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2015年岭南国际TTMALL项目定位报告环境1城市环境佛山城市发展环境分析城市化发展阶段低城市形象低落城市功能低下昨日佛山“”今日佛山——城市融合、价值提升广佛同城化广佛肇一体化全面激活粤西板块广州实施“西联”发展战略，注重加强与佛山的联系；佛山实施“东承”发展战略，主动承接广州的辐射;以广佛同城化带动广佛肇经济圈建设，与深莞惠、珠中江经济圈共同构筑珠江三角洲一体化发展格局。佛山老城区：总部经济+特色商业佛山新城：新“强中心”沥桂新城：广佛连接点+金融中心禅西新城：特色生态+都市产业四大板块构成佛山“强中心”今日佛山——城市规划板块升级禅西新城板块，未来禅城发展的重点区域千灯湖板块：南海控制的地块，禅城区没有控制力；佛山新城：向南往顺德拓展难度巨大，已交还乐从托管；季华路板块：储备土地基本出让完毕；禅西新城：将禅西新城建设成为传统产业的服务基地、新兴产业的发展摇篮、现代都市的生活乐园，本项目正处于片区的核心地段。佛山商业已进入第五代商业形态的发展阶段小店铺单一百货超市新百货都市购物中心社交式生活体验商业以单体店经营为主；规模小；物业形态：街铺。90年代，佛山发展出著名的兴华商场，即第一代百货公司；运作理念：一定规模和专业水平基础上经营商业；物业形态：中小型室内商场。2000年开始，第一代超市信和、好又多、吉之岛一站式大卖场进驻佛山；物业形态：大型独立购物广场和住宅裙楼为主。2005年开始，复合卖场、购物中心涌现，以东方广场和保利水城为代表；’提倡功能，多业态一体的一站式休闲娱乐购物中心；物业形态：大型独立广场。佛山商圈业态商圈娱乐零售餐饮特征未来发展祖庙•大洋时代电影院•没有大型KTV•百花广场（大众化）•兴华广场（中高端）•岭南天地（高端）•国美、苏宁家电卖场聚集•岭南天地•柏顿城•皇冠假日、瑞士恒安、佳宁娜等•商业与文化、旅游资源结合•从街铺商业向集群商业转变•受历史和用地制约总体业态较为薄弱，提升空间制约2015年，祖庙商圈将会再添三大综合体东方广场•中庭体验活动，聚拢人气•电影院、KTV、电玩时尚、潮流、品牌、活力•大众餐饮为主•缺乏特色中高档餐饮大众化全业态与祖庙形成“大祖庙商圈”季华路•现有3家电影院•体验式娱乐商业相对缺乏各大品牌、快时尚进驻特色品牌餐饮较为集中目前已经分布超过10个城市综合体目前在建和拟建综合体项目超过20个，形成现代商业全业态桂城传统娱乐商业较为集中多家大型购物场所，零售业态丰富。佛平路、桂澜路、南海大道沿线汇聚众多餐饮目前业态丰富但较为分散多总业态并存、形成多个次中心千灯湖•保利水城、万达广场、万科广场拥有丰富的娱乐体验•千灯湖提供休闲空间中高档品牌云集随着大型综合体落成、餐饮选择多样化现代商业全业态，对休闲人士更有吸引力未来业态进一步完善，新型休闲娱乐体验业态出现主要商圈都将进入“全业态”时代禅桂地区各商圈发展平均，相对优势不明显主要商圈特点商圈发展态势祖庙商圈传统商业区，历史文化韵味浓厚，人流量大岭南天地的出现使商圈档次大大提升季华路商圈佛山CBD，商务氛围浓，注重品位与档次打造为带动整个佛山中心城区发展的核心引擎桂城商圈南海区中心，档次与特色较禅城区略逊一筹保利水城投入新运营后，商圈规模扩大，在未来南海广场二期建成后，对周边辐射力和影响力将加强东方广场商圈以东方广场为核心，老城区消费力强，人气足交通设施及配套逊色于新兴商圈，未来发展后劲较其他商圈弱佛山新城商圈未来供应量大，商圈新颖在设施配置上又很好规划，供应量大，预计未来竞争激烈千灯湖商圈休闲商业气氛、金融中心配套完善，未来商业气氛浓厚，保利水城、万达广场、天河城百货聚集禅桂集中式零售商业现总库存量约160万㎡季华路商圈31万㎡祖庙14万㎡东方广场25万㎡桂城60万㎡千灯湖26万㎡筹建中库存量约130万㎡中高端消费需求长期外流长期以来，佛山高收入群体倾向于前往广州、香港、澳门等周边城市消费。高端消费外流严重。据统计，广佛地铁地铁日均10万佛山人跑到广州消费，佛山接近一半消费力到了广州，基本功融入了“佛山吃饭、广州消费”的新生活模式中。佛山多组团城市格局导致就近消费趋势明显导致此现象的原因，一方面是由于各区主要商圈在档次上较为接近，各区商圈基本能满足本区域主要消费群体日常消费需求。综合性大型商业更能吸引消费者多个大型购物中心的投入使用，让消费者体验了新的消费感受和观念，随着购物中心的逐渐成熟，对消费者的吸引力将加大。轨道交通沿线是未来零售商业的集中区域佛山大型零售商业项目将呈现沿轨道交通线分布的趋势，有利于实现客源共享及提升沿线商业项目客流量，从而提高连同轨道交通的商业辐射力。有较强的品牌忠诚度佛山的整个商业在过往的发展中相对独立，其零售企业比较封闭，他们只有本土化优势，但在品牌数量、运营能力和经验方面相对广州较弱，缺乏与广州商业同步的国际时尚品牌，导致同城后出现“单向”消费流向。佛山居民消费特征各商圈人流量、客流量变化主意体现在城市交通配套完善，居住环境增强，人口导入加快。人流量一直处于禅桂区域主要商圈首位，客流量相当于禅桂其他主要商圈加起来的80%—94%；东方广场商圈3241人流量上升主要原因是祖庙地铁站开通以来交通便利性大幅提高；祖庙商圈桂城发展分化，南海广场人流量整体下降，主要是业态品牌较旧、停车困难；凯德广场人流量上升，主要是其品牌较为丰富、交通便利；千灯湖今年人流量回升明显，主要是附近商务及居住环境增强，人口导入加快；桂城、千灯湖商圈人流量上升主要原因是，商圈交通便利性高，商业设施硬件好，业态品牌全面；季华商圈保利国际影城；大地数字影院；琼花大剧院；金马剧院；大洋时代影城；大明星影城；横店影院；万达影城；中影；影院休闲娱乐冠军溜冰场真冰溜冰场乐哈哈电玩游戏城；真奇趣游艺中心；同益游乐场；艺康游艺；美奇乐园；迪乐游艺城；电玩sun-K；金柜KTV；黄钻俱乐部；贵都KTV；好乐迪；KTV市场需求度高发展潜力大业态发展空间发掘：佛山商业业态处于较为传统阶段、缺乏特色、主题商业。因此难以形成区域商业的影响力，“贴生活、现情感、重关怀”的体验式社交商业具有强大的市场需求和发展潜力红色娱乐季华路祖庙岭南天地保利水城西街创意产业园沿河畔分布，精致奢华装修风格，人均消费70-200元。季华创意产业园酒吧整体较时尚和年轻化，人均消费70-200元。季华路佛山传统酒吧街，连锁、本土老字号较多，以聚会社交为主、消费年龄跨度大，人均50-120元。保利水城西街沿河畔分布，精致奢华的装修风格，人均消费70-200元。祖庙岭南天地酒吧分布较散，酒吧类型各异、餐吧为主，消费辐射半径较大，人均50-200元。大白鲸儿童乐园：以原创童话为主题，以高科技为依托，融娱乐、体验、教育于一体的室内儿童主题乐园。（大玩家超乐场、美联英语）南海万达广场少儿娱乐海洋馆：占据了三、四楼位置，总储水量达2500吨，比广州正佳商场约300吨储水量的海洋世界大了整整8倍。乐从天佑城东方儿童世界：以益智游戏为主打特点的儿童乐园，还专门在小童区开辟了一间多功能室，定期为孩子们举行主题体验活动。（东方书城）东方广场与儿童教育、玩具体验等相关的商业项目成为亮点之一，如哆啦A梦主题馆、玩具反斗城等。（未开业）新城市广场（原创宏城）高效吸客功能设置，发展贴近体验：少儿娱乐业态开始由各大商场的零散点缀，逐渐成长为主力业态，并呈体验贴合的发展趋势，占比攀升至10%以上。体验式业态的比重也在逐步提升，商业类型逐步趋向多元化，如游乐场、教育培训、儿童餐饮、儿童美发等，不再是单一的童装、玩具等业态。零售业市场电子商务冲击日益严重传统商业逐步转向线上发展2014年上半年，全国电子商务交易额达5.85万亿元，同比增长34.5%。其中，B2B交易额达4.5万亿元，同比增长32.4%。网络零售市场交易规模达1.08万亿元，同比增长43.9%。这表明，电商已被普通认可，对线下客户分流严重，商家逐步趋向线上发展；小结消费需求潜力大，中青消费力强劲；集中式零售商业总库存量巨大，市场同质化严重；业态多为大众化的全业态，但欠缺经营特色，体验型业态缺乏；（精品超市、文化创意展示、儿童体验等）老佛山的记忆随城市发展而消失”市场总结在市场巨大竞争和电商猛烈冲击下，如何在商业红海格局中脱颖而出，实现项目名利双收?线索如何塑造品牌形象、完善业态、增强辐射力？如何通过合理业态组合，实现项目综合价值？定位2价值挖掘价值重塑和形象定位崛起的“季华西门户”！承接“大佛山升级”+“季华中轴扩容”双核心趋势！新兴产业功能带岭南水乡带智慧新城示范带千年陶瓷功能带商务生活综合带门户区域佛山一环禅西大道佛山大道岭南大道佛山一环本案n东连南海、广州，西接高明、三水，串连“一老三新”且横穿禅城的交通大动脉；n季华路商务总部经济核心轴，总投资357.75亿元的24个重点项目云集于一身；定位属性：项目位于季华路商务中心中轴线上，未来佛山的“黄金大道”门户区域交通属性：项目坐落于“聚宝盆”里，在轻轨交通的拉动，促进区域城市化，地2号先上盖毗邻佛山一环、季华大桥、佛开高速......王府井广场万科广场绿地中心金地珑悦在季华路总部街最核心区域，标志性建筑群已全部动工建设，即将会有王府井、万科广场、绿地中心、金地珑悦等重量级商业、商住项目陆续上市；届时，整个季华路总部街将拥有数栋超甲级写字楼、超高层住区、超大型国际购物中心。这里将成为佛山最耀眼的行政金融聚集区之一；升值潜力：中央商务带的行政、金融中心地位正在快速兑现；借势东风即可畅享升值消费分析（百分比）（百分比）消费分析（百分比）（百分比）消费分析10182520103005101520253035Outles品牌折扣店地下购物商城商业购物中心大型超市精品超市特色主题商业体消费者购物场所类型偏好202610151821051015202530艺术表演长廊露天休闲广场极限运动场时尚酒吧电玩游乐场健身房消费者偏好娱乐休闲方式（百分比）（百分比）小结”主要来自季华路和禅城西部片区；年龄结构整体较为均衡，以品质消费客群为主；消费者年收入主要在3-8万元，客单消费100-300元/次；主题体验乐园、影院、KTV、特色餐饮是消费者最为喜欢的业态将打造成为集高级写字楼、特色购物中心、商业步行街、城市美食街于一体的多功能、大型特色商业综合体项目位置：桂城季华东路建筑形式：塔楼开业时间：2016年商业面积：总面积约8万cm2业态构成：HOPPINGMALL，近1万平方米室内儿童王国，300米的万国公园美食街，40-1000平方米的全能行宫以及精锐企业总部写字楼车场车位：2000个停车位竞品分析—丽日广场丽日广场今后将以超市+百货为主打，欲引入全球著名品牌超市与奥特莱斯综合运动百货，配以休闲娱乐商业步行街、特色餐饮、儿童等业态旨在打造佛山最顶尖的集商业百货、饮食、办公、居住、休闲娱乐于一体的“城市会客厅”，开创佛山商业新地标，成就广佛肇黄金商圈。项目位置：位于佛山大道和季华路交汇处开业时间：2017年商业面积：总面积约21万m2，购物中心面积约17m2业态构成：购物，餐饮，娱乐，商务，休闲，居住项目亮点：迪拜级的【冰雪世界】、水天相连的无边际泳池、、震感十足的5D音乐喷泉，实时联动的内街天幕及LED巨屏等亮点竞品分析—佛山雄盛王府广场该项目地处于佛山大道和季华路交汇处，人流量充足，拥有多项佛山首创体验式消费，消费人群直指佛山年轻群体，颇具竞争力。集设计研发、办公展贸、电商零售、教育培训、娱乐体验、酒店及住宅为一体的大型儿童产业综合体项目位置：佛开高速西侧、季华路北侧竣工时间：2017年项目规模：一期占地500亩，总建筑面积165万m2业态构成：设计研发、办公展贸、电商零售、教育培训、娱乐体验、酒店及住宅竞品分析—佛山·童梦天下“童梦天下”项目是该区域的大型儿童产业综合集成平台，儿童主题购物广场及儿童商品的泛专业自贸区为主体，配套、写字楼、公寓、住宅、儿童产业设计创新中心、儿童品牌展贸中心、儿童游乐园、金融机构及其它服务