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起源时代广场市场调查报告项目属性项目操盘思路——成功之道市场分析开发方向取势明道优术合众践行市场定位体系平面布局体量配比建筑落位商业模式构建交通体系品牌资源整合项目资源整合客户资源整合资本资源整合招商执行销售执行运营管理项目操盘思路竞争项目分析市场调查逻辑思路提出问题分析问题解决方向项目属性核心问题市场分析城市发展分析商业环境分析区域环境分析客户研究专项访谈市场调研总结初步开发方向非商业物业专项调查市场调查逻辑思路地理位置资料来源：业主方提供资料项目属性/地理位置项目属性主要技术指标总用地面积9727.4m2一期：3346.4m2二期：6381m2用地性质商业、酒店、公寓、办公、住宅总建筑面积69596m2一期：23389m2二期：46207m2酒店建筑面积5200m2办公建筑面积12276m2住宅建筑面积17952m2商业建筑面积33818m2地下停车面积11940m2地下商业面积约9000m2项目位置项目颍州路与颍河西路交汇处西南角。资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性/周边环境如何实现整体定位与商业规划？核心问题问题分解有哪些竞争项目？竞争项目的影响有多大？5阜阳市场的消费者、经营者、投资者有哪些需求？6社会各界人士对本项目有哪些看法？7阜阳的经济结构对项目开发有哪些影响？1阜阳商业的发展情况与未来的发展趋势？2项目所在区域的商业结构与租金走势？3住宅、公寓、写字楼、酒店的市场表现如何？4项目属性/核心问题PARTⅠ宏观分析PARTⅡ中观分析PARTⅢ微观分析调研总结目录︱CONTENTS一、城市发展分析1.1城市基本概况1.2经济发展现状二、商业发展分析2.1商业发展现状2.2主要商圈分析1.3总体城市规划1.4城市发展小结2.3商业网点规划2.4商业发展小结三、区域商业分析3.1区域环境分析3.2核心商圈分析四、非商业物业专项调查4.1住宅项目分析4.2公寓项目分析五、竞争项目分析5.1竞争项目判定5.2竞争项目分析5.3竞争项目小结六、客户研究6.1目标消费者研究6.2目标经营者研究6.3目标投资者研究七、专项访谈7.1政府部门访谈7.2商户代表访谈7.3居民代表访谈八、调研总结8.1市场调研总结8.2初步开发方向3.3商业结构分析3.4区域商业小结4.3写字楼项目分析4.4酒店项目分析一.城市发展分析1.1阜阳城市基本概况1.2阜阳经济发展现状1.3阜阳总体城市规划1.4阜阳城市发展小结Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳城市基本概况阜阳市阜阳市古称“颍州”，物产丰富，人杰地灵。在经济学上具有三大突出优势，一是交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；二是资源丰富，是国家商品粮、油、棉、肉生产基地；三是区位优势，以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的中心，有很强的辐射能力，更有成为中心城市的巨大潜力。阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一。城市属性Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【GDP总量】：平稳高速增长-阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增长保持在12%-13%之间，保持高速增长势头，平稳、高速的经济环境是大型商业最看重的数据。GDP总量及三产结构【三产结构】：第二产业突出-第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱产业，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大空间。Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【人均GDP】：人口分布不平衡，城乡差距大-近5年人均GDP增速超过12%左右，由于阜阳人口基数较大，且人口密度分布不平衡，造成城乡实际人均GDP差距过大。人均GDP及社会固定资产投资【固定资产投资】：逆市上扬、高速增长-2010年相关调控政策逐步出台，在这种大环境下，阜阳2010年固定资产投资逆市上扬、保持高速增长，说明市场潜力没有完全释放。Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【人均GDP分析】：人口基数大，总量较低-2011年阜阳人均GDP只有11226元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重较大，只计算城区居民，人均GDP在3000-4000美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。人均GDP分析人均GDP小于1000美元人均GDP1000-2000美元人均GDP2000-3000美元人均GDP3000-4000美元人均GDP4000美元以上各类初级市场及集贸市场生活超市产生，食品类批发市场退出连锁超市产生，并且扩张中小型购物中心、初级ShoppingMall产生大型ShoppingMall产生，各类新型商业形态出现并发展商业能级人均GDPⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【省内比较】：增长率落后-2011年阜阳市GDP总量为853.2亿元，在安徽省内排名第5，高于周边城市的六安、淮南、亳州，但低于芜湖、安庆、马鞍山，属安徽第二集团，但从增长率表现来看，是省内较落后的。安徽省各城市经济总量对比Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【周边城市对比】：总量较大、增长不快-比较周边5个城市2011年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。周边城市经济现状对比Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力-相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有160万人。-近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。阜阳人口现状与变化地区常住人口比重全市合计7599918100颍州区6033017.94颖东区5195626.84颍泉区5576877.34临泉县154321821.31太和县136114517.91阜南县116811715.37颍上县119653515.74界首市5619567.39阜阳经济技术开发区883971.16Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状【人均可支配收入】：加速增长-2007-2011年，阜阳人均居民收入累计增长58.7%，特别是2011年，增长率接近20%。阜阳市人均收入与支出【人均消费支出】：低于收入增速-相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，反应阜阳人民消费需要进一步刺激。Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状恩格尔系数【恩格尔系数】：食品支出比重较高恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从2007和2010年数据看，阜阳城市和农村都处于向小康过渡水平。由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费水平低于城市。最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困3039496039.3%39%2010年2007年恩格尔系数%阜阳恩格尔系数城市农村44.9%48%Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划根据《阜阳市城总体规划》（2007-2030），阜阳市的定位为：到2050年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到250万人；城市将向西发展，构建“两河一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式”布局结构；规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的“后花园”、城市居民的休闲中心。资料来源：《阜阳市城总体规划》（2007-2030）城市总体规划Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划城市分区：-以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南片区中心城区城市人口发展规模：-近期（2007-2010）82万人-远期（2011-2020）140万人-远景期（到2050年）250万人城市发展规模：-近期（2010年），用地规模在82.8平方公里-远期（2020年），用地规模在140平方公里-远景期（2050年），按250万人控制用地规模中心城区整体目标Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划中心城区规划城市发展战略：-围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中心城市；城市主要职能：-全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市；城市发展方向：-以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”城市空间布局结构；Ⅰ宏观分析/阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳经济综述人口及消费能力分析小结阜阳市是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；近年来，经济总量持续高速平稳增长，由于基础较差，人口众多，在人均GDP上长期落后。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。整体上来看，阜阳市经济在全省范围内相对落后，由于近几年大力招商引资，第二产业规模不断扩大，经济发展也保持着高速的增长。与此同时，居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入。阜阳城市未来规划阜阳市人口众多，且已经进入老年化社会；人均收入不高，城乡差距大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。阜阳市将向西发展，构建“两河一湖、三区五片、多中心、卫星城组团式”布局结构。近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。Ⅰ宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程社会消费品零售总额1消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省0.1个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为26.4%，颍州区排名第二，22.7%。PARTⅠ宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程80年代90年代2000-2005年2006-2010年2011年以后传统商业占主导地位新型业态开始涌现百货业占据市场龙头大卖场效应发展拐点：商业地产升级，复合型商业大量涌现在80年代，阜阳代表商业为人民路沿街商铺代表的商业地段崛起阜阳商厦、阜阳国贸、百货大楼、千百意等为代表的百货业。香港财富广场的成功运营让购物中心业态在阜阳开始崭露头角，商业地产进入复合之年90年代，随着人民路、颖河路的国贸、商厦百货店等一起繁荣昌盛2006年1月华润苏果购物广场开业，阜阳华联、万家福，和家乐超市大卖场相继开业阜阳商业地产发展历程PARTⅠ宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程阜阳零售业态发展现状3初始期发展期成熟期衰退期主题型百货电视购物网络购物连锁便利店购物中心大卖场传统连锁百货中小型超市中小型/传统百货