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龙山古镇商业项目操作模式思路建议LongShanGuZhencommercialprojectsoperatingmodeideasSuggestions2013/08/05谨呈德海置业德海·龙山古镇古风古韵，合纵连横，龙山古镇融合了秦文化的坚强率直和楚文化的进取不屈，以典雅尊贵的姿态，横贯商洛。内涵解析秦文化是秦氏宗族文化进化和社会历史发展的臻宝。秦国地处西戎，长期经受社会环境与战争洗礼，受到西北少数民族的影响；秦族人性格质朴、率直，性情坚强彪悍，做事敢作敢为，在艰苦的环境中善于嬗变和进取。那些人文因素，体现秦文化注重实效，讲求功利，勇于创造；为了实现目标，善于策划，精于组织，遵循法则，追求大和，并能够坚定不移地勇往直前，不容任何困难和力量的阻挡。作为秦文化当中的区域文化，楚文化也有自己的鲜明特色，它有浓厚的浪漫主义情调和神话色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚浓。两者集合“尚义豪情”为主题的船帮文化，共同演绎出一个充满文化内涵、历史底蕴的龙山古镇。CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式体系目录前言以目标为导向策略的运用手段具体化每一步工作程序1.财务目标2.企业目标3.项目目标目标解读第一部分一、目标解读——财务目标第一部分1、财务目标界定项目总体量x项目销售单价=项目财务目标约4万平方米x8000元/平方米=3.2亿元2、销售周期界定项目销售周期18个月第一部分1、确立企业更高的市场占位；2、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业品牌的进化！3、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；4、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。二、目标解读——企业目标第一部分确立本项目在商洛核心商业圈内的财富新坐标三、目标解读—项目目标体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式项目定位第二部分1、定位解析解读：分析项目的核心价值体系与项目核心竞争力2、区位解析解读：区域空白与机会的把握3、属性解析解读：项目整体属性定义与物业形态界定解析定位解析——项目战略总体定位关联思考1、“秦楚圣境”的文化品牌集群打造的战略策略，对龙山古镇项目的政策面影响2、“文化MALL”——项目战略定位的不可颠覆性3、创新性的演绎项目战略定位是策划工作的轴心4、关注区域环境(行业)影响因素、项目战略主题规划模式、销售（招商引资）模式是整体策划工作的基础思考定位解析战略定位依据1、顺应商洛丹江沿岸区域新造城运动的发展走势——五千载古都风范看商洛鹤城，新主题文化风彩看秦楚圣境2、项目强势占位的引擎力——树立秦楚和船帮文化主题娱乐项目的MALL形象，引导新都市文化娱乐“全时空”概念，形成唯一性市场形象和印象3、充分利用自身位置优势——地处商州腹地南北接G312国道与江滨北路，坐拥南秦河-丹江沿线牵引力，“东龙山双塔、净悬寺”的贯穿轴线，古风文脉相接4、秦楚圣境的品牌项目群的文化感召力——一座文化新城，一座集旅游文化、休闲文化、娱乐文化、商业文化等于一体的复合式文化MALL新城，吸引世人瞩目。5、项目自身建筑规划要求——高规划起点、秦楚和船帮文化特征、大都市靠拢的市场视野、差异化的业态创新等。针对本项目的规模、规划、地域等优势，有以下3种定位方式作为战略延展：1、以开发理念为核心（如万科的“建筑无限生活”等）2、以开发背景和战略目标为核心3、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的“体验式主题购物乐园”）定位战略延展思考结合项目综合因素，以塑造“商洛秦楚和船帮文化主题娱乐商业”第一品牌项目为战略目标，依托南秦河-丹江沿岸建设开发迅猛势头为核心市场支持力，开拓商洛新文化主题的“全时空假日（娱乐）”项目之先河，建立商洛新时代的文化娱乐项目新标杆。定位战略本项目作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于“秦楚圣境”的文化品牌发展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战略位置尤为重要，在以上3种定位语延展上，我们认为以开发背景和战略目标为核心的表现方式更符合本项目的市场发展战略。项目战略概念描述商洛最大的复合式文化MALL————秦楚和船帮文化娱乐天地为主题的欢乐王国现代的商业发展已呈现出“购物娱乐化”、“消费文化化”、“体验景观化”的需求趋势，我们正是依据项目区位大属性及现代商业发展的大趋势，来规划一个全新的项目定位概念词。项目定位语【龙山古镇】——全时空·文化假日MALL“全时空”从时间、空间的多维角度，表现【龙山古镇】项目24小时的商业氛围及历史文脉延续至今的商业文化气质，遐想空间无限；释义“文化假日MALL”从项目秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是【龙山古镇】项目的神韵所在。目标市场定位就目标消费群的区域来源定位而言，鉴于项目业态的丰富性和多样性以及在当地来说大体量的建筑规模，显然仅靠周边地区不足以支撑，【龙山古镇】的消费客群定位不应仅仅局限于当地，商洛庞大的旅游人口也应重点考虑，还应放大至整个陕西地区，乃至周边各省区。就目标消费群消费档次而言，【龙山古镇】项目的客层定位也应覆盖全客层，对游客需重点关注。整体消费群以中间阶层的游客与市民为主。项目功能定位【龙山古镇】项目是一个以秦楚和船帮文化、旅游资源为依托的，集餐饮购物、康体休闲娱乐、旅游观光、文化展示与体验融为一体的，打破传统商业规划和时空概念、提供多方位消费机会的“全时空文化假日Mall”。其主要功能为文化展示与体验/娱乐，支撑功能为餐饮购物/康体休闲，外围功能为旅游观光。项目形象定位【龙山古镇】是以秦楚和船帮文化为导向，商洛第一个以餐饮/娱乐/康体/购物/旅业/文化为载体，面向陕西/面向大众的，开放的/现代的/商业的文化Mall。【龙山古镇】是一座不夜之城/欢乐之城/文化商业体验之城。项目建筑风格定位【龙山古镇】的建筑除了尊重“秦楚和船帮文化主题”的基本定位外，更应考虑将秦楚和船帮文化从秦楚代建筑提升到“全秦楚－即秦楚人文化”的高度,使其具有强烈时代精神，与一般的仿秦楚建筑有所区别，形成独具特色的风格，并成为一个“当代商洛”新的人文景观。同时，也因此更与现代休闲消费/文化的体验性/观光度假式商业经营相协调。【龙山古镇】以“盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。结论：【龙山古镇】项目是文化地产、商业地产与旅游地产的复合物，是历史文脉商业与现代旅游娱乐业的复合体，其蕴育的文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐等等创新商业元素，都在重新组构成为新项目业态、新消费诱因。“秦楚文化Mall”是点亮城市中心区的关键区位解析项目区位西接刘湾丹江大桥；南临南秦河大桥；北过丹江与滨江北路隔江相望，几条重要干线呈“区”字型环绕本案，形成了得天独厚的交通优势，丹江横绕也使其具备了优秀的旅游资源与自然资源。项目四至项目东：商洛职业技术学院、东龙山村项目北：东龙山、净悬寺、新潮驾校训练基地项目西北：嘉园国际城社区项目西：东方威尼斯水城SWOT分析S-优势占据待发展地段位于城市主干道具有独特而别致的建筑风格占据较有利的旅游自然资源W-劣势占据待发展地段周边商业形态处于低端培育商圈期，中、高端商业成长需要较长的培养周期O-机会商洛市场缺失综合性中高端商业多业态的商业搭配对本项目的支持新国五条带给商业地产有利市场变化T-威胁商洛现有成熟商圈带来的竞争威胁周边村落改造速度对本项目的中后期影响区位优势显著--高速公路出口、占据旅游自然资源区位优势特点解析打造商洛市旅游中央枢纽+国际港+服务中心+商业综合体形成原因：1.多数自然景观内并不具有配套娱乐购物设施，且仅有的村级配套缺乏管理，存在坐地起价、宰客等现象。2.食宿地点分布不均，且距离旅游区较远，没有一站式的饮食酒店服务。3.缺乏旅游服务中心机构，自驾旅行无法把握路线、旅行计划。异地旅游三大障碍解决方案：龙山古镇作为旅游国际港、中央枢纽要起到多景点交互式服务中心的作用，分别配备大型购物广场及娱乐康体消费场所、大型连锁餐饮及酒店、导游、游客服务中心此类设施，以解决和满足客户的消费需求、食宿需求以及旅行规划需求。论本案旅游中央枢纽的构建与培养旅游做为商洛市支柱产业，多年来维持着商洛市经济发展的和谐稳定，但多年来诸如“农家乐”、“景点度假”、“原生态园林山水”此类旧旅游模块已经无法满足大部分游客需求。商洛市的招牌景点如仙鹅湖、柞水溶洞、丹江漂流、东龙山等都属于自然生态景观；而卖点也是“回归大自然”的返璞归真之美。但现代人的生活中，对大自然风光的审美是所需求的，更重要的需求仍然是现代化的购物休闲、娱乐康体。而景观中只能看山水，食品消费及旅游纪念品质量差、价格贵成为了多数人旅游时遇到的窘境。且多数自驾旅游客户在陌生城市不能合理规划旅游线路、衣食住行都成为异地旅行的障碍。所以本案提出的“商洛旅游中央枢纽”的切入点从外来旅游人口发起。商洛市随着商业经济的发展，近年来在市区内涌现出一部分比较具有规模的商业购物中心，如晨光广场、天元购物广场等，龙山古镇作为旅游中央枢纽，抢占外来旅游客户资源与第二阶段的本地消费者资源，区别于其他本地商业项目，具备以下条件优势：论本案旅游中央枢纽的区位优势及资源整合论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域发展参考城市——大连浪漫之都大连作为我国的旅游模范城市，同样经历一系列变革，由早期的历史人文、海滨度假村为卖点吸引游客，过渡到现在的国际化金融贸易中心旅游度假区。大连的过去便是商洛的现在，而大连的如今也是商洛城市旅游业发展应该参照的模板。在“文化商贸区”的定义范畴内，依据对【龙山古镇】项目属性深度分析，我们提出以“全时空”概念，来阐明项目的历史文脉传承感及项目商业属性需求的现代时尚感。并以独特的时空概念，“融古托今”，创造无限的想象意境。以“文化假日MALL”概念来锁定【龙山古镇】项目的文化商业属性。属性解析【龙山古镇】物业属性特征1、旅游地产特征以多种旅游资源为依托和基础，以通过旅游项目的嫁接与融合，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。2、商业地产特征商业地产最显著的特征是经营决定价值——投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。商业地产的价值除地段、品质、成本等基本要素外，其商业内容的含量、经营优劣的结果、对资金源头的吸引等都是其项目成败与否的关键指数。3、文化地产特征文化地产就是将文化融入建筑，让城市建筑融入到城市文化中去。文化的体现不仅仅在建筑本身，它是企业与建筑、企业与消费者、建筑与消费者的互动，种种互动的桥梁就是文化，这种文化不能只注重形式，必须要有具体内容来体现。文化地产不仅体现在建筑形式上，更在于文化氛围的营造。【龙山古镇】文化旅游商业特征分析其中，魂统领贯穿整体，通过建筑、商业表达文化底韵；旅游是引力，针对历史文脉的演绎，吸引世人观顾；建筑则起到营造商业活动空间，调动消费潜在消费欲望，发掘综合旅游商业价值，同时兼顾其游逛、娱乐、聚会等方面的行为要求；而商业，则是满足消费需求和实现投资价值的核心，商业的成败，直接关系到项目的成功与否，商业的活跃，又要靠文化和环境来提升。【龙山古镇】文化是魂，旅游是脉，建筑是体，商业是心2、文化丰富商业地产的价值文化旅游因素的渗透无疑丰富了商业地产的内涵，近几年商洛大体量的商业地产项目，已经抢滩商洛的主流房地产市场，但随着文化的渗透，商业地产实现了跨越式发展，而商州区南秦河-丹江一带作为“历史文化激活的引擎点”在商业地产发展的过程中，文化卷入商业更是一种必然。倡导文化消费的【龙山古镇】项目，必将掀起新文化浪潮，引领商洛商业地产的新方向。1、当商业地产遭遇文化商业建筑应该是一个多元文化的