上海商业布局模式研究

上海商业布局模式研究第一章序论营销案例一．选题背景近几年来，我国城市商业建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用。但是，在商业建设中，也存在着布局不够合理、结构比例失调、业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成社会资源的浪费。本研究正是基于以上的出发点，以上海为研究对象，对上海商业布局的沿革、现状、问题、矛盾和影响因素进行了细致分析和现实探讨，对上海未来的商业发展趋势进行了科学预测。同时，阐述了国外大都市商业布局对上海商业布局具有借鉴性的一系列规律，包括新城镇发展、商业中心发展、商业规划模式等，在此基础上提出了对上海未来商业布局理想模式的设想。文最后部分探讨了商业布局理想模式的实现途径和上海商业布局的其他问题研究。销售技巧二.本文的研究方法本文的研究方法主要包括：（1）定性分析和定量分析相结合。通过回归分析，找出人均GDP和商业布局的相关关系，从而确定上海的主导商业布局分布；通过建立商业业态的选择和消费倾向的相关关系，确定上海商业消费内容的构成，从而确定各种商业业态所适用的领域；根据产业组织理论中的SCP分析框架以及我国商业零售业将全面开放的实际，预测未来的商业布局发展趋势，对市场结构、市场行为和市场绩效进行分析，从而为确定布局发展提供依据。（2）实地调查和资料分析相结合。在对纽约、伦敦、东京等国际大都市城市商业布局、商业业态分布、商业经营模式等资料研究的基础上，结合上海的商业发展现状实地调查，为保证研究结果的前瞻性提供了保障。（3）理论和实践相结合，突出可操作性。根据商业布局理论中的“土地价值理论”、“加纳模式理论”、“中心位置理论”和“商圈理论”等理论出发，结合上海城市整体规划和发展趋势，对上海商业布局进行研究，得到的结论建议操作性较强。（4）国际和国内比较相结合。通过把国际商业发展和国际大都市商业布局的演变和上海商业发展进行横向和纵向比较，结合上海商业发展趋势研究，为上海商业布局的制定提供借鉴。营销案例三．本文的理论意义本文研究从实际出发，结合上海商业布局实地调查分析，具有多个创新点和实际指导意义，包括：（1）提出了全新的商业布局模式，将大中心商业布局模式（“太阳系”）、多点城市商业中心区模式（“银河系”）等概念建立起来，从而取代了上海以市级商业中心、区域商业中心等行政划分的商业布局模式，而纯粹以市场条件下，商业中心的规模和能量进行重新评估和划分。（2）在大中心商业布局模式下，建设了自身的理论体系和定量定性相结合的评估指标体系，使这一布局模式具有了可操作意义和可实践性。（3）对国外大都市商业布局规律进行了系统全面的研究，得出了对上海商业布局具有借鉴意义的指导思路，这些规律涵盖了国外大都市的新城镇发展规律、商业中心发展规律、商业规划的主要模式等内容，具有指导意义。（4）对上海商业布局现状和未来发展趋势提出了新的看法和发展思路，包括认为上海目前商业总量不足，但存在结构性的商业供应过剩。这就为未来商业迎来新一轮的高速发展提供了理论指导。（5）对影响商业布局发展的主要因素进行了理论创新，提出影响城市商业布局的主要因素是：产业布局、作业方式、生活习惯、交通以及居住区域，其中以交通和产业布局因素对商业布局因素的影响比较大。对以往的商业布局理论进行了补充和完善。营销四．基本概念和研究范围的界定一般狭义的商业概念界定为有实际营业场所的零售、批发和服务。其中零售和批发包括BtoB（businesstobusiness）、BtoC（businesstoconsumer）、制造商直销、各类贸易分销中心；服务包括餐饮、旅游、休闲、文化娱乐、家政（生活服务）、设计等内容。广义的商业概念除以上狭义的商业内容外，还包括进出口贸易、会展、仓储物流、酒店业等现代服务业内容。本文研究涉及的是狭义的商业概念。研究区域为上海19个行政区划，包括6340.5平方公里的区域。研究时间为2006-2020年，其中重点是2006-2010年“十一五”期间。销售培训五．与本文相关的文献综述商业布局理论研究在我国起步较晚，综观国外现代商业布局理论，包括：（1）杜能的土地价值理论：即在对城市经济功能分区进行分析的基础上，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。（2）加纳模式：进一步对商业中心的内部结构进行了研究，根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。即高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（PopulationThreshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。（3）中心位置理论：从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。由此认为，中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。营销（4）商圈理论：即商圈是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征以及其发展趋势；购买潜力与已有企业的设置与经营状况；区域内经济发展前景与产业多无化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。销售人网六．本文的主要框架和观点第二章对上海商业布局现状进行回溯和研究，将从五个方面论述：上海商业布局的沿革、上海商业布局的现状、上海商业布局的问题、上海商业布局的矛盾、影响上海商业布局的主要因素。第三章为上海商业布局发展趋势和目标，其中部分主要结论包括：（1）上海未来商业整体布局在5－8年内现有的格局不会出现质的变化，仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现；（2）中长期上海商业整体布局将面临较大的调整；（3）商业中心区内部积极调整；（4）各个重要商业中心在商业功能实现上将有所差异；（5）商业布局网络扩大至整个大上海地区。第四章为国外大都市商业布局对上海的启示，包括四个方面内容：国际大都市的新城镇发展规律、国际大都市商业中心发展的规律、国际大都市商业规划的主要模式、国际大都市规律研究对上海商业布局的借鉴意义。第五章提出对上海商业布局理想模式的设想，即大中心商业布局模式（“太阳系”）向多点城市商业中心区模式（“银河系”）的转变。并在这一设想下，对这一模式的发展转变和内容特征进行了详细阐述，这也是本文的核心思想所在。营销案例第六章提出商业布局理想模式的优势分析和城市商业布局合理成因研究，包括商业布局理想模式下的多项优势分析以及城市商业布局合理的成因分析。第七章对商业布局理想模式的实现途径和城市商业布局其他问题研究的分析论证，包括上海商业规划布局热点问题、上海未来的商业业态选择、商业特色街的发展和布局、文化与商业的匹配、制造商直销对商业布局的影响等。销售技巧七．数据来源如无特别注释，本文中所有数据来源于《2004上海商业发展报告》、《2004上海产业发展报告》、2004上海主要区（县）商业调查数据以及实际调研所得。中国最大的销售人员交流平台一．上海商业布局的沿革上海传统的商业是由处于城市繁华中心地位的“两街”，即南京路、淮海路构成的。上海在20世纪90年代初期，作为1000多万人口的城市，商业营业面积仅为400多万平方米，人均商业营业面积只有0.4平方米，由此带来商店拥挤不堪，人民生活和购物都十分不便。20世纪90年代中期，上海大力推进了商业的变革。这次带有偿债性质的规模性扩张，直接导致了90年代后期上海的人均商业营业面积达到0.8平方米以上，使得人民的消费和购物环境都得到了极大的改善，初步形成了以“三街”，即南京路、淮海路、四川路和“四城”，即徐家汇、新客站、豫园为核心的商业布局模式。21世纪初期，上海的商业布局更加趋向于合理，购物环境也得到了显著改善。为了适应城市规模扩大和中心城区向外动迁的需要，上海加大了对传统商业改造的力度，加快了业态升级和便民利民商业发展的步伐，使得商业经营服务功能进一步健全和完善。经过这一建设发展和调整改造的阶段，基本形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、团组式的商业布局，凸现了上海繁荣繁华、便民利民的商业发展。中国最大的销售人员交流平台目前，上海商业紧紧围绕着建设国际化“购物天堂”的目标，以发展特色、增强功能为重点，遵循《上海商业分级设置规范》，全面推进市级商业中心、区域商业中心、居住区商业、郊区城镇商业和商业专业特色街建设。根据优化商业布局的需要，推进商业布局的战略调整，形成各具特色的商业区，充分发挥各区域、各层次商业的协同效应。销售人论坛二．上海商业布局的现状上海现行的商业布局模式基本采用了以“四街四城”八个市级商业中心为核心，十二个区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。在此基础上，加快郊区城镇商业的发展。其中列入上海八个市级商业中心的区域是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。列入上海十二个区域商业中心的区域是：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。从地图上可以看出，上海商业在经过了近十年的快速发展和扩张后，基本形成了以城市中心城区商业为核心，以郊区城镇商业为呼应点和突破口的商业总体布局模式。本文中用虚线在图1上标出。销售培训图1上海市商业布局现状图（2004年）销售技巧年以前的商业布局模式非常类似，具有典型的单核中心的结构特征。而对于超过2100万人口的现代大城市来说，仅凭主要的几个向心放射型的单核城市商业结构是不够的，必须寻求一种更开放、更适合成长和变化的新城市商业布局结构。东京在那个时期也认识到了这一点，于是在1960年提出了“以城市轴为骨干”的城市结构改革方案，称为“东京规划-1960”，将东京的城市中心功能展开在城市轴上，建设副中心、新城市、新镇等,力图创建一系列更加具有发展潜力的城市商业开放结构。而细看上海主要的八个市级商业中心，可以说无论从占地规模、营业面积、功能组合，还是从辐射能量、人流数量、经营效应等各个方面看，都是具有一定的差异性的，因此，将这八个商业中心一概放在上海市级商业中心的水平上进行规划和设想是不合适的。举例来说，新客站不夜城、四川北路作为上海传统重要商业中心，在经营状况每