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无锡商业市场分析报告2012.8一．项目介绍二．无锡商业市场发展三．无锡商圈分析四．太湖新城商业市场分析五．项目商业思考目录第一部分、项目介绍一．项目基本介绍二．项目属性分析嘉业国际城JIC位于无锡市太湖新城金融商务第一街区，总建筑面积37.93万平方米，项目主要由CEO平层公馆、酒店服务公寓、五星级国际酒店、甲级写字楼、城市中心MALL、双地铁商业集群等六类高端业态组合构成。建成后将成为无锡太湖新城的标志性建筑群。项目基本介绍嘉业国际城JIC商业面积约为96000平方米，裙楼与地铁商业联合规划，设置为多主题商业集群，其中：地上商业分为5个场馆，由主题商场、国际精品街、情景步行内街、高端特色餐饮、儿童乐园、商业银行等组成。地铁商业集群则是地铁1号线和4号线双线合龙点，汹涌人流保障商业价值，由复合型地铁商铺、7厅电影院及国际精品超市等业态构成。项目基本介绍第一部分、项目介绍一．项目基本介绍二．项目属性分析区域属性：太湖新城核心区域，无锡未来的CBD区域，无锡金融商务街区地块属性：紧邻市政府、尚贤河湿地景观，金融商务第一街区一期地块项目属性：38万方复合型综合体项目，中高端地铁上盖物业，近10万方商业集群，与海岸城构筑未来太湖新城的核心商圈嘉业国际城JIC是一个较大规模的复合型综合体项目，有近10万方的商业体量，建成后将成为太湖新城内的主要商业配套。本案地处太湖新城CBD金融商务第一街区内，未来项目周边将聚集无锡最高端的商务人群，周围还将有绿城、保利等项目构成的高端居住区，未来本项目商业所面对都是无锡最高端的客户，且10万方的商业并不能仅仅依靠单一的业态，如百货、餐饮等；本项目的商业将是由不同商业主题搭配成的偏高端的大型商业中心，城市中心MALL。故本次商业市场分析将重点关注无锡主要商圈分布格局及在其中有影响力的业态和重点项目，对一些中低端的零散型商业、专业市场等不做重点研究。项目属性分析第二部分、无锡商业市场发展由于城市规划建设以及无锡商业发展的沿革，2008年以前无锡商业市场的区域分布、规模以及业态与大城市相比都较为原始和落后，特别是二、三级商业中心还处于起步阶段，导致整个城市的商业过多的依赖于市中心的商业中心，2009年之后大批商业项目的开发，这种格局才逐渐被打破。随着无锡城市化进程的发展，无锡的商业规模进入史前的全盛阶段，无锡商业格局呈现多点开花，由中山路唯一商圈的状态逐步被弱化，各区形成区域次级城市商圈格局。无锡商业发展历程第三部分、无锡商圈分析一．商圈分布及基本概况二．重点商圈分析三．大型商业分析四．无锡商业总结及未来趋势分析无锡城市商业圈格局的形成主要是伴随着无锡老城和郊区城市化的进程而发展变化。商圈定位商圈核心商圈崇安寺市级辅助商圈胜利门、南门、金太湖、火车站、五爱广场区域商圈广益路、河埒口、太湖国际社区、无锡新区二级城市商圈太湖新城商圈、太湖广场无锡商圈分布第三部分、无锡商圈分析一．商圈分布及基本概况二．重点商圈分析三．大型商业分析四．无锡商业总结及未来趋势分析概况：无锡市最成熟的核心商圈，拥有人民路、中山路、健康路等人气商业街、还有无锡主要的百货商场，包含购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态；位置：以中山路和人民路交界处的崇安寺为核心，向四周辐射商业类型：沿街商铺、百货商场、商业街区典型商业：•百货类：八佰伴、三阳百盛、大洋百货、大东方百货、苏宁广场（在建）、恒隆广场（在建）•购物中心：汇金广场•商业街：人民路、中山路、健康路•街区类：崇安寺步行街消费群体：全市消费者租金情况：15-25元/平方米/天崇安寺商圈中山路是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范街之一。它地处无锡市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道；道路指标：中山路全长约2100米，宽约40米商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大街段以大型集中商业和2-3层商铺为主店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积集中在50-120平米（部分转角商铺面积较大），人民中路至北大街段商铺面积集中在250-300平米（大型集中商业除外）租金水平：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在10-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，与人民中路交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减业态分布：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街崇安寺商圈—中山路商业街盛世点评：中山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名词，这已经成为人们的一个思维定势。因此，尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年，商业大厦、八佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路商业街的整体档次提升了不少。人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位置，是仅次于中山路的一条商业街，无锡最具代表性的崇安寺商业体就坐落在人民中路与中山路的交叉口，人流量、车流量都比较大；道路指标：人民中路全长约1600米，宽约40米（人民中路现仍地铁施工中）商业楼层：以一层商铺为主，人民中路与中山路交叉口附近有部分2-3层商铺和几幢大型集中商业楼店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-400平米（大型集中商业除外）租金水平：人民中路与中山路交叉口附近商铺会达到20元/平米/天左右，沿两端逐渐递减，最低租金在8-10元/平米/天，崇安寺步行街商铺租金达到10-35元/平米/天左右业态分布：集购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业街崇安寺商圈—人民路商业街盛世点评：随着市苏宁广场、崇安寺二期、恒隆广场等项目建设的推进，今后人民路将重点引进高端商贸服务业，形成一个高端商贸区。市中心商务区将以中山路为纵轴，人民路为横轴，两者交相辉映形成一个商贸包围圈。而目前人民路也仅有人民中路段整体租金较高，到人民西路或者人民东路段后，整体租金下滑也比较明显。无锡传统商圈，近年来随着五星、苏宁、新交电电器卖场的集中，胜利门商圈演变成以电器五金为主的专业卖场商圈，后又由于远东及英武百货的加入，百货商场氛围逐渐浓厚；位置：位于中山路最北端，胜利门广场周边区域商业类型：百货商场、专业卖场典型商业：•百货类：远东百货、英武百货•专业卖场（电器类）：华谊兄弟影城、苏宁、国美、永乐、五星、新交电•商业街：县前三号（在建）、外滩·1993商业街区（在建）•专业卖场（五金类）：二百消费群体：全市消费者租金情况：10-20元/平方米/天胜利门商圈解放西路与中山路北端交接，是进入市中心的标志，仅次于市中心的中山路与人民路南至县前街北至中山路，车流人流都较大；道路指标：解放西路全长约700米，宽约40米商业楼层：以一层商铺为主，另有大型集中商业，五金电器卖场等店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-450平米（大型集中商业除外）租金水平：最贵租金在胜利门广场附近，达到20元/平方米/天业态分布：购物、餐饮、娱乐、大型专业卖场、集中商业胜利商圈—解放西路商业街盛世点评：红豆国际广场的落成和远东百货的加入聚集了大量的人气，茂业的一百地块现在正在施工之中，建成后将大大增加胜利门商圈繁华的砝码。随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展；位置：南禅寺至清扬路家乐福商业类型：沿街商铺，休闲娱乐、餐饮典型商业：购物广场：紫金广场超市：易买得商业街区：南禅寺步行街，美食街消费群体：附近居民，南禅寺可影响全市租金情况：普通沿街商铺3-12元/平方米/天，南禅寺步行街15-25元/平方米/天南门商圈南禅寺步行街是03年对南禅寺老街进行改造后建成的无锡较早的一条步行街，04年1月正式落成改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。道路指标：全长约500米，宽约20-30米左右商业楼层：一层商业为主，部分餐饮店是两层商铺店铺面积：一层商铺面积以20-120平米为主，其中拐角处较大，两层商铺面积在300平米左右租金水平：步行街两侧租金最高，在20-25元/平米/天，向两边延伸，租金水平逐渐下降，大致范围在15-20元/平米/天业态分布：集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街南门商圈—南禅寺步行街南门商圈—南禅寺步行街盛世点评：南禅寺作为无锡老牌商业街，历史悠久，在中山路的南端形成一个比较独特的商业体，本身文化氛围浓厚，商业风格、业态设定都有浓厚的江南风情，但整体商业档次和中山路相比有较大的差距，整体以中低档为主，不定期举行流动商业展览，以手工制品为主，由于本身的文化限制，在商业创新和发展方面有一定的局限性。金太湖广场商圈是无锡著名的以餐饮为主的商圈，欧风街青石路作为美食一条街影响无锡全市；位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主商业类型：商业街、购物中心典型商业：•商业街：青石路欧风街•购物中心：金太湖购物中心、沃尔玛消费群体：消费客群以周边居民为主、部分餐饮可影响到无锡全市租金情况：4-10元/平方米/天金太湖商圈盛世点评：近年由于金太湖大型综合型商业项目的进驻，为片区商业带来了新的发展动力，无论从档次还是规模上，都有较大的提升，片区商业也逐渐转向核心商业发展。火车站商圈原本想以站前商贸街打造成为无锡商业的对外展示平台，但是效果欠佳，现在站前商贸街主要依靠低档专业卖场及酒吧吸引人气；位置：位于人民路商圈的东北侧，以站前商贸街为商圈核心商业类型：专业卖场、购物中心、酒吧、餐饮典型商业：•专业卖场：美容美发市场•购物中心：保利广场、伊酷童•休闲娱乐：1912酒吧街、连锁酒店等消费群体：以外地客群、周边居民为主，酒吧可影响到无锡全市租金情况：4-8元/平方米/天火车站商圈工运路北至二百商厦，南接解放北路，形成了一条以服饰为主商业街。道路指标：工运路全长约500米，宽约40米左右商业楼层：以一层商铺为主，二层商铺较少店铺面积：商铺面积集中在100平米左右租金水平：解放北路与兴源路段附近租金较高，在8-10元/平米/天，中间段相对稍低，在5-8元/平米/天业态分布：以经营服饰为主，档次相对较低。火车站商圈—工运路商业街盛世点评：火车站这一地段无论经营还是投资，都是商家的首选之地。因为许多外地客户要在无锡开拓市场，火车站区位成为他们打响自己的品牌的窗口，但由于火车站本身的人流因素，商业多以中低档为主，难以有较大突破。五爱路商圈是无锡市著名的IT业商圈，代表有“”众太平洋数码、百脑汇、宏图三航母级胞等；位置：人民西路沿线，以五爱路附近最为集中商业类型：专业卖场典型商业：数码卖场消费群体：全市数码产品需求者租金情况：5-15元/平方米/天五爱广场商圈五爱路南北走向，北与县前西街相接，南与粱溪大桥相交。06年五爱路的南段繁华程度远弱于北段，商业商铺不够集中，而且不成规模，人气不旺，在嘉德广场和沿街住宅区的建成后，为该段带来大量人流和车流，加上紧邻市中心和河埒口区域的牵引，商业氛围已经逐渐成型。道路指标：五爱路全长约1800米，宽约40米左右商业楼层：以一层商铺为主，在靠近梁溪河段有嘉德时代广场，出现3-4层的商业集中区店铺面积：一层商铺面积以80-120平米为主租金水平：嘉德广场商铺租金水平在10-12元/平米/天，靠人民路段商铺租金在12-15元/平米/天，中间段租金稍低，8-10元/平米/天业态分布：以数码电子、金融、餐饮、服饰为主的复合型商业五爱广场商圈—五爱路商业街盛世点评：五爱路商圈靠近市中心，地理位置比较优越，作为城市交通主干道，路段人流、车流较大，为商圈带来大量的消费需求，加上近两年河埒口商业的崛起，作为市中心和河埒板块的连接枢纽，重要性也逐步体现。广益路商圈是无锡市新兴商圈之一，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。代表有哥伦布广场、家乐福等；位置：广益路沿线，以哥伦布广场附近最为集中商业类型：百货、大型超市、专业市场典型商业：•百货：哥伦布广场（