200960,000购物中心嘉濠大厦中街N/A80,000购物中心力宝太阳广场中街N/A100,000购物中心未来合计－－991,000－表3.2：中街主要商业项目3.0商业市场未来中街的商业发展主要是向东和向西延伸，提高整个中街的商业氛围，但是预计其商业档次整体提升不大。从未来供应看，商业供应主要集中在烂尾楼的改造。处于西段的海堰里地块、SC南华置业中街项目，以及烂尾楼嘉濠大厦和正昌太阳广场，局限于楼的自身条件和西段的商业氛围，预计商业档次难有较大提升。东段的新鹏利广场和烂尾楼日神广场预计其商业档次主要是现有新玛特的延伸，档次也不会有太大的延伸。中街未来真正有可能提升整体商业档次的是恒隆中街项目，即原烂尾楼嘉阳广场的重建项目。由于项目开发商实力雄厚，自身拥有较多高档品牌资源渠道，较有可能打造成沈阳西部的一个中高档项目。从未来看，中街已形成的以中等收入人群为主的特征，短期内较难改变，制约未来高档项目的发展空间；另外，中街周边拥堵的交通，也将会成为限制其进一步发展的重要因素。3.0商业市场3.2.2北站商圈从右表可以看出，北站原来并不是一个商业区，商业主要为超市和家居类，消费客群主要为周边办公和居住人群，并不是一个目的性的消费区域。由于北站规划为金融商贸开发区，是政府规划的重点商务发展区，未来商务办公有较大的发展潜力，且交通较便利，成为高档品牌北部布点的重要区域。卓展购物中心依托于区域的现有办公氛围和未来的发展潜力，成为北站首个高档百货，聚集有较多的国际一线二线品牌。同时需要注意的，北站并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。从未来来看，至少有华府天地、新华国际金融中心、恒隆斗姆宫项目三个购物中心规划，供应总量为48万平米，还不包含其余大型项目未确定的商业规划。供应水平接近于目前北京商务氛围更浓厚、消费力更高的CBD区域，未来该区域竞争激烈。不排除部分项目由于资金和竞争等因素延迟入市，一定程度降低区域的竞争。整体而言，区域商业发展较大程度取决于商务办公物业的发展。虽然未来区域商务办公物业将发展，但可以预计短期内需求无法满足区域未来巨大的商业供应。表3.3：北站主要商业项目项目名称位置开业时间规模类型家乐福沈阳北站店北站一路39号199920,000专业店-超市轩琴家居名城沈河区北站路200220,000专业店-家居喜来居名家居广场北站店沈河区友好街7号200230,000专业店-家具家居乐购超市广宜街店沈河区广宜街2号200520,000专业店-超市卓展购物中心北京街7-1号200691,000百货公司光达大厦北站路与友好街交汇处200720,000底商-配套商业现有合计－－201,000－汇宝国际沈河区惠工街10号200730,000底商-配套商业希尔斯联邦北站家乐福东北角200725,000底商-配套商业明城盛都空间王市府大道与广宜街交汇处200825,000底商-配套商业华府天地购物中心一期惠工广场西2008240,000购物中心银河国际北京路,北京站街200830,000底商-配套商业新世纪商务大厦市府大路2008N/A底商-配套商业东森总部商务广场商业街市府大街256号200820,000商业街东森总部商务广场市府大街256号200815,000专业店-超市新世纪地产北市项目市府大路2009N/AN/A华府天地购物中心二期惠工广场西2012*N/AN/A东北世贸广场团结路北，友好街西2011*N/AN/A新华国际金融中心市府广场2012*90,000购物中心环球国际大厦北站敬宾街西2012*N/A购物中心沈阳国际金融中心友好街东，惠工街北2011*N/AN/A恒隆地产斗姆宫项目市府广场南2010*150,000购物中心未来合计－－826,000－3.0商业市场3.2.3五里河商圈五里河区域作为商圈知名是由于三好街数码产品市场，三好街内包含了赛博、百脑汇、东软等大型数码产品市场。从右表可以看出，区域内百货、购物中心等服装服饰、餐饮、娱乐商业设施极少。对于普通服装服饰商户而言，该区域属于一个极其不成熟的商圈，成熟的时间需要4－5年。由于该区域一直是高档住宅和高档酒店集中区域，喜来登和万豪等酒店内原来聚集有部分高档品牌，依托于此区域形成的高档氛围，西武百货落户于此区域。相对于南部区域快速发展的住宅市场，区域缺乏配套的商场，区域的百货和购物中心具有一定的发展前景，尤其是中高档的商业。虽然区域的商业具有一定的发展前景，但区域由于处于城市的南部，偏离城市的中心区，并不能成为城市的商业消费目的地，预计未来辐射的将主要是南部居住和商务办公人群。未来区域的供应量并不是很大，而且供应将主要集中在4-5年后。其中，沈阳华润万象城处于区域内较成熟的北部，交通条件好，而且自身具有较成熟的运营经验，具有较好的发展前景。表3.4：五里河主要商业项目项目名称位置开业时间规模类型赛博数码广场诚大店三好街20026,500专业店-电脑百脑汇三好街90号甲200328,000专业店-电脑易购大厦三好街200310,000专业店-摄影器材家乐福文化路店文化路桥200420,000专业店-超市百利家居五里河店文化路桥200425,000专业店-家具家居苏宁电器三好街店三好街20056,000专业店-电器赛博数码广场裕宁店三好街200613,000专业店-电脑东软电脑城三