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关于城市商业的发展模式初探世联案例工作坊分享2007/07/182目录¶城市经济与商业模式发展的关系界定¶世联对下一步的工作建议¶国际先进城市商业的成功模式借鉴3¶城市经济与商业模式发展的关系界定4800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+5800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2000—2001—2002—2003—2004~4743—5174—5536—6510—7162~专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态城市化率92.46%GDP外因：国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多业态的组合、自由的购物空间将出现企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等房地产指数：“大开发”时期人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升KPI合肥人均GDP城市化率+以合肥\深圳为例6商业发展趋势综合性宽泛性购物性单一性专一性主题性复合性娱乐性商品购物功能消费者需求挖掘生理满足心理满足物质满足精神满足7城市商业发展的五种主要类型在这里，我们主要打算探讨的是关于城市商业的五种较高级别类型:Type1–都市核心商业区都市核心商业区大多位于城市商业的重要传统地区，代表着城市历史、经济繁荣与活力之源；同时也代表着城市商业的地价峰值点。Type2--ShoppingMallShoppingMall特指规模巨大，在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。Type3–都市综合体中的商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。Type4–CityWalkCitywalk即城市步道，规划上比功能性的购物广场更能提供新奇感，强调与自然的接触、步行街刺激的多样性以及广场的娱乐性。8城市商业发展的五种主要类型Type5–旅游观光城市商业对于国际知名的旅游观光城市而言，其城市商业呈现出整体繁荣和城市观光商业的高聚集度，为游客带来非凡的体验感。9¶国际先进城市商业的成功模式借鉴10[关键字]：商业业态、活力之源[简介]：案例着重介绍了银座的重建历程、现状、商业业态、活力之源以及地价峰值点，对都市核心区的商业分布、商业业态以及核心区的地价峰值点有借鉴作用城市商业模式之一----都市核心商业区11城市商业模式之一----都市核心商业区1、丰富的历史具有悠久而传统的商业氛围，以及历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的主力商户具有不断更新的知名主力店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的商户组织，有相关的建设管理机构，并与政府保持着密切的联系成功的都市核心商业区大多具备以下六个关键因素，具体如下表：12银座现状及重建历程银座位于东京的中心，占地250亩，连接东京北面京桥与南边新桥，把一丁目和八丁目分隔在两边。因17世纪初叶著名的“银座”铸造厂坐落于此而使“银座”闻名于世，银座曾经的繁华被第二次世界大战的战火几乎全部焚毁二战后银座经历了艰巨的重建，几乎所有的现有建筑都为战后重建，建设成为世界著名的城市核心区。银座13银座商业业态：银座是东京最繁华的核心区域，是东京的商业文化中心，它意味着奢华、财富、尊贵与价值……※汇集了近200家高级商店和名牌老铺；※集聚了500家男女时装、金银珠宝、高级装饰、精致艺术品以及名贵生活品专卖店；※集中了世界所有的高档消费品，银座的大街上遍布着劳力士、蒂凡尼、路易威登、Chanel、ChristionDior…※餐饮、旅馆、舞厅、剧院、画廊，增添了银座的繁华；※银座是东京繁华的代名词，是各国旅客的必到之地……银座：代表着热闹商业街更代表着繁华、财富与尊贵…14活力之源：商业、餐饮、休闲、娱乐，使银座展现无穷的魅力；休闲、娱乐是银座活力的根源特色小吃、饭店旅馆、风味酒楼琳琅满目，银座集聚世界各国风味；精品专卖、名贵特产、世界名牌应有尽有，银座汇集了世界高贵；商务休闲、商业、特别是娱乐…，带给了银座持久的繁华。※古朴与华丽、传统与现代、生活与奢华的有机结合给予了银座持久不衰的魅力；※追随流行时尚，紧随时代潮流，引领时代步伐。15银座地价峰值点：银座的繁华、建筑不仅成为了东京、日本的象征，更成为了世界财富的同义词※据统计：日本有400多条商业街以“银座”命名，全世界有数千计的街区、社区、酒店以“银座”命名。资源整合客户：区域、日本、世界精品专卖、流行时尚繁华、奢侈、现代、价值※银座商业、休闲娱乐区已经成为全日本最昂贵的黄金地段，租金和物业价值位于世界前列，进驻银座成为世界的梦想和追求。16[关键字]：超大规模功能齐全商业空间步行化[简介]：ShoppingMall大多规模超大，功能齐全，集购物、商服、金融、文化等多功能于一体；其真正实现了商业空间步行化和室内化、公共空间社会化。[范例]：英国曼城TraffordCentre城市商业模式之二----ShoppingMall17国际SHOPPINGMALL发展历程美国SHOPPINGMALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。18SHOPPINGMALL的商业地位超大面积、超大规模、复合形态的SHOPPINGMALL不同于一般意义上的大型消费中心。一般来说，一个SHOPPINGMALL的有效商圈达200至300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。在美国，SHOPPINGMALL的消费额占据汽车消费以外的社会消费品零售总额的55%多，这个数字在欧洲是29%，在日本是17%，在中国台湾地区是9%，而在中国大陆尚未有专门统计。19SHOPPINGMALL开发的四个关键因素SHOPPINGMALL的优势主要体现在整合消费的能力，以及人性化商业消费室内场所的提供；以下四个关键因素直接决定了MALL的成功与否：关键因素一统一管理，只租不售关键因素二主题突出，结构合理关键因素三做好客源重叠分析与规划关键因素四先进的招商理念、经营理念、管理方式20英国曼城TraffordCentre建造地点：距离曼城市以西9公里，位于高速公路M60及M602的交流道旁，经Centenary桥可以到达TraffordCentre占地面积：17.5万㎡建筑面积:15万㎡竣工时间：1998年历时27个月21定位为欧洲最大的ShoppingMall英国曼城TraffordCentre22商圈情况：在45分钟车程内，拥有530万的人口数，这个数字比任何一个目前英国境内区域型的购物中心还要多的容纳量。每年有3000万人参观购物。商店个数：12万M²商业,280家商店分布在高级石材铺设长达3里的购物大道上。娱乐功能：3万M²餐饮+娱乐,20厅的电影院、18道的保龄球馆、停车位10000个英国曼城TraffordCentre23业态分布图:设计原则:采用哑铃式设计的标准型态,将主力商店设置两端，中间部分再予以主题化，是哑铃式购物中心业态业种组合的准则。设计了四个主题空间，其中三个规划成不同风味的购物主题区，另一个主题区为美食广场一、二层流行服饰居家用品一、二层各类商店区一层：美食广场、保龄及游艺二层：美食广场、电影院一、二层精品店英国曼城TraffordCentre24美食广场:细分为六个小主题区：包括中国、新纽奥尔良、埃及、威尼斯、纽约及摩洛哥等餐饮区，设置了1600位的美食街，25个餐厅由雀巢公司提供的儿童游憩区及主题餐厅、多样化的速食餐厅、餐厅、快餐等等英国曼城TraffordCentre25建筑装饰:罗马式的外观金碧辉煌，外部建筑形同走入中世纪的宫殿，外层还有回廊相接，罗马式的女像吹起号角，似乎扬声要告诸胜利的讯息除了大型量体偏好的白色之外，金色及朱红色等色彩更是添绘不少堂皇之风，就连挑高梁柱的壁面间也加入西洋人物彩绘，横梁部分的雕花亦非常讲究，量体中间的圆顶部分，绽放出宝石般的湛蓝英国曼城TraffordCentre26关键驱动因素外因：•良好的交通可达性内因：•采用哑铃式设计，并对业态、业种组合予以主题化•超大的规模与合理的规划布局•奢华的内部设计，商店与娱乐、餐饮有形的结合•引入5家英国闻名的主力店英国曼城TraffordCentre27[关键字]：多功能高效复杂的建筑群[简介]：都市综合体作为城市聚集的产物，将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在其各部分之间建立有效能动关系，形成一个多功能、高效、复杂的建筑群。[范例]：香港太古广场/日本福冈博多运河城城市商业模式之三----都市综合体中的商业28综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。29综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经