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五常市金街商业广场项目研判2016年06月谨呈：项目开发商领导秦皇岛皓翔营销策划有限公司本版为汇报精简版商业地产投资管理全程顾问机构目录一、项目解读二、SWOT分析三、项目研判四、案例分析五、调整思路六、公司简介商业地产投资管理全程顾问机构第一部分___项目解读商业地产投资管理全程顾问机构项目解读——项目简介五常市金街商业项目位于开发大街与亚臣路交汇处。半开放半封闭多体式综合建筑规划商业综合体，近57000㎡。商业地产投资管理全程顾问机构项目解读——商业氛围五常市老商圈集中在建设街周边两侧，如国民商业广场、阳光时尚购物广场、劝业商场等等；业态附含百货、电器、电子、娱乐、休闲、餐饮等。新兴商圈正逐步向金山公园片区转移，未来将建成福熙广场、金山国际广场两个超10万平以上的购物综合体，发展空间不容小视。目前，五常商业缺少较集中的商业综合体，未能满足消费者休闲、购物、娱乐、餐饮等一站式需求，为本项目提供了很好的发展条件。商业地产投资管理全程顾问机构第二部分___区域分析商业地产投资管理全程顾问机构区域项目分析——本项目区位分析▀项目位置总体一般，虽坐拥开发大街与亚臣路交汇处，据守城市主干道，但项目周边有建筑物阻隔，可视性差，不利于形象展示；▀另外，项目周边还没有形成醇熟的商业氛围，且与传统商圈有一定距离。商业地产投资管理全程顾问机构项目SWOT分析优势S•地段:项目位于五常市中心偏东南位置，地理位置尚可；•交通:项目紧邻城市主干道路,附近设有公共交通线路，周边区域交通路网完善,整体通达性好;•体量:5.7万平商业体量，非常适宜县域级别，符合国内主流商业发展潮流。商业地产投资管理全程顾问机构项目SWOT分析•规划:；项目在设计中没有体现厚重的业态定位；现有分体式综合建筑设计过于偏重于销售利益最大化，轻视招商有利；•动线:客流动线布局不合理，各建筑间客流不能实现充分共享，易形成死角。•运营:项目5.7万平米的商业体量，多栋不同的建筑规划，具有一定的操盘难度。•车位：项目规划停车位偏少；劣势W商业地产投资管理全程顾问机构项目SWOT分析•市场:区域内各种商业业态相对分散，缺少一站式体验、消费综合体,为项目发展提供了良好地前提条件。•商圈:项目距离传统商圈不远，易吸引客流，可达性好。•投资者：从城市规模及人均收入情况来看，市场仍存在一定的商铺投资需求，本项目若能在规划、定位、商铺面积分割，总价款等方面吻合市场需求，将会获得丰厚回报。机会O商业地产投资管理全程顾问机构项目SWOT分析•竞争项目:新兴商圈将在金山片区陆续开发建设，体量远胜本项目。规划设计科学，为商业地产主流趋势，定位为区域性购物综合体。对本项目差异化经营提出严峻要求。•指标与市场的平衡:项目商业体量符合市场发展趋势，但分体式、商街设计缺陷和定位不明确，将对项目销售、整体运营能力提出了严峻挑战。•金融支持:银行收缩银根，开发公司融资贷款受限。近期，个人商业用房贷款，将提升至首付70%，地产销售将受一定影响。威胁T商业地产投资管理全程顾问机构第三部分___项目研判商业地产投资管理全程顾问机构项目研判综合以上分析，本项目存在改进或提升空间：■规划设计：科学有序的开发顺序是商业定位在前，规划设计在后。本项目商业定位存在明显滞后现象。科学准确的项目规划是在商业市场定位、业态定位完成取得数据支撑，根据实际需求进行设计。否则将出现设计不符合市场需求，租售两难，增加开发商风险，项目运作失败。参见项目设计稿件，分体式步行街综合布局，不能满足复合业态需求，不能实现同类业态集中，租售将十分困难。况且，分体式商业街综合布局在北方基本没有成功案例可寻，多数步履维艰，租售两难，项目处于停滞状态。■项目定位：商业项目开发需在完成充分的市场调研基础上进行目标市场定位、目标客户定位、目标消费群定位、目标投资小业主定位、目标经营客户定位、项目经营特色定位、项目经营方式定位、项目业态定位、项目功能定位、项目规模定位、项目形象定位等多项分析。否则，稍有偏差，将导致开发失败。参见设计图例，并未体会细致专业的定位研究分析，存在硬伤，开发商风险徒增，极易陷入租售两难的窘境。商业地产投资管理全程顾问机构项目研判■商业定位：规划设计与商业定位步骤反转，导致现格局不能适应实际市场需求，商业定位无法有序进行，只能按照现有规划进行“填鸭式”补充，无法实现业态的准确落位，业态组合不能得到合理保障，租户利益无法有效保障，无法吸聚客流；不能体现购物中心的集中性与高端性，降低项目的档次。将出现乱而无序的结果，弱化项目投资价值，无法用租赁提升销售。■盈利模式：商业地产盈利模式分为只售不租、只租不售，且售且租。开发商需依据自身情况明确项目盈利模式。国内大型商业地产全部销售的情况是凤毛麟角，县级市场更是鲜见。且售且租模式为绝大多数开发商所采用，选择优质铺位销售，回笼资金，自持部分吸引主力店进入，以商养商。项目整体运营也能获得长期稳定回报，自持部分待商业醇熟后二次销售或进行融资。本项目的盈利模式并十分清晰。商业地产投资管理全程顾问机构项目研判■销售问题：影响商业地产销售因素有地段、规划、设计、动线、客群、人流量、交通、物业、竞争环境等。本项目地段半开放，位置欠佳；分体式商业街规划设计，各楼间缺少互动，客流不能共享；动线设计不科学，可达性一般；县内底商的销售分流，20万平购物中心的先后进入，本项目销售难度不言而喻。■价格策略：我方曾受邀走访哈尔滨地区多个县市，商业地产均价在1-2万左右，但大多有价无市。普遍存在商业地产过剩，规划设计不合理，开发商预期过高现象。现行通用的成本定价法已经不能适应现在市场过剩的客观情况，建议采用市场比较法与租金反推法进行科学定价，获取切合本地本项目实际销售基价，从而达到快速销售、资金回笼的目的。■商铺结构：多栋不同建筑规格、形态布局，导致商铺形状、大小参差不齐，没有全面考虑复合型业态需求，且多数偏角不适于招商租赁，人为降低了销售可能性。商业地产投资管理全程顾问机构项目研判■动线规划：本开放半遮挡的地块现实条件，应充分考虑动线科学规划设计因素。项目各建筑相互遮挡，不能有效联通，客流不能实现共享，无形中降低商业价值，租户利益无法保障，投资者兴趣降低。■气候条件：五常冬季漫长，严寒多雪。步行街设计将严重降低消费者的光顾次数和几率，从而导致客流骤降；且步行街的光滑路面设计，冰雪季节极易打滑摔伤顾客。■景观设计：浏览设计图未见景观设计。有文化色彩和艺术气息的景观设计，会为项目增色不少，增加项目人气指数，有效提升项目的品牌力；也是现国内购物中心主流发展方向。■品牌属性：品牌建设稍有滞后。在项目开发前需要确立鲜明的品牌属性，此亦是定位中一项重要内容。品牌并不只是区隔竞品的符号，更有效之处在于价值观的有效导入，清除消费者的疑虑，产生良好的品牌联想，突出项目的有利因子，间接作用于租售和运营。商业地产投资管理全程顾问机构项目研判项目没有按照科学的开发流程运作，存在极高的风险。现有规划设计有诸多不合理之处，将严重影响项目租赁和正常销售。如按此规划运行及销售均价入市，且综合考量哈尔滨地区情况，预计销售难突破两成，无法达到盈亏平衡点两亿指标，将制约后期项目运作。同时，此规划设计不能满足实际市场需求，招商入住率难突破50%；即使勉强达到，租金亦无法达到满足。其次，分体式步行街设计，死角较多、业态分散、客流不能共享，不利于整体运营；后期因客流缺失，租户流失将更为严重，降低了二次销售的可能性。开发商将陷入资金周转不灵，项目无法正常运作的险境。项目结论商业地产投资管理全程顾问机构第四部分___案例分析商业地产投资管理全程顾问机构案例分析——解读分体式综合建筑分体式综合建筑利用室内外相结合购物空间，业态形式常以零售业为主。规划设计面临着多种房地产形态的统一规划问题。如果规划不合理，将影响整个项目的统一运营。此种规划兴于上世纪九十年代南方。本世纪初北方多地开始陆续模仿次建筑形式，但鲜有成功案例。除却开发步骤是否科学合理因素外，北方严寒冰雪气候，不同的购物习惯、经营理念、投资方式也是影响项目成功的关键所在。解读分体式综合建筑商业地产投资管理全程顾问机构案例分析兴华商城地处秦皇岛山海关区核心商圈，邻城市主干线、公交站点、客运站、火车站，交通便利，可达性极佳。规划建筑面积10万平，五栋单体楼，集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的综合购物中心，规划地下停车位800余个，地上100余。2012年封顶。秦皇岛山海关兴华商城商业地产投资管理全程顾问机构案例分析秦皇岛山海关兴华商城现状（2016年6月拍摄）商业地产投资管理全程顾问机构案例分析兴华商城2012年开盘租售并行，截止2016年6月（含返迁底商在内）销售率不足25%，招商率不足30%。入住商铺仅临街店铺运营尚可，室外步行街部分已开始陆续撤场。此现项目租售停滞，导致开发商资金链断裂，后续项目已无启动资金。秦皇岛山海关兴华商城现状警示：分体式步行街建筑格局在秦皇岛、沧州、张家口、抚顺、赤峰、盘锦、海拉尔等地区相继出现，但结果多雷同，租售两难。这种设计显然不适于北方地域特性，不符合大型商业地产主流趋势；片面侧重销售面积最大化，无法有效吸纳客流，不能保障租户利益和投资者权益，优质设计公司现已不再为客户提供此类过气设计方案。贵公司设计方案与以上案例有颇多相似之处，出于对客户负责考虑，还请三思而后行！！！商业地产投资管理全程顾问机构第五部分___调整思路商业地产投资管理全程顾问机构调整思路调整思路1、项目暂停：项目挖槽，已不存在拖延开工，土地收回惩戒。客观上为项目调整赢得宝贵时间。可同步暂缓其余许可证办理。2、开发步骤：按照正常开发步骤，完成科学合理市场调研、项目定位（30工作日），掌握准确、真实、客观数据再行重新规划设计（90工作日）。3、规划设计：建议取消分体式商业街建筑布局，采用双塔式布局，增加临街商铺面积和数量，同时改变环形动线，形成自然十字形动线，增加地上、地下停车位。客流动线地上停车场A座B座项目初步调整方向商业地产投资管理全程顾问机构调整思路调整思路4、品牌定位：金街商业广场品牌定位，建议与财富形成联想，深化财富演绎过程，增强投资者、经营者信心；后期项目市场推广，可考虑从“好而不贵=省钱=赚钱”方向引导消费者，达成长期稳定客流目的。5、商业定位：商业定位参考我方考察多地区县域市场成功案例，建议A座以中高端零售业态为主，附含大卖场、百货、轻餐饮等业态；B座以休闲、娱乐为主，附含影院、娱乐、健身、快餐饮、精品店铺等业态。双塔布局，业态互补，客流共享，相得益彰。6、销售与自持：全部销售是理想状态，但短期极难实现。需要依据招商条件制定暂时自持比例，吸引主力店入驻。后期自持部分待良性运转、商业成熟后再行进行二次销售。行业内自持比例为30%为宜。销售方式：临街店铺一拖二销售，控制面积与售价；其余面积虚拟销售，以期获得70%面积全部售罄。商业地产投资管理全程顾问机构调整思路调整思路6、项目管理：项目整体包装、统一运营。根据不同定位及业态组合，A座以商场化统一管理，B座以市场化集约管理。7、车场运营：按照5.7万体量级别，正常需要不低于500个停车位，满足消费者需求，可根据调研结果和远景预期适当增减。停车场运营可考虑按照购物金额减免停车费管理。8、景观小品：按照动线适当增加艺术气息景观小品。如五常历史沿革、十二生肖、动漫人物等。景观小品示例商业地产投资管理全程顾问机构第六部分___公司简介商业地产投资管理全程顾问机构公司简介——皓翔智业皓翔智业皓翔智业全称秦皇岛皓翔营销策划有限公司。皓翔智业,汇聚行业精英,定位于学习型与战略型的地产服务机构。公司立足于华北、东北市场。以“思维决定市场,细节决定成败”为发展理念,致力于创建创新的服务模式,构建缜密与完善全新的地产全程服务体系,全力实现每一个项目的商业成功与独特的品牌价值。公司成立于全国地产萎靡时期,但却短时间内迅速积累超百万平米诸多高难度项目营销经验。皓翔智业业务单元：住宅地产全案代理、商业地产全案代理、旅游景区规划定位、养老产业服务。商业地产投资管理全程顾问机构