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城市核心区开发用地和产品价值挖掘——城市、建筑、生态引言城市核心区开发用地和产品价值挖掘已经成为房地产开发项目成功与否的关键。随着房地产行业竞争加剧，房地产开发企业逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，城市核心区综合开发项目越来越多。城市核心区开发用地和产品占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的综合开发产品将成为市场主流……城市生命和社会经济的活力，在于城市功能的综合性和混合性，而不是其单一性……——雅各布斯《美国大城市的死与生》建筑非凡空间以全球的视野分析城市核心区开发用地和产品的技术问题，并提出观点。行走城市是以激活城市核心区为目标，以街道为载体，完善城市空间，提高社区活力、提升区域价值的城市布局形式。城市核心区综合开发不同于传统CBD开发和郊区大盘开发模式，主要指城市中心、副中心和核心“飞”地的复合功能地块开发，开发模式有主城核心区、城镇核心区、主题社区三种开发模式项目的价值挖掘不能仅仅关注眼前的利益，还要兼顾长远的发展，注重延续项目的使用价值，WSP倡导采用低技高效的被动式节能技术节约项目成本的同时延续项目使用价值。模块二模块一模块三规划理念挖掘城市核心区开发价值——行走城市设计手法挖掘房项目价值点——平常好建筑生态设计视角延续项目使用价值——低技高效建筑非凡空间第一部分：规划理念挖掘城市核心区开发价值——行走城市建筑非凡空间价值认识第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的相组合。第二层面：体量（规模）与综合开发的社会影响力相结合。第三层面：开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升相融合。城市核心区综合开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是有巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。核心区综合开发项目是指项目位置优越，开发规模较大，功能混合，具有综合性社区相应的社会影响力。综合开发——行走城市传统对综合性社区物业类型的理解是大型住宅物业社区；综合开发的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。传统对综合性社区开发的理解仅仅是项目规模；核心区综合开发最重要的是对社会发展影响力。传统对综合性社区物业价值的理解是开发利润；核心区综合开发更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。建筑非凡空间综合开发——行走城市城市核心区综合开发项目不同于传统的楼盘开发，注重开发项目、城市、环境和居民的生活融合，注重整体价值最大化单楼盘开发综合开发综合开发，整体价值最大充分挖掘项目各个价值点长期价值增长为指导思想传统开发以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现行走城市不是是居住，更重要的是社区体验；不只是设计房子，更重要的是规划生活；不只是追求短期利润，更重要的是长期价值；……行走城市六大要素：I.街区：人性化街区及慢行交通II.立体：立体开发及功能混合III.集约：高密度网格及密集开发IV.开放：社区开放和连续界面V.活力：展示空间及建筑多样性VI.风景：中央公园和拼接偶遇行走城市建筑非凡空间武汉融科天城城市发展到新都市主义阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间现代主义后现代主义新都市主义新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。1920~~19601980~~目前1960~~1980城市功能分区住宅是居住的机器；“公园中的高楼”；……场所精神历史、文化与传统；建筑内在品质；……和谐空间公共空间；功能复合协调；……第一阶段：楼盘开发；第二阶段：居住区开发；第三阶段：综合开发。综合开发——行走城市建筑非凡空间核心区综合开发案例我国城市综合开发从2000年左右起步，当前城市综合开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流城市综合开发项目逐年增多，目前全国一二三线城市均出现了超过50万平方米的综合开发项目；综合开发项目由于规模优势、配套齐全，对城市的影响力较强，不但整体效益较好，而且相对而言获得更多的开发利润。“综合开发”席卷大地武汉深圳上海合肥西安北京天津杭州海南建筑非凡空间【行走城市六个关键词】人性化街区和慢行交通立体开发及功能混合高密度网络和密集开发开放社区及连续界面展示空间及建多样性中央公园及拼接偶遇活力核心区综合开发要点城市综合开发项目逐年增多，目前全国一二三线城市均出现了超过50万平方米的综合开发项目；综合开发项目由于规模优势、配套齐全，对城市的影响力较强，不但整体效益较好，而且相对而言获得更多的开发利润。我国城市综合开发从2000年左右起步，当前综合开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产项目开发的主流。集约街区风景开放立体建筑非凡空间01人性化尺度街区和慢行交通四大优点：有利于交通资源的综合利用和整体效率提升、有利于土地价格的全面提升、更易营造舒适的生活和休闲环境、更有利于促进节能减排。纽约第五大道建筑非凡空间香港旺角商业街区注重步行化建筑非凡空间香港旺角巴黎社区街道社区街道更多的是方便居民建筑非凡空间大尺度街道冷漠、人气稀少18m25m15m街道尺度脱离了人的行走尺度，造成人气稀少，人气的减少本身就是对用地价值的浪费。北京某街道建筑非凡空间武汉融科新城人性化的街区尺度，多种多样的商业类型，立体廊道，人车混行，让街区更有活力。无锡阳光100街坊式商业海南莺歌海网格化街区上海安亭汽车城人性化街道02高密度网格和密集开发拥有小尺度的网格、适宜的路网密度及建筑密度、人们相互联系紧密，出行便捷，是实现行走城市的根本，也是对用地价值最好的挖掘。纽约曼哈顿建筑非凡空间提高土地利用率，提升用地价值总量在城市化进程中，必须选择紧凑型城镇的发展模式，坚持每一平方公里建成区1万人口的占用地标准。——仇保兴建筑非凡空间密集的小尺度城市网格建筑非凡空间合肥新地中心高密度网格和密集开发相结合，将底层商业和人车混行交通系统密切融合，扩大商业临街面积，提升项目价值点，同时进行立体开发提高项目整体价值建筑非凡空间武汉盘龙城高密度网格和密集开发相结合，将底层商业和人车混行交通系统密切融合，扩大商业临街面积，提升项目价值点，同时进行立体开发提高项目整体价值建筑非凡空间建筑非凡空间宁波南部商务区网格化商务区03功能混合和立体开发随着经济的全球化、信息化，城市的功能发生了巨大的变化，产业结构有了很大调整，城市的功能形态也随之发生了改变，功能混合理论不仅给城市带来了活力而且提升地块的整体价值。香港天玺建筑非凡空间多层级立体的开发模式通过立体的方式把功能混合起来。图为美国建筑师在20世纪50年代对未来的畅想。通过立体的方式组织地铁，快速交通，慢行交通，步行街区，办公和居住。建筑非凡空间单一功能的密集开发造成更大浪费只有密集开发就够了么？图为鄂尔多斯，单一的城市居住功能使小区沦为了无人问津的鬼城。鄂尔多斯某小区建筑非凡空间立体开发平台上部为住宅，平台下部空间的外围全面向城市开敞，台地在南区和西区形成完善的都市生活带，凹入式的内院广场和贯穿其间的步行街为人们提供了尺度宜人的社区商业。合肥新地中心建筑非凡空间合肥新地中心合肥新地中心——立体建筑非凡空间建筑非凡空间合肥新地中心——立体合肥新地中心建筑非凡空间武汉融科天城——立体建筑非凡空间深圳留仙洞——立体建筑非凡空间深圳留仙洞——立体04开放社区和连续界面社区是城市基本空间的组成要素之一，不仅社区的布局和规模是城市空间结构的重要决定因素，而且社区居住生活也从内容上影响着城市的发展和兴衰，社区与城市之间存在着相互交融、相互支撑的关系。法国某社区广场建筑非凡空间连续界面——丰富街道的体验性”法国某街区建筑非凡空间封闭空间北京天通苑建筑非凡空间连续社区商业界面使社区与城市融合武汉融科天城建筑非凡空间连续社区商业界面使社区与城市融合武汉盘龙城建筑非凡空间05展示空间及建筑多样性人的活动是多种多样的，城市也不应该千篇一律，通过展示空间的塑造，展示城市的风貌，体现城市的友好。香港天玺建筑非凡空间多体量多类型的建筑丰富城市空间建筑非凡空间无展示空间的单一功能居住区无吸引力北京天通苑建筑非凡空间住宅商业豪宅写字楼建筑非凡空间合肥新地中心功能不同的建筑面貌也应该不同，丰富的建筑形象，充实了城市立面，为行走带来了导向性和趣味性。武汉融科天城06中央公园和拼接偶遇——风景中的建筑，建筑中的风景纽约中央公园建筑非凡空间人与人随机产生城市行为人与人的行为是随机产生的，拼接偶遇是正效应过程。1+1=2，但是当人与人的偶遇被拼接起来时，1+1至少大于3，活动是因为有活动发生所以发生.建筑非凡空间北京天通苑连续的居住区无集中式公园失去了凝聚人气的可能建筑非凡空间建筑非凡空间利用屋顶花园创造人与人偶遇的机会。合肥新地中心建筑非凡空间利用屋顶花园创造人与人偶遇的机会。合肥新地中心建筑非凡空间利用中央花园创造人与人偶遇的机会。武汉盘龙城第二部分：设计手法挖掘项目价值点——平常好建筑建筑非凡空间平常好建筑防止建筑沦为一个简单的视觉艺术品，而是能够成为人的体验，从日常生活的点滴中感受艺术和文化。这恰是我们追求平常好建筑的观点所想达到的。我们希望做出来的建筑能真正与我们平时的生活、与人的感受相关，而不是只做到一时的视觉冲击力。注重城市、空间、尺度、群体、生态、节能，这些都比创造一个纯粹的“object”更有实际意义，更有时代价值。建筑非凡空间主城核心区开发模式核心区综合开发模式价值点：规划；配套、立面；户型；公共部分；景观；细节；人性化设计等城镇核心区开发模式主题核心区开发模式核心区综合开发模式城镇核心区开发模式——项目位于发展较为成熟的副城市或副中心，以城镇复合功能地块开发为主；主城核心区开发模式——项目位于城市中心区以平层大宅、星级酒店、办公、精品商业街区为主要业态；主题核心区开发模式——项目位于城市外围功能区的核心区，以复合功能地块开发为主。我国大多数城市为城市中心区和外围功能区组成单块集中紧凑用地，卫星城镇相对不发育，城市核心区综合开发可分为下面三种模式：建筑非凡空间设计/竣工2005年/2007年用地面积140,000平方米容积率3.0设计内容规划建筑项目性质城市综合体，高层住宅委托方金地集团（深圳）有限公司获奖2013WANRESIDENTIALAWARDS--HighlyCommended2012年世界华人住宅与住区设计综合设计大奖金奖2007中国居住创新典范2006建筑设计创新楼盘奖规划创新楼盘奖2006年度百年建筑优秀作品奖，规划设计大奖、单体设计优秀奖、建筑风格创作设计大奖第二届中国年度楼盘金盘奖城镇核心区开发项目价值挖掘——以深圳金地梅陇镇为例项目位于深圳市中心区，正北方10公里处的梅陇镇。场地原状为菜地、汽车修理厂、垃圾站等，地块高出四周路面6-8米，用地内也有1-3米的台地高差。建筑非凡空间价值点提升1：混合社区在这样一个离城市中心10公里的地方如何建造一个将近45万平方米的社区，有许多基准和选择。设计师希望强调都市性和混合性，对场地的台地特征加以利用和改造，建造一个集商业、办公、娱乐、教育、居住等功能于一身的综合性社区，并为该地区提供重要的配套与生活服务。建筑非凡空间价值点提升2：开放社区开放式城市界面，平台下部空间的外围全面向城市开敞，台地在南区和西区形成完善的都市生活带，凹入式的内院广场和贯穿其间的步行街为人们提供了尺度宜人的社区商业。建筑非凡空间价值点提升3：垂直规划依地势而设计的架空平台实现了垂直规划，平台的上、中、下空间综合解决了项目与城市的界面、居民生活便利性、绿化、交通和社区安保等问题。建筑非凡空间价值点提升4：平台花园平台花园（Podiumgarden），平台中通过结合地形成连续完整的平台花园，根据场地高出四周路面6到8米的高差形成三个台地的空间层次划分，将景观叠加在商业顶部，最大化景观面积。平台上建筑物底层架空，带给花园充足的日照与良好的通风，使景观带得以连续，形成整体景观花园。建筑非凡空间价值点提升5：多层景观由小区林荫路、台式绿化广场、步行