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财务管理方案我们对本物业管理费实行本项目收支的封闭运行、独立预算。我们对本物业管理费实行定期公示制度，并接受开发商或业主委员会委托外部审计机构或小区业主代表对本小区的物业管理费相关的一切财务资料进行审计或检查，并将审计或检查的结果如是向所有业主公示。1.1财务管理工作模式我公司在【中冶·蓝城】项目将实行的“包干制”的收费方式，为了让业主了解我们管理及费用支出情况，管理处在每年的年终均向全体业主公示“年度财务支出报告”。同时在【中冶·蓝城】项目我们也将继续采取“阳光财务管理计划”，除每季度、每年公布管理报告外，每年只收取双方约定的合理利润。1.2财务管理制度财务管理是物业公司正常运营的核心，我们将严格执行国家及北京市有关物业管理的财务管理规定，确保物业管理资金的良性运作。如何使有限的物业管理费得到充分合理的使用，发挥出更多的经济效益和社会效益，是我们在这个项目财务管理工作中的重点。我们将充分发挥财务管理的职能，加强成本控制，减少各种不必要的开支和浪费，在保证管理和服务的同时，有效降低管理成本。我司的财务管理制度涵盖的内容均包含在公司颁布的财务管理部C版体系文件中，如：财务控制程序、财务监控作业指导书、成本费用报销程序、成本费用报销作业指导书、固定车位收入表、临时停车服务周统计表、三费开支管理程序、三费开支管理作业指导书、收费定价作业指导书、税务筹划管理程序、税务筹划管理作业指导书、停车场收费程序、停车场收费作业指导书、停车场交接班记录、停车场临时收费核查表、停车场收入月报表、预算管理程序、预算管理作业指导书、智能化停车场系统季度保养记录表、资金管理程序和资金管理作业指导书等。1.3预算、决算的方式、内容一、预算管理物业管理行业是朝阳行业，也是微利行业。成本控制，费用合理不仅仅是每个业主关注的焦点，也是我司财务管理提升的内在要求。我司从二零零一年率先在行业内推行预算管理，在长期的管理实践中得到不断完善和丰富。一方面预算管理已成为构建公司管理层责任体系重要内容之一，成为量化考核管理层经营能力的重要工具。另一方面，我司已开发出拥有知识产权的预算管理软件，实现了预算管理的远程化、实时化。目前，预算管理在我司内部各个层面、各个环节得到全面、真实、有效的执行。按照预算管理制度要求及我司安排，【中冶·蓝城】项目预算将分两个层次，第一层次：从入住之日起一年内，我司服务产品定位于提供常规性住宅物业管理服务，在确保服务品质的前提下，预算管理侧重于成本控制、费用合理。第二层次：从入住之日起一年后，我司将进一步研究、挖掘业主深度需求，延伸服务产品功能，提供增值服务。预算管理将重视增值性服务业务，并引导服务产品的创新，满足业主潜在的需求，提高商业物业服务档次及水平，提升【中冶·蓝城】项目形象。二、审计管理“以诚信求生存，以规模谋发展”是我们企业信条。授之于人，忠之于事。我们始终把自身定位于管家的角色，并竭力扮演好这个角色，“阳光财务”一直是我们对业主一个不变的承诺。每年，我司对任何一个项目，无论其实行佣金制还是包干制，都要例行两次审计，一次为年中公司内部专人审计、一次年末外部机构专业审计。在特殊情况下，如在业主委员会要求下，我司可聘请专业机构进行临时审计。机构的专业审核意见，我们将直接报送业主委员会，主动接受业主委员会监督，并书面回复其质询意见。在推行审计定期制度的同时，与之配套我司完善了奖惩体系。我司将依据审计过程中发现问题严重程度，给予责任人相应的惩处。从我司北京区域项目实践情况来看，由于充分尊重业主知情权，在审计这种财务事后管理方式中引入、增强业主监督的力量，有力促进项目财务管理水平提高，赢得了普遍业主的信任。1.4针对本项目物业管理费的收取方式及方法收费管理是物业管理企业财务管理中最重要的一个环节。物业服务费是物业管理企业收入的主要来源，其收缴率水平在一定程度上也反映着业主对服务的认可程度。因此，物业管理企业对于一个项目物业管理服务水平的评价可以参考收缴率这个指标。在我司服务水平不断持续改进要求下，逐年下达给项目责任人不断增长的收缴率指标。我们物业管理收费管理主要以过程控制为主。为增强总部对各地项目收费过程控制力，我们予以收费管理软件化，在2005年初开发了具有强大功能的收费管理系统，同以往相比存在诸多优点。一、在每个项目的客户服务终端简化了收款员手工工作量，提高了工作效率。二、由于总部后台所采集的数据信息在真实性及及时性方面得到充分保证，公司总部分析问题、解决问题能力、效率也随之显著提高，大大增强了过程控制的准确性与及时性。三、物业费管理费收取的方式与方法根据客户特点不同亦不同，如有银行托收、电话或上门收取等。1.5财务收支的定期报告方式——实行阳光物管服务模式A、阳光服务模式介绍阳光物业服务模式是在业主民主自治的环境下，通过物业公司与业主建立平等的契约关系，在保障业主对物业服务的知情权、参与权和决策权的前提下，做到业主自治与专业物业服务有机结合，物业公司的财务公开透明，经营规范，获取阳光利润的物业服务模式。作为一种物业服务创新模式，中航物业的阳光物业服务模式是业主自治与专业物业服务有机结合的真正阳光、规范、透明的物业服务模式。同时在项目内设立业主监事会作为业主委员会的监督机构，形成业主监事会、业主委员会、物业公司“三足鼎立”的运作机制，使物业服务阳光透明、诚信规范、专业高效。对阳光物业服务模式的精髓可用“五个三”进行了简明扼要的概括。即：三个核心：阳光运作、业主自治、专业服务。三个基础：法律基础、契约基础、运作基础。三权保障：保障业主知情权、保障业主参与权、保障业主决策权。三项制度：业主监事会对业主委员会的监督制度；业主委员会对物业公司的财务、服务等的监控制度；物业公司的管理、专项等业务报告定期沟通制度。三种关系：业主大会与物业管理人的契约关系；业主委员会与业主的代理关系；业主委员会与业主大会的权利关系。月度管理报告和年度费用支出情况在项目的宣传栏进行公示B、采用“透明化”管理方式——执行“阳光财务计划”我公司在管的社区大部分实行的“包干制”的收费方式，为了让业主了解我们管理及费用支出情况，管理处在每年的年终均向全体业主公示“年度财务支出报告”。在【中冶·蓝城】项目我们也将继续采取“阳光财务计划”，每年只收取双方约定的合理利润。——向业主公布“月度/年度管理报告”我们在【中冶·蓝城】项目实施的另外一个沟通方式为每季度向全体业主公布“月度/季度管理报告”，报告内容包括：绿化、保洁巡查内容，设备设施改造和养护内容，投诉数量及处理情况，社区文化开展情况，下季度计划等。在其他社区实施后，起到了良好的效果。——举办“设备设施开放日”活动为了让大部分业主深入了解社区设备设施的在管情况，确保在社区生活的安全，我们将定期组织社区业主参观了解设备设施的运行情况，并接受业主提出的建设性意见和建议，今后更好地为广大业主服务。业主在物业人员引导下参观设施设备C、推广价值——阳光物业服务模式对构建和谐社区具有积极的作用业主与物业公司建立平等的契约关系，尊重物业公司的经营管理，不干扰物业公司内部运作，在树立业主主体地位的同时防止业主的不理性行为，并要求业主遵守业主的规约。——阳光物业服务模式具有广泛的可复制性在接管后的物业服务阶段，我们可以与业委会共同推行阳光物业服务模式；同时服务单一产权的业主，阳光物业服务模式更能体现业主的决策地位。D、阳光物业服务模式部分流程图例说明业主相关制度规约物业专业服务运作模式物业服务契约组成品质监管构成