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金堂楼市调查分析报告2013.12一、金堂概述目前，金堂“西部花园水城，成都后花园”的城市概念，已基本打造成型，并凭借着优越的自然条件，对城市环境不断提升，已经越来越显示出独特的生态人居魅力。随着成金线的通车使得金堂真正跨入成都“半小时经济圈”，真正缩短了成都市区到金堂时间和空间上的距离，使得金堂的的投资价值和居住价值得到了大幅度的提升。（一）区位概况及人口金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口88.33万，城区人口15万。县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有“中国西部花园水城”之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。（二）经济环境2010年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。其中：第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6%。2011年一季度金堂县经济继续保持快速增长势头。工业经济快速增长，房地产保持良好发展态势，金融运行平稳，财政收入、固定资产投资、城乡居民收入等多项经济指标均大幅增长。一季度预计金堂县实现地区生产总值27亿元，增长17.2%。其中第一产业增加值4.1亿元，增长4.8%；第二产业增加值11.3亿元，增长24%；第三产业增加值11.6亿元，增长15%。金堂县规模以上工业值预计完成7亿元，增长28%。全口径财政收入11.74亿元，增长73.5%；地方财政收入9.43亿元，增长114%；地方财政一般预算收入2.8亿元，增长69%。固定资产投资31亿元，增长98%。房地产完成投资8亿元，增长415%；商品房销售面积20万平方米，增长102%。金堂县社会消费品零售总额12亿元，增长17%。3月末，金堂县金融机构各项存款余额达160亿元，同比增长42%，各项贷款余额76亿元，同比增长45%。城镇居民人均可支配收入达到5440元,增长15%；农村居民人均现金收入为2350元,增加340元，增长17%。（三）金堂县城市规划1、规划定位成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。2、发展目标金堂规划修建成为“成都北部湾NCIC”，以产业为依托，以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合性复合产业新城。其中，南岸工业港包含了经济类、物流类、科技类等各种与产业相连的产业园区。而北岸生活湾则将依托金堂城区13条江河形成的“湾区气候”，打造以水景为特色，健康、绿色为目标的高尚湾区生活圈。3、规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为21．6平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：·三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；·十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住；·三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；·杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；·杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区·沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园(即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造)，使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。·十里大道(包括向东至三星延伸线)景观轴：西起蓝光·观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光•观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。（四）交通枢纽1、成绵高速公路、城南高速公路都能快速到达金堂。达成、成渝铁路也穿县境而过。成金快速通道已开通，金堂进入成都半小时经济圈。轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已构成了金堂纵横交错的平、立面交通体系，金堂已成为“全域成都”大型居住核心起步区。2、成都第二机场地址·成都第二机场建在金堂县白果镇；·第二机场距天府广场直线距离为55公里；·建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，·将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，成都市的发展空间也将更大。·将新修轻轨、高速公路直达新机场。成都即将开建的环成都经济区高速公路(第二绕城高速公路)将和第二机场有连接。（五）金堂县发展市政重大工程1、青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站。中心站总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到220—250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国内各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力地拉动金堂经济发展。具体在以下几方面：（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。（3）2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售（4）新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。（5）作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。2、成都第二机场（1）2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。（2）成都第二机场定址对金堂经济发展的影响预测据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。成都第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50％计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益；假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。平均每天需要1.36万辆次出租车；10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商品房的销售；机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返，带动金堂县汽车运输业的大发展。同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大；成都市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展；产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。3、成阿工业园成都—阿坝工业集中发展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。二、房地产市场分析（一）金堂县房地产行业发展历史金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。在06年以前一直保持在1000元∕㎡左右的市场均价，新项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端项目。随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的发展，金堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。金堂的房地产行业仍处于“洼地”。2010年在恒大入驻金堂后住宅均价从2800元/平米跃升到商品房均价为3531元/㎡。排名的倒数第二位，与金堂地理位置相似的新津县商品房均价为6346元/㎡。2007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右，销售量为51万平方米。2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米。2010年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%。2012.12——2013.11金堂楼市销售数据，详见本章节《（五）房价走势及产品价位分布》图形显示。（二）未来需求预测根据目前金堂发展状况（刚性需求过大、房屋价格功能性增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购等因素影响，金堂房价一直保持着不可避免的上升趋势）及《金堂县城市住房建设规划》，成都第二机场定址金堂，2013年建成的成阿工业园区，2016年建成的铁路集装箱码头等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。其中集装箱码头和成阿工业园区带来的3万平米住房需求在五年内以15%的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每年20%的增速实现；金堂本身的住房需求保持10%的增速。因此，可以的出来10年内三个项目带来的住房需求量。未来金堂建设发展土地需求量项目名称年份每年新增需求量预测（单位：万平方米）2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头10.411.913.715.818.2---------------成阿工业园---------5.266.989.1------飞机场------------13.516.219.423.327.933.6合计10.411.913.72137.723.127.432.427.933.6未来金堂整体发展需求量年份2011201220132014201520162017需求量(单位：万平方米)57.964.572.285.9110103.1116.2（三）土地市场情况至2011年6月底金堂县城区现有存量土地累计达到1000亩左右；下半年中将有大量土地浮出修建。2011年下半年金堂国土资源局将新推出商住等土地500亩左右；近年来，金堂县在政府，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让。03－07年，金堂县土地供应面积均为500亩左右。08、09年多块土地拍卖，总体来看，金堂县经营性土地市场呈现出平稳发展的态势，无明显波动。从拍卖和挂牌土地的情况来看，从金堂县近年来土地总成交面积和招拍挂成交面积比较来看，拍卖和挂牌成交土地所占比例很大。土地供应情况2006年2007年2008年2009年2010年商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房商品住房政策性住房21.26公顷3.55公顷53.18公顷6.95公顷47.53公顷3.33公顷54.86公顷3公顷59.73公顷3公顷2004年至2007年，金堂县土地供应面积均为：300