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竞品项目调研报告基本资料案名保利凤凰湾推广名保利凤凰湾区域南明区现场售楼处桃园路95号售楼处电话-细分板块城南板块其它售楼处暂无售楼处电话-销售电话13027825759李小运开工日期2013年7月售楼部开放日期2014.2.15开盘日期2014.3.29交房日期2019年12月开盘价格6500元/㎡现时点销售价格13000元/㎡车位价格6万车位是否有产权否物业类型√住宅√办公楼√酒店式公寓一次付款优惠0.98物业管理费2.80元/㎡·月楼盘现状□拆迁□正负0□主体结构□结构封顶□外装修□内装修√交房开发商保利建筑风格Artdeco建筑结构塔楼设计单位重庆蓝调城市景观规划设计有限公司施工单位中建二局销售率50%环境分析1、交通条件a、楼盘地址：桃园路95号b、捷运系统：√地铁3号线线（待建）□轻轨线□城市快速路□城际高速路√其他：（19路公交）c、四周道路：东：桃园路西：花溪大道南：皂角井路北：桃园路主要道路动线：花溪大道、桃园路2、综合环境基地位置图a、居住氛围：部分区域已交房，居住氛围较浓厚b、商业环境：社区商业较成熟，集中商业主要依靠中铁水岸广场c、公园绿化;南明河、体育公园d、就学条件：中科院童画幼儿园、北京市朝阳区实验小学（贵阳分校）e、就医条件：1公里骨科医院、3公里第一人民医院、5公里省医f、人文遗产或大型公建：桃源亭、白龙洞、南郊公园g、周边不利因素：暂无h、周边楼盘：万科翡翠滨江、元琦林居、春天里地段综合评述位于花溪大道中段，主要依靠花溪大道、桃园路通往主城区和花溪区，距离主城核心商圈喷水池直线距离5公里，位于主城、距离核心区最近的大规模开发用地。产品力分析1、规划理念环绕南明河进行开发，流淌出两个美丽湾区，形成“一河两湾”的生态布局。项目内充分利用南明河的生态资源及丰富的人文资源，将山水、人文要素与建筑美学融为一体，筑造气势磅礴的主城区滨河文化住区。2、项目指标占地面积900亩总建筑面积230万方规划户数10000户高层-小高层-多层-低层-容积率4.60绿化率30%物业类型√住宅√办公楼√酒店式公寓√商业□其它（）在售面积4万方a、社区规模√超大□大型□中型□小型超大型：230万方，项目集住宅、写字楼、滨河商业街、水岸步行街、水岸广场、文娱广场、大型超市、一体的复合型住区b、景观设计：围绕南明河湾区与山体公园打造代表景观诉求：“一河两湾”的生态布局c、会所规划：□泳池□网球场□壁球□桌球□棋牌室□健身房□儿童乐园□老年活动中心其他：(商务会所)d、公建配套：□餐厅□美容美发□超市□洗衣房□家政中心医疗中心√幼托√小学□中学3、产品塑造a、主力房型：3房2厅代表房型诉求：生活型b、主力面积：100-120㎡建议主力面积：100㎡c、智能化设施：暂无安保系统：保利物业d、外观立面：□涂料□面砖□石材□其他：()特别强调之处：-e、建材配备：-特别建材设备：-f、装修状况：√毛坯□简装□精装□精装带家私装修标准：报价-元/平米；成本价-元/平米4、内装修材料及配置厨房卫生1卫生2客厅卧室其他地面------墙面------配置1------配置2------5、面积配比房型面积户数比例总价3房2厅1卫94㎡--130万3房2厅2卫100㎡--137万3房2厅2卫120㎡--163万产品综合评述1、销售分析卖场营建对比旭辉L系产品售场整盘面积230万方人员水平□专业√一般□不专业拿地口径存量（可开发）100万方样板房有预售口径存量（可售）5万方卖场气氛人气较好近期推盘计划近期推售两栋湾区高层产品2、推广分析推广语一层一天地，一线观河景3、价格分析价格定位□高于行情√行情中□低于行情行情差价-楼层差价景观差价朝向差价房型差价-4、去化分析主力去化96㎡去化原因总价低，投资客较多特别优惠一口价13100元/㎡，和车位捆绑销售优惠方法一口价+折扣首付比例20%，2套房30%首付分期暂无按揭银行-放款时间-客源分布□全国√全市□区域□零星主力客源南明区、小河综合分析有利因素不利因素1、自然景观优势明显。坐落在南明河两个湾区之上，又紧邻活动公园，自然资源较佳；2、区位优势明显。贵阳人主城情结比较重，项目位于南明区主城范围，且距离核心商圈较近；3、周边配套齐全，且生活气息浓厚。小区配备了幼儿园及小学，社区商业已经开业，生活气息浓厚；周边城市界面较差，老旧小区较多，且该小区前期价格较低，同社区住户水平参差不齐，导致项目整体品质较低。核心结论：目前形势：南明区在售楼盘较少，本案地理位置较好，一直以低价跑量，今年1月份开始猛涨，到年中时最高售价达到13500元/平方米，为了加速车位的去化，降价捆绑车位销售，现时点价格为13100元/㎡，由于周边竞品较少，自然景观及配套较佳，故客户量较多，近期没有大型开盘，加推两栋楼当天去化达到70%左右。未来趋势：未来项目周边还有大量住宅、写字楼、公寓的销售，存量约100万方左右，预计后期受到人民大道棚改影响，城心土地大量释放，将会对项目造城较大冲击，未来价格趋稳定，预计年底前价格稳定在13200左右。调研人：刘珣调研日期：2018年9月5日