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PART1：整体宏观经济及市场分析PART2：巴中城市规划及经济发展PART3：巴中主城区商业环境研究41327报告内容页码上篇：商业市场调研报告Part2.巴中城市规划及经济发展巴中城市规划分析巴中经济发展分析1、城市简介——川东北门户位置，交通状况逐渐好转。城市区位：位于城东北的门户位置，是连接川渝陕的交通枢纽。巴中市，位于四川省东北部，是四川北部的门户。南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。距离川渝经济圈较远，属于四川境内城市经济比较落后的地区。城市交通：随着多条高速的建设，交通情况将得到极大改善。在交通方面，巴广高速（已通车）、巴南高速（已开通）、巴达高速（2010年开始施工建设，工期三年）、巴汉高速（2009年12月23日开工）、乐巴铁路（已完工）、巴达铁路等六条高速交通路网。1、城市简介——人口基数大，农业人口比重大，典型的以农业为主的城市。全市辖区登记的户籍人口约为400万人，下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口80万）、南江县（人口70万）、平昌县（人口106万）。其中，农业人口约为330万人，项目所在巴州区城市常住人口为30万人。整体巴中人口基数大，农业人口比重大，属于较为典型的以农业经济为主的城市。巴中人口流动性增强，流动规模增加，强化了与沿海发达地区的经济的联动性，增加了巴中人民的经济收入，提高综合消费能力。巴中市典型的劳务人口输出大市，有百万人在外打工，主要流向广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等经济发达地区，2010年市内流动人口占比达24%，主要是农村人口流向城镇，加速城镇经济发展。37%20%17%26%区域人口构成比例巴州区通江县南江县平昌县82%18%常住人口比例常住人口流动人口2、城市规划——目标成为区域中心城市，发展形成“一城两翼，三副五廊”的空间结构。规划到2015年，市域人口为410万，市域城镇人口为185万，城镇化水平约为45%，其中中心城区人口规模约80万，建设用地面积80平方千米。规划到2020年，市域人口416万，市域城镇人口250万，城镇化水平为60%，其中中心城区人口规模为100万人左右，建设用地面积约为95.6平方千米。“一城两翼，三副五廊”的空间结构。“一城两翼”是指巴州城区、兴文城区和恩阳城区；“三幅”是指平昌县城、通江县城和南江县城；五廊是指巴广、巴南、巴汉、巴达、巴万五条对外的交通廊道。2、城市规划——巴州城区发展成为行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区。城区按照“一城两翼”的发展规划展开。分别为巴州城区、恩阳城区、兴文城区。巴州城区是以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区，预计到2020年人口规模约45万，城市建设用地33平方公里。兴文片区是以工业、物流及生活服务功能为主的综合发展区，作为东部城区的核心，规划人口20万人，建设用地21.5平方公里；恩阳城区是以文化功能、居住为主的新城区，规划人口23万，城市建设用地规模20平方公里。2、城市规划——巴州城区以江北、巴城及回风三个片区为主。巴州城区的发展主要分为六个片区，分别为江北片区、巴城片区、回风片区、南坝片区、宕梁片区、东兴场片区。其中江北片区以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心；巴城片区：以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心；回风片区：以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能；南坝片区：以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能；梁片区：以商贸、居住为主的综合区；兴场片区：以商贸、居住为主的综合区。3、城市经济——巴中经济持续稳定增长，达到390亿元，整体增速领先全省。巴中市全民生产总值呈现连年上升的趋势，2012年的全民生产总值达到历史新高390亿元，近七年年增长率持续保持在14%左右，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。2012年，巴中第一产业实现增加值93亿元，同比增长3.7%。2012年，全市第二产业实现增加值167.45亿元，同比增长23.6%，增速高于全省平均水平8.2个百分点。3、城市经济——巴中固定资产投资连年增长，2012年达到480亿元，增幅位列全省第一。近年，巴中市固定资产投资呈现连年上升趋势，年增长率平均约40%。2012年巴中固定资产投资总额达到480亿元，相对于2011年的增长率为50%。增速高于全省平均水平30.9个百分点，全年度稳居市州第一位。投资完成总量超过内江、攀枝花，略低于广元市，居市州第15位。投资额占全省的比重由去年的2.1%提高到2.7%，上升0.6个百分点，其增幅位于全省第一。3、城市经济——巴中人均可支配收入创历史新高，达到16950元，增幅居全省第一。近年，巴中市城镇人居可支配收入呈现逐年稳步上升的区域，年平均增长率在15%左右，2012年巴中城镇人均可支配收入达到16950元的历史新高。比上年增加2390元，增长16.4%，扣除价格因素实际增长13.3%。增幅居全省第一。从收入构成看：四大收入全面增长，财产性收入增长居第一，达39.9%，经营性收入、转移性收入和工资性收入分别增长29.7%、23.1%和10.2%。3、城市经济——巴中社会零售总额稳步上升，城镇消费高于乡村，餐饮增长快速。近年，巴中社会消费品零售总额呈现稳步上升的趋势，但整体的增长率却呈现连年下滑趋势。2012年，全市实现社会消费品零售总额157.4亿元，同比增长16.3%。其中，限额以上单位实现社会消费品零售额56.1亿元，增长35.6%。从经营看，城镇消费快于乡村，分别增长17%和13.1%;从消费形态看，餐饮收入增长快于商品零售增长，分别增长16.7%和16.2%。3、城市经济——巴中产业结构逐步由第一产业转向第二产业，且比重持续增加。近年，从上表可以看出，目前巴中的主要产业以第二产业为主，第二产业的比重近些年持续增加。可见巴中将成为以第二产业为核心带动力的经济发展模式正持续的展开。2011年三产的比重分别为25%、40%、35%。3、城市经济——巴中房地产投资总额持续增加，2011年到达38亿元。近年，从上图可以看出巴中市房地产投资持续增加，整体呈现上涨趋势，但整体的占有固定资产投资的比例相对较少。2011年的房地产投资占固定资产投资的11%。3、城市经济——巴中人均消费支出持续增加，居民消费意识相对较强。近年，从上图可以看出，巴中人均可支配收入及人均消费支出金额连年呈现上涨趋势，到2011年，巴中市人均消费支出金额达到1.1万元/年。消费性支出占据人均可支配收入的85%以上，可见巴中人民的消费意识相对较强。4、巴中城市规划及经济发展小结——小结一：城市发展迅速，商业潜力巨大。随着今年巴中城市化进程的加快，巴中城市发展即将开启新的篇章，道路交通快速发展，使得巴中城市经济产生飞跃式的进步，作为未来的区域性枢纽城市，巴中未来的商业发展潜力巨大。目前巴中市的整体经济环境都呈现出较好的形式，经济增长速度领先四川其他县市，国民生产总值、人居可支配收入等都将在未来迎来较大的增长。从而使得巴中的消费能力在现有的基础上得到进一步的提升，未来城市的消费潜力巨大。小结二：城市外拓发展，保证房地产稳步发展。巴中人口基数大，随着交通网络的发展完善，巴中的城镇化发展将迎来高速发展阶段，城市发展将走上更高的台阶。房地产市场将在未来相当长的一段时间内保持火热，未来前景看好！巴中迎来了历史上最好的发展机遇，梦想之门已悄然开启。Part3.巴中主城区商业环境研究主城区商业格局重点商圈分析重点商业类型调查在售及潜在商业市场1、城市商业格局——五大商圈。巴中商业格局主要分为以下五个商圈，分别为：老城区商圈、江北商圈、回风商圈、宕渠商圈及南坝商圈。老城区商圈，是巴中主城区的商业核心，人气最旺的商业地段所在，主要是以街心花园为核心的传统商圈；江北商圈，是随着江北新城的建设而形成的相对现代化的商业集中地，其主要是是以巴人广场为核心的集中型商业；回风商圈，是因回风新区发展而形成的以生活配套为基础的商圈，其辐射能力相对有限，仅限于区域内的日常消费，规模相对较小。宕渠商圈，主要以老江北、宕渠街等为核心的以生活配套、专业市场为主的商业区域。其商业环境相对较差、业态也较为单一，除专业市场外，其商业仅限于区域内部消化。南坝商圈，是以南坝开发区为依托的商业区，但目前尚未成型，更多的商业是集中在将军大道及靠近老城区的商业为主。以上五个商圈，以老城区、江北为最核心的商业中枢，也是目前巴中市商业消费的集中地。2、重点商圈分析——传统老城区商圈。传统老城区商圈是巴中最早形成的、最成熟、人气最旺的商圈。其主要以街心花园为核心，以张思训街、八角楼街、文庙街、南泉寺街及钟鼓楼街为主要网络的老式商圈。2、重点商圈分析——传统老城区商圈。重点商业网点：百信购物中心、新惠裕商场、巴中电脑城、数码城及迎春家电、大通影城、千谷禾雅商城商圈业态：商圈主要以服装、超市、娱乐、餐饮、百货、超市、数码家电及日常生活配套为主，其档次主要以满足巴中大众消费为目标，属于中低档次。商圈品牌：商圈品牌主要以国内及本地常见品牌为主。服装、鞋类品牌：安踏、特步、匹克、乔丹、361°为主力店的中档运动专卖店；以意尔康、奥康、康奈、红蜻蜓、木林森为主力店的中档鞋业专卖店；以贵人鸟、西域骆驼、波司登、红豆、百斯顿、才子、希尼亚、爱登堡、卡尔丹顿、鄂尔多斯、利郎、与狼共舞、美特斯邦威、高邦、森马、声雨竹、都市丽人、卓多姿为主力店的中档以及中高档各式男女服装专卖店。商圈租金：商业街铺面面积多在30-50㎡左右，大商家面积多在100-300㎡之间。其租金多为80-150元/㎡·月（当地租金计算多以年租金计算，即5-10万/年，同时转让时收取3-8万左右的转让费，转让费多少视店铺装修情况而定）2、重点商圈分析——江北新城区商圈。江北新城区商圈是近十年兴起的一个在巴中相对现代化的商圈，作为巴中城市的副中心存在。商圈主要依托巴人广场、江北大道而形成。整个商圈的核心以三号桥与老城区相连接。2、重点商圈分析——江北新城区商圈。重点商业网点：盛华堂百货、人民商场、九洲商业城、沃尔玛（未开业）、麻柳湾餐饮一条街、国美电器、大通名店。商圈业态：酒店、高档餐饮、汽车专卖、百货、超市、服装、娱乐、餐饮、购物、家具家电及日常生活配套等。其档次相对巴中现有属于中高端。商圈品牌：云台·金港酒店、金山宾馆、金都宾馆、金泰酒店、朗格商务酒店、名飞宾馆、天力宾馆、江北宾馆、家园酒店为主力店的酒店业；明珠饭店、恒丰饭店、金泰海鲜、名香甲鱼酒家、泉水鱼、万豪新菜馆、尚岛咖啡、西斯汀咖啡、爱啡尔为主力店的餐饮业；巴中万友汽车销售公司、比亚迪4S店、吉城汽贸公司、成强汽贸公司为主力店的各品牌汽车贸易专业店。商圈租金：商圈租金相对少于老城区的标准。江北核心为的商铺租金价格约在30-100元/㎡·约（按照本地的报价方式为3-5万/年，转让费约3-6万元）。商业形态以30-60㎡临街一层商铺为主。3、其他商圈分析——回风商圈、宕渠组团、南坝组团。回风商圈：该区域涵盖了一个中小型超市（爱家超市）、四家中小型宾馆（回风商务宾馆、龙腾商务酒店、卡伦宾馆、馨港商务宾馆）、两家中大型餐饮（凤翼天翔大酒楼、重庆巴倒香火锅城）、一个大型灯饰商城。发展前景：回风开发区的良好住宅销售现状和房价的攀升给了丽阳商圈一个较好的前景，但自身规模和业态的片面加上拥堵的交通、频繁进出城的大型客货车以及商圈边缘的几十家五金、农机、三轮车的销售及维修的散乱且不成规模的小型店面严重的阻碍了商圈的人气和形象。宕渠组团：宕梁组团即以前的老江北，商业形式落后，业态较为单调，多以各种食杂店，五金店和中小餐馆为主，没有一个固定集中，业态全面的商业地域。南坝组团：南坝组团是依附当地的一些工厂组建起来的生活区域，以食杂店，餐饮店和小型超市为主要业态，同样没有一个固定集中，业态全面的商业地域。4、重点商业类型分析——商业街。巴中现有的主