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房地产市场供求关系分析12经济一班郭静学号：20120410020109■2012年4月27日国务院常务会议提出《加强房地产市场引导和调控的8条措施》，即“新八条”。1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。■5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，目前，我国房地产经济过热的情形已得到了抑制，房地产开发投资额与资金来源增速全面回落，部分地区土地购置面积还出现了负增长，新开工面积与竣工面积增势趋缓。宏观调控对房地产的影响中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比二位数的幅度增长，从2008年至2013年4月，全国住宅用地平均价格指数在5年间上涨了54.2%，北京、上海。广州、深圳等地的房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。房地产的高速发展，蕴含着巨大的经济风险和金融危机，因为房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过于集中在商业银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时具有投资和消费的功能；因此，房地产经济成了国民经济的领头羊，既能把经济引入康庄大道，也能带入泥潭和深渊。中国房地产周期波动可以划分为4个时期，即1979-1985年，为复苏期；1986-1990年，为发展期；1991-1998年，是增长调控期；1999-现在，使高速增长期；中国房地产周期频率，一般为5年发展，2年低落，7-8年为一个周期，但一般不会超过10年。未来三年，中国房地产可能会迎来大幅度的回落期：1、政府希望通过宏观调控抑制经济过热，实现软着陆．国家大幅度低投资增长目标与投资增长率，将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间．２、中国的房地产价格已经趋近顶峰。２０1３年中期，美国单栋新建住房在全美中间价格为3９.5万美元，全国平均价格为54.2万美元，折合人民币分别为3６０万元和5００万元。在我国，与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在9００－11００万元，大约是美国平均水平的２－４倍。３、中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是判断地产价格是否合理的重要指标，世界银行的标准是５：１。美国目前的比例是３：１，日本则是４：１。在我国这个比例得１０：１～１５：１。４、２０12年下半年始房地产交易量有所回落。２０13年上半年，我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳，高价位、大套型住房成交量下降较大，空置房面积增加。５、目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，因此，在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，房价增长的势头会得到遏制，一跌到底的可能性并不大，但是２０15年就可能面临下滑的趋势。对此，国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、汇率政策，这对防范房地产经济风险起到了积极作用。房地产市场运行状况（一）房地产投资增速初步遏制2013年1—12月份，房地产投资完成180.85亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点。该变化预示着房地产开发投资增长速充减缓。房地产完成投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%，1—12月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%，土地购置面积比上年同期上升14.76%。（二）房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善2013年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势1—12月份的销售量始终保持在较高水平上，1—12月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积与上月环比增长7.19%，其中住宅销售面积与上月环比增长7.22%，表明房屋需求仍然较旺盛。（三）房地产价格较大幅度上涨1、商品房平均售价涨幅较大2013年商品房销售价格攀升，1—12月商品房平均销售价格为6833元/平方米，与上年同比上涨28.1%。其中，商品住宅平均销售价格为5475元/平方米，上涨14.8%。2013年无论是商品房还是商品住宅销售均价自7月份提高到4932元/平方米和5080元/平方米以后，9月份价格有所下降外，10月份以后回升，11月份增长幅度较大。3、商品房空置情况到12月末，商品房空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%，虽然商品房空置面积增加，但增长速度比去年同期下降0.46个百分点。其中，商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。空置一年以上商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%，其中住宅面积16.93万平方米，同比下降0.59%。对2013年房地产市场的基本评价是：连续出台的一系列宏观调控措施，对房地产起到了明显的调控作用。房地产投资规模稳增长，开发土地面积回落，购置土地面积增长，房地产施工和新开工面积与上年同期相比增速回落，竣工面积与上年同比回落。同时，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势逐步得到改善。但房地产价格普遍较大幅度上涨，应该引起足够重视。对房地产市场未来发展分析（一）未来发展趋势到2020年我市房地产奋斗目标为：人均居住面积达到50平方米；每年竣工面积376万平方米；每年施工面积690万平方米，其中新开工面积410万平方米；每年竣工非住宅面积120万平方米；每年完成房地产投资90亿元。要完成奋斗目标，主要有利条件有：1、房地产投资规模将进一步扩大，发展空间广阔（1）经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。我市国民经济以年均31%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由2008年的879亿元增至2012年的1700亿元。从目前我市经济趋势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。（2）宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家西部大开发政策的完善，以及我市政府提出的活跃房地产市场等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。（3）良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。（4）较大利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。呼和浩特市作为首府城市，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。2、房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大（1）消费升级转型带动住房改善需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格称系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2011年，我市城镇居民消费的恩格尔系数为23.85%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长；另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。2010年以来，我市GDP增长年均增长接近31%以上；城镇居民人均可支配收入从13582元上升至2010年的20160元，2012年的32500元，年均增长17.6%。（2）城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区地城市化发展水平有着很强的相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2012年，我市城镇人口占总人口的比重为43%。按照政府“十一五”提出的每年要提高6.4个百分点城镇化的发展指标，到2015年将达到75%。按照这个基础，在未来几年中，如果按照15‰的增速扩容，2010年预计城镇人口增加到360万人，其中城市化增加的16万人口中有部分人口需新购住房，以人均购房面积1.0平方米计算，每年就需要约5.3万平方米的住房。据我市迎接60年大庆城市重点项目建设工作方案汇报提纲介绍，到2012年商品住宅投资115.2亿元，开发住宅274万平方米；商业地产投资308亿元；经济适用住房143亿元，304万平方米；廉租房4500万元，34万平方米。（3）旧城区和“城中村”改造产生的被动型住房需求。近年来，我市以政府为主导，采取市场化运作旧城区的拆迁、改造工作，“城中村”改造等，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。如重点玉泉区、回民区的旧城区改造；2007年前二环路以内将有15个城中村进行改造，人口约24万人，如按照人均30平方米计算，需要720万平方米，每年要新建约240万平方米以上的住房，才能满足这部分被动型住房需求。（4）人均居住面积偏低，主动型住房需求大。2010年，我市城镇人均住房面积53.6平方米，2011年达到64.8平方米，与全国平均水平44.97平方米相比；国际经验表明，在人均住房建筑面积达到45平方米之前，会保持旺盛的住房需求，剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约109万平方米的住房。因此，潜在的主动型市场需求将为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。（5）外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多国内国际资本注入，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为呼和浩特市房地产市场发展创造了良好的契机。综上所述，2010—2012年我市第年住房需求在516万平方米以上，需求十分旺盛，有很大的开发潜力。3、房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因：一是我市房价与其他城市比相对较低，具有一个上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心；二是我市房价收入比逐年增加，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。相反，人们“买涨不买跌”的心理会刺激消费需求增加。（二）制约我市房地产业发展的不利因素1、房地产企业素质良莠不齐2013年底企业达到312家。由于各开发商的能力与实力差距较大，部分企业存在规模小、经营差等问题。据统计，在312家企业中，三级以上的71家，占企业总数的22.75%；年内有开发项目的有180家，占全部企业57.7%。可以看出，有些企业实际只是项目公司，而非真正意义上的房地产企业，给房地产市场的规范经营和管理带来难题。