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建水县房地产市场调查报告谨呈：云锡房地产开发有限公司2012年5月8日本次汇报：通过对建水市场的扫雷式调查，以及对宏观政策的解读分析，对建水县房地产市场导向作出解读与初步研究；针对建水在售以及待售项目作出侧重性的研究。城市概况建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之称。◎建水面积3789平方公里，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗等民族，总人口51万◎距省城昆明220公里，距边境口岸河口250公里，距蒙自飞机场80公里，是省城通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心◎历史悠久文物荟萃◎气候温和农业发达◎矿产资源丰富工业初成体系新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县个开蒙滇南核心城市的中心城市滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市红河州农业产业化中心云南通往东盟国际大通道上的经贸物流节点国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地建水县城—临安镇◎总面积约358平方公里◎下辖9个社区居委会、19个村委会◎总人口142916人，其中：非农业人口52371人，占总人口的37%，农业人口90545人，占总人口的63%（04年数据）城市发展目标：数据来源：县政府网站2007年至2010年建水房价走势图16701800200028000500100015002000250030002007年2008年2009年2010年平均售价（元/㎡）◎2010年现售楼盘均价在2800元/㎡，最低价格为富康名邸的特价房为1980元/㎡，最高价格为高层价格为3700元/㎡。别墅价格最高为广慈湖畔6900元/㎡。◎2009年县属建筑业实现总产值3.32亿元，房屋建筑施工面积达32.35万平方米，房屋建筑竣工面积14.34万平方米。2011年就已突破3000元/㎡，并最高成交价达到3700元/㎡建水宏观市场简析趋势指标1：GDP建水2006年—2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展弥勒个旧开远蒙自建水河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况◎与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；◎根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；◎建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；◎建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标1：GDP建水2006年—2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展弥勒个旧开远蒙自建水河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况◎与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；◎根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；◎建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；◎建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标1：GDP建水2006年—2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展弥勒个旧开远蒙自建水河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况◎与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；◎根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；◎建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；◎建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标2：社会消费品零售总额建水社会消费品零售总额增长迅速◎从2005年—2009年，建水社会消费品零售总额增长迅猛，可以看出建水居民消费明显逐年升温，地产销售将从中受益。趋势指标3：产业结构建水产业发展以第三产业为主导◎建水产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年增强；◎“三、二、一”的产业结构表明建水产业结构逐渐优化，消费能力增强，当地地产购买能力增强。趋势指标4、5随着建水城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求人口数量变化城市化率“十一五”目标：2010年，城市化水平达到37%以上；2020年，城市化水平达到50%。2010年，建水中心城市城区人口超过10万人；2020年，建水中心城市基本形成能容纳15万以上人口的城市规模。◎伴随着建水进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的主要目标客户群。土地政策分析税收政策分析◎土地供应：在加大土地供应等系列政策的带动下，土地出让面积同比有所增加。◎土地价格：随着监管层严控房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地价或再创新高。◎房地产开发竣工销售环节税收包括：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、印花税。◎房产税：处于试点阶段，短期内不会落实到云南。新政影响金融政策分析开发商影响◎限贷令：新一轮的调控贷款政策要求商业贷款和住房公积金个人贷款二套房首付贷款比例都不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而三套房则全面停贷。◎客户群：首次置业群体不受限贷令和限购令影响，高端置业群体已拥有2套以上住房，全部被驱逐出市场，再次改善客户可以通过出售持有物业获取再次改善资格，而首次改善客户是直接受到影响的群体。◎资金：货币政策、信贷政策、限购令及预售许可审批制度的变化，将极大影响回款速度，企业对自筹资金的依赖程度显著增加。◎应对：1、适度让利或提供优惠措施，争取刚性需求的首置客户；2、通过新增的垫付首付款等手段，吸引有条件的改善性置业需求；3、加快出货节奏，以防市场供应扎堆导致项目滞销。宏观政策解析◎2010调控年2010年为遏制房价过快上涨的态势，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，经济手段与行政措施并举，目标是从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位的调控。◎2011执行年2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，该政策是2010年调控政策的升级和深化，其关键内容可以概括为“限购”、“限贷”、“保障房”、“房产税”，重点在于打击投资投机性购房群体，直接作用于中高端住宅市场，形成了强大的压迫力。“国8条”对市场各群体的影响分析2007年2008-2010年2010-•2007年，建水房地产市场开发起步，具有规模及影响力的楼盘开始出现。房地产市场起步规划引导发展市场逐步成熟循环升级启动•十一五期间，建水发展规划出炉，在规划的引导下，房地产投资额快速增长，城市建设加速。•经过上一阶段的城市规划，投资商逐渐进入，市场开始有序发展。◎滇南资源丰富，旅游地产的崛起为建水带来良好契机。◎建水城市发展的最大制约因素在于产业对于外来人口的引力不足，导致没有足够的置业群体支撑房地产市场的进一步发展。建水区域市场分析建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐步强化，进而实现区域档次的划分。稳定区域市政中心旅游地产空间延伸带结合建水的周边地势地貌以及城市发展规划，我们认为未来，建水房地产市场可以划分为如下4个区域：旧改区域：即目前的城市中心区，该区域住宅在售楼盘均价约3400元/平米，运作项目以综合体为主，存在大量商业供应，预期伴随旧改的启动，商业项目大量涌现，是未来变化最大的区域；市政中心区域：北部发展区是未来县级行政区域所在，也是建水目前最大的潜在发展区域，未来将形成良好的硬件配套和区域环境，成为城市的重点中心区域。稳定区域：即现在的西片区的主体部分，属于近几年开发的重点部分，随着区域住宅体系的建立，将处于相对稳定状态；延伸区域：即城市东南部，以泸江河沿岸为代表，随着城市的进一步发展，可能发展以休闲旅游业为主的外向型地产；旧改区域城市区域分析北片区旅游空间延展带西片区古城区东片区泸江河沿岸山水田园休闲带。西部将建设成为高档园林住宅区和泸江河沿岸山水田园休闲带。北部将以行政和办公区为主建水传统核心区域，目前受到发展空间限制商业居多，即将建设成为古城风貌区东部物流加工区区域地位分析市场上在售或待售楼盘已多达约18个，住宅体量约超过100万㎡，商业将推出体量约22万㎡。诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪以及适当饱和。区域分布：建水在售商品房项目主要分布在主城区、西部规划发展区及北部片区；物业形态：主城区商业为主，其余区域以住宅主导；建筑形态：主题商业街、集中商业体、小高层、高层、多层不断涌现；价格特征：建水市场价格差别较大，普通住宅售价在2380-4480元/㎡之间，别墅售价在5000-6900元/㎡之间，商业售价在8000-49600元/㎡之间；主力面积区间：80-140㎡，以两房、三房为主。建水竞争楼盘解析广慈湖壹号小桂湖鸿渝新天地重点个案分析NO.1项目名称万意新景项目位置建水大道：西林小区与红河州警校中间占地面积2620.5㎡建筑面积17508.92㎡总户数200户项目周边状况位于建水大道主干道旁，但项目较小，仅两个单元建筑类型小高层（17层2个单元）项目现状2012年5月1日进入交房阶段推广策略“谁说买房子不能像买白菜”“4万元起超低首付”销售均价整盘开盘均价2600元/㎡价格区间:约2400—3300元/㎡销售情况据估计，目前销售率约80%目前剩余较多的户型：127㎡、166㎡、顶跃200多㎡目前优惠方式：三种方案客户进行选择，1、4万元起超低首付；2、买房赠送装修基金；3、买房送车。（三种策略都采取对客户打的模糊策略，实际上是已贷款分期来分担的形式进行，效果并不太理想）万意新景住宅类项目解析：位于本项目旁边，对于本项目具有一定的价格参考性，但此楼盘品质较差，小区内基本无绿化带、景观的存在，小区内部品质较差。据了解，因楼盘绿化率低的问题，当地多数中高层次人裙对此楼盘比较排斥，购买意向低。项目名称佳湖逸景项目位置建水大道：广慈湖西岸开发商红河东晟房地产建筑面积40000多㎡总户数319户项目周边状况位于建水大道广慈湖西岸，项目主要依托湖景作为主要景观价值资源，周边医疗配套完善，交通较为便利车位222个绿化率40%时间节点开盘时间：2011年6月1日交房时间：2012年10月推广策略“揽一湖美景抒一生华章”“‘钱’景不容错过”销售均价开盘均价2900元/㎡价格区间:约2400—3000元/㎡销售情况据估计，目前销售率约80%佳湖逸景目前优惠方式：一次性付款：优惠5%银行按揭：4%该项目各户型总价均在40万左右，成交单价属于中高档次。重点个案分析NO.2项目名称广慈湖畔项目位置建水大道：广慈湖东岸开发商鸿海房地产建筑面积23万㎡总户数--项目周边状况位于建水大道广慈湖东岸，项目主要依托湖景作为主要景观价值资源，周边医疗配套完善，交通较为便利车位222个绿化率40%时间节点交房时间：约2012年年中交房推广策略“家在公园中公园在家中”“千米水岸湖景亲水大宅”销售均价开盘均价2900元/㎡价格区间:约2300—3000元/㎡销售情况据估计，目前销