X年张家口市场调查分析报告

张家口市场调查分析报告目录第一章：城市发展概况...................................................................................................第一节：城市基本概况.............................................................................................第二节：城市经济发展现状......................................................................................第三节：城市建设规划...........................................................................................第四节：总结........................................................................................................第二章：房地产市场现状分析.......................................................................................第一节：政策资讯..................................................................................................第二节：楼市现状..................................................................................................第三节：媒体投放分析...........................................................................................第四节：总结.........................................................................................................第三章张家口房地产市场总结.....................................................................................第一章：城市发展概况第一节：城市基本概况一、地理位置张家口毗邻京津，地处京、冀、晋、蒙四省市交界处，是京津冀（环渤海）经济圈和冀晋蒙（外长城）经济圈的交汇点，是连接“三北”市场的重要物资集散地，是北方现代物流供应链中的重要链接点。良好的区位优势，使张家口在经济发展上，既便于承接京津地区资金、技术、人才、信息等要素的转移和辐射，又可以充分利用中西部地区丰富的资源和能源，承东启西、沟通南北的区位优势十分明显。二、行政区域划分——五区、十三个县五区——桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县——康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县。三、各区县占地面积及人口分布张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；五个区总面积为850平方千米，总人口为85万人；十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人。四、城市交通分析全市交通网络完善、四通八达。截止2012年底，张家口市境内高速公路通车里程达到1200公里，居全省首位。境内已建成京张、宣大、丹拉、张石、京新5条高速公路，京包、丰沙、大秦、沙蔚4条铁路。正在加紧建设张涿、张承、张石三期、京新二期等4条高速，加快推进京尚、京蔚、二秦等高速公路。张集铁路正在加快建设，京张城际、张唐、蓝张、张呼、张大城际、张石等铁路的前期工作均进展顺利。军民合用机场已投入使用。张家口海关已开关运行。集公路、铁路、航空于一体的现代立体式综合交通网络正在形成，区域性交通枢纽地位日益彰显。小结通过以上可以看出，张家口市占有得天独厚的地理优势，毗邻京、津的战略位臵，使其发展步伐在近两年越发迅速。政府也利用这一优势积极进行改革，实行“三年大变样”和加快铁路、公路建设等计划，成绩显著。目前张家口市城镇建设“3年上水平”的大幕已经拉开。3年中，将完成城镇建设投资1500亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城市，力争主城区主要设施指标和环境指标超过全国水平，部分指标达到或接近国内先进水平，县城主要设施指标和环境指标超过全国平均水平。但目前市场还存在如：商业氛围不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题，但这同时也意味着其市场发展潜力较大，有着较多的可挖掘性。第二节：城市经济发展状况一、张家口市GDP统计分析2012年张家口市实现生产总值1233.7亿元，按不变价格计算，比上年同期增长10.0%，比第三季度末提高0.5个百分点。其中第一产业增加值增长4.6%，对经济增长的贡献率为7.1%，拉动GDP增长0.7个百分点；第二产业增加值增长11.9%，对经济增长的贡献率达到了52.7%，拉动GDP增长5.3个百分点；第三产业增加值增长9.9%，对经济增长的贡献率为40.2%，拉动GDP增长4.0个百分点。三次产业的发展情况表明，我市整体经济速度逐步回升。二、张家口市财政收入统计分析2012年张家口市全部财政收入完成214.15亿元，增幅达19.41%，当年增收34.81亿元，完成年初目标任务的105.23%。其中，地方公共财政预算收入完成106.56亿元，增幅28.41%，4个县区突破10亿元，13个县区突破5亿元。在经济大环境影响下，张家口财政收入仍保证了一定幅度的增长，这表明金融行业的波动并未对张家口本土财政收入造成较大的影响。三、张家口市人均可支配收入统计分析2012年，张家口市城镇居民人均可支配收入18441元，同比增长12.4%，增速居全省第6位，位次比上年前移3位。农民人均纯收入近几年首次超过承德市，达到5564元，同比增长14.6%，增速居全省第7位。四、社会消费品零售额统计2012年张家口市全年实现社会消费品零售总额435.10亿元，同比增长15.5%。其中,城镇零售额实现338.14亿元，同比增长14.8%；乡村零售额实现96.95亿元，同比增长17.8%。分行业看，批发业实现零售额70.56亿元，同比增长39.8%；零售业实现零售额300.85亿元，同比增长14.1%；住宿业实现零售额4.09亿元，同比增长15.2%；餐饮业实现零售额3.93亿元，同比增长23.2%。消费品市场平稳发展。与全省持平，居全省第7位。市民的消费意识明显加强。小结通过以上统计分析可看出，张家口市的经济发展有着比较大的进步。GDP、人均可支配收入及社会消费品零售总额等三项指标的增长率均有所上升。尤其是社会消费品零售总额的增长率上降幅度最为明显。这在一定程度上表明该市的居民消费观念从保守逐渐加强，消费心理转向开放。政府财政收入仍保持着较大的增长率。第三节、城市建设规划一、城市规划与布局分析21世纪中期，张家口将成为物资环境和生态环境比较协调、景观中等、各类基础设施和服务设施相对比较完整的中等城市。张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市为张家口市区（张家口桥东区和桥西区）；第二级为5个中小城市，即沙城（怀来县）、张北、蔚州（今蔚县）3个中等城市，涿鹿、阳原2个小城市；第三级柴沟堡、西湾子等7个县城；第四级为84个建制镇。两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域一主一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县二、城市路网规划张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；三、中心城区用地规划中心城区住房用地布局中心城区住房用地规划四、城市产业集聚区规划2008年——2010年三年时间，张家口市共完成主城区73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家，占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；小结通过以上可以看出，在城市规划方面，张家口市制定出了由中心向四周辐射的方针，并以桥东与桥西为主城区依次划分为四个等级的城区圈，布局分化合理。在住房用地规划方面，主城区以“旧城改造”为主题，郊区便以“城中村建设”及“工业用地”为主，这些方针给当地的房地产市场发展创造了良好的机遇，市场潜力巨大。第四节、总结本章共从城市概况、经济、城市发展战略等方面综合分析了张家口近期的市场状况。可以看出处于重要战略地位的张家口市近年来发展较为迅速，依托环渤海经济圈的影响，承东启西、沟通南北的区位优势十分明显，成为重要的物资集散地。经济发展持上升状态,消费指数的上升也说明了张家口市居民的消费习惯由保守与理性逐渐转为开放。房地产市场方面，由于政府大刀阔斧的改革，城市建设以“旧城改造”和“城中村建设”为主，这对当地房地产行业的发展是一个较好的机遇。城市化进程与房地产市场的发展有着相辅相成的关系，以下两表为具体关系表明：★张家口市目前的城市化发展特征★人均GDP与房地产发展阶段关系表：张家口2012年GDP1356亿元,人均约7000美元。，可以判定张家口市目前房地产市场正处于平稳阶段，主要以改善需求为主，发展特征为政府宏观调控，市场主导发展。在本月，当地楼市表现较为活跃，新入市楼盘及新放量楼盘均多，价格起伏持平。第二章：房地产市场现状分析第一节、政策资讯一、时政热点地产调控政策出现松动2013-08-1502:28:53来源:21世纪经济报道(广州)有0人参与最近地产调控政策出现了一些新动向，先是地产公司的A股再融资有望开闸，续而是温州官方确认松绑限购令，允许购买二套房等等。对此，多数业内人士认为号称“史上最严格”的地产调控政策或许已经终结，未来还将进一步微调放松；预计房产税扩大试点后的方案也会比较温和，征收范围只面向增量，税率也不会比沪渝两市高。这让一些地产商异常兴奋，在土地市场上进行激烈的竞争，而对于购房者而言，则害怕继续上涨而出现抢购现象。出现上述政策微调的背景之一是，一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量仍然在持续上涨，显示出很强的刚性购买需求，从而突显出这些区域新建住宅供应量不足的问题。与此同时，中国经济增速下滑，出现明显的景气回落，硬着陆担忧抬头。为了稳住经济走势，中央政府已失去单纯打压房价的兴趣，改为“促进房地产市场平稳健康发展”。近三年来反复强调的“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等政策表述已然消失。既然是“发展”，没有理由继续禁止房地产企业进行股票、债券融资，并实行银行信贷歧视政策。另一个背景是，目前国内不同地区之间的房地产市场冷热不均，个别三四线城市房价下跌、销量停滞，甚至出现了“鬼城”现象，地方财政的压力很大。比如，温州房价自2011年9月以来连续22个月同比下降，不少楼盘房价已经腰斩。如果不放开限购，温州地方财政、商业银行、开发商都会面临大麻烦。个人观点：总体来说，近三年来严厉的房地产调控没能有效地控制全国房价上涨，尽管通过“