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黄山旅游市场综合报告C1ONTENTS目录城市特征解读2房地产市场分析4本案及竞品分析3公寓市场分析5休宁地产市场Part1城市特征解读黄山概况基本概况黄山地理位置：位于安徽省最南端，西南与江西省景德镇市、婺源县交界，东南与浙江省开化、淳安、临安县为邻，东北与本省宣城市的绩溪、旌德、泾县接壤，西北与池州市的石台、青阳、东至县毗邻。全市总面积9807平方公里历史沿革：黄山市历史文化源远流长，文明的源头可以追溯到距今5000多年前。黄山市历史文化源远流长，文明的源头可以追溯到距今5000多年前。城市荣誉：首批中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城、10大“中国魅力城市”、“公众最向往的中国城市”、世界特色魅力城市200强……地处安徽最南端，是徽文化的房源地文化底蕴深厚，同时旅游资源充沛，风景优美黄山概况交通公路：黄山域内公路交通比较发达，高等级的公路成为连接邻省和区内主要地区的干线。徽杭、合铜黄高速公路拉近了黄山与合肥、长江三角洲主要城市的距离。根据《黄山市城市整体发展规划（2008-2030）》，黄山市公路计划形“一环七射”的高速公路网络铁路：高铁新区位于黄山市中心城区屯溪区，依托京福高速铁路黄山站建的新区，也是京福、皖赣、黄杭3条高铁在黄山市的交会点和重要节点，可容纳21万人创业与生活，是黄山市未来主城区的重要组成部分航空：根据规划，未来黄山机场按4E类标准规划控制，跑道延长至3200米，用地扩展到230公顷。黄山机场将的升级扩容，未来黄山市的旅客吞吐量将大幅度增加。高铁站正投入建设中，交通网络四通八达截至2012年末，全市户籍人口147.28万人，其中非农人口36.5万人。全年出生人口12318人，出生率8.34‰；死亡人口10080人，死亡率为6.82‰；全年自然增长率为1.51‰。年末全市常住人口为135.30万人，其中城镇人口60.07万人区县所辖乡镇名称屯溪区屯光镇、黎阳镇、阳湖镇、新潭镇、奕棋镇黄山区甘棠镇、仙源镇、汤口镇、太平湖镇、焦村镇、谭家桥镇、耿城镇、三口镇、乌石镇、新明乡、龙门乡、新华乡、新丰乡、永丰乡徽州区岩寺镇、西溪南镇、潜口镇、呈坎镇、洽舍乡、富溪乡、杨村乡歙县徽城镇、深渡镇、桂林镇、富堨镇、郑村镇、北岸镇、许村镇、溪头镇、杞梓里镇、霞坑镇、岔口镇、街口镇、王村镇、坑口乡、雄村乡、上丰乡、昌溪乡、武阳乡、三阳乡、金川乡、小川乡、新溪口乡、璜田乡、长陔乡、森村乡、绍濂乡、石门乡、狮石乡休宁县海阳镇、齐云山镇、万安镇、五城镇、东临溪镇、蓝田镇、溪口镇、流口镇、汪村镇、商山镇、山斗乡、岭南乡、龙田乡、璜尖乡、白际乡、榆村乡、渭桥乡、陈霞乡、板桥乡、鹤城乡、源芳乡黟县碧阳镇、宏村镇、渔亭镇、西递镇、柯村乡、美溪乡、宏潭乡、洪星乡祁门县祁山镇、小路口镇、金字牌镇、平里镇、历口镇、闪里镇、安凌镇、凫峰镇、大坦乡、柏溪乡、溶口乡、芦溪乡、祁红乡、塔坊乡、渚口乡、古溪乡、新安乡、箬坑乡黄山市行政区划图黄山市行政区划表黄山市辖3区4县，53个镇，48个乡，6个街道办事处，44个居民委员会，743个村民委员会黄山市总人口数量在安徽排名倒数第三，是影响市场需求的重要因素黄山概况行政区划黄山概况翡翠谷是黄山东海最长的一条峡谷,是“世界文化和自然遗产——中国黄山”的主要景观之一。翡翠谷玉屏楼玉屏楼位于天都、莲花两峰之间，是集黄山奇景之大成的佳绝处。著名的迎客松就在玉屏楼的左侧光明顶海拔1860米，是黄山的第二高峰，比天都峰还高，她是黄山的前后山分水岭…………黄山市正重点推进92个旅游项目建设，总投资400亿，根据最新统计，黄山市2010年接待游客超过200亿收入，2500万旅客，其增长速度系中国GDP增速两倍2013一季度黄山市接待游客623.82万人次，实现旅游总收入64.51亿元，均同比增长25%左右。其中入境游客36.32万人次、创汇0.91亿美元，均同比增长15%左右。黄山市旅游数据统计旅游业黄山概况未来规划城市性质：世界著名的现代国际旅游城市；长三角旅游中心城市之一；皖浙赣省际中心城市城市人口规模：近期2015年城市人口为51万人，远期2030年城市人口为85万人城市建设用地规模：近期2015年控制在55平方公里，人均城市建设用地为107.5平方米左右；远期2030年控制在85平方公里，人均城市建设用地100平方米功能结构：多中心组团结构（形成屯溪组团+开发区新城区组团+岩寺组团两主一副的多中心组团结构）形态结构：“三城环绿心、曲水绕三城”。（通过快速道路串联屯溪、新城区、岩寺三个城区和若干旅游景点，同时，蜿蜒曲折、线型优美的新安江、率水、横水、丰乐河等多条河流在三个城区中环绕穿越，城市生长在青山绿水之）屯溪未来规划：（1）功能定位：传统的城市金融商贸服务、行政办公、文化娱乐、科研文教以及商业服务综合区；新兴的市域旅游经济增长点；重要的城市历史风貌保护区；环境优良的城市住区。（2）发展要点：大力发展第三产业，强化、优化传统服务业，全面提升城市的综合服务职能。黄山市未来将以南部发展为重点，本案地处屯溪区政策规划利好屯溪城区经济概况指标2009年2010年2011年2012年黄山GDP（亿元）267300378424人均GDP（元）17977208461866921208固定资产投资167.1454.3370445进出口总值（亿美元）2.373.2746.96城市经济以第三产业为主，旅游业是其经济的重要支柱，近年来随着政府的改革和规划经济稳步提升，人均收入不断提高2013年1月至11月黄山市经济概况工业生产增幅保持稳定。全市规模以上工业企业累计完成工业增加值104.8亿元，增长13.9%固定资产投资增速回落。1-11月份，全市全社会固定资产投资累计完成484.9亿元，增长16.9%消费市场逐月持续回升。1-11月份，全市限额以上消费品零售额75.41亿元，同比增长17.6%对外贸易增势继续放缓。1-11月，全市外贸进出口总额7.08亿美元，同比增长10.2%旅游维持低位增长态势。1-11月份，全市共接待游客3577.76万人次，占全年总接待计划4000万人次89.44%财政收入增速企稳微升。1-11月份，全市财政收入76.8亿元，同比增长14.0%2013上半年该市旅游形势稳中略升，共接待游客1772.02万人次，同比增长3.62%；其中接待入境游客69.22万人次，增长0.23%。实现旅游总收入148.01亿元，增长5.15%；其中创汇2.04亿美元，增0.49%。小结优越的地理环境外加深厚的文化底蕴，使得黄山旅游业成为城市经济的支柱；经济水平与人均收入逐渐增长，市民购买能力增强因而房地产市场需求将会不断提升；城市未来规划南向发展，本案地处屯溪区政策规划利好；城市交通不断改善，客流量较大建议本案可以定位为旅游度假型公寓；黄山市人口数量较少，市场需求有限，建议本案应把握市场动向，推售有度。Part2房地产市场分析2013年获得预售证的楼盘有：润鑫悦郡、绿地滨江壹号、米兰春天、长宏御泉湾、栢景雅居、国际假日广场、新黄山商业步行街、天都首郡、东方丽景、江南一品、锦绣江南、一品山水、依云红郡、景徽国际、新潭故里、香松国际、御宾国际、长运家园南苑、远洋桃花岛、新安博林山庄、黎阳映像、黄山碧桂圆、利港尚公馆、银河湾、齐云雅苑、江南新城、冠军公寓、山田东园、长运家园北苑2013年1-11月黄山房产市场共有29家楼盘取得预售许可证，其中8家纯新盘，共新增6839套房源可预售，新增可预售面积59781.99平米，新增可预售住宅面积678756.59平米。2013年楼市供应情况2013年楼市成交及均价2013年黄山房产市场网上签约5645套，签约面积为487101.96平米，其中住宅签约4089套，住宅签约面积为396089.17平米；非住宅签约1262套，签约面积为91012.79平米。2013年住宅成交均价为4794元/平米。相较2012年黄山网签4124套，同比上涨37%区域成交状况整个2013年江南区成为黄山楼市热销区域，共成交2253套房源，黄山大观、长宏御泉湾等楼盘带动成交；城东区成交1089套，天都首郡及利港尚公馆等项目受关注；城西区共成交1058套房源，栢景雅居、新潭故里都是销售主力；经开区成交874套，碧桂园、米兰春天销售带动成交；市中心网签96套。江南区为黄山热销区域，市中心表现不佳7月土地挂牌详情2013年黄山中心城区土地成交11宗，成交面积197908.62平米，约297亩。其中商住用地成交1宗，成交面积为27308.3平米；商服用地成交5宗，成交面积为38716.01平米；工业用地成交5宗，成交面积为131884.31平米。6月土地挂牌详情土地市场2013年黄山中心城区共出让土地25宗，出让总面积为544967.61平米，约818亩。其中13宗为商住、住宅用途，面积为363658.87平米；7宗为商服用途，面积为49424.43平米；5宗为工业用途，面积为131884.31平米11月土地挂牌详情10月土地挂牌详情土地市场从市场成交数据来看，黄山市场上成交户型面积区间主要在91-120㎡为主占据37%的市场份额，其次为141㎡的大户型占据了26%，纵观房山房地产市场依然以刚性需求为主。市场成交户型面积及业态分析黄山市成交业态分析黄山比较受欢迎的是三室两厅的户型，根据11月份市场统计数据反映共成交了成交了162套均价在4812元/平米，占成交总额的59%。市场小结2013年黄山房地产市场量价齐升，其中住宅成交均价4794元/平米。相较2012年黄山网签4124套，同比上涨37%从成交量上来看艰难江南板块成为年度热销区域，本案地处屯溪区属于江南板块，区域楼盘较多竞争激烈市场成交户型主要以90-120㎡为主刚需依然是市场主流市场成交户型大都以三房为主2013年度土地市场标新平平，土地市场的供应量和成交量屯溪区依然占据主流Part3公寓市场分析黄山市酒店市场现状总体概述：黄山市五星级酒店经营情况较好，2009年高尔夫大酒店年平均出租率63%，平均房价410元/间夜；黄山国际大酒店（2009年为四星）年平均出租率69%，平均房价380元/间夜。轩辕国际酒店投资总额1.5亿元，是黄山北大门设施最好的酒店，目前仍北大门进入景区的游客不到10%，酒店客源主要为商务游客和仍合肥方向前往黄山的自驾游游客，入住率大致在20%-40%.五星级酒店代表酒店黄山国际大酒店：2000年被评为四星级旅游饭店，现由黄山旅游发展股份有限公司投资管理曾多次接待各界知名人士于2009年改造，2010年2月评定为五星级酒店黄山高尔夫大酒店：第一座五星级酒店于2001年开业由雨润集团投资建设已成为目前黄山市酒店业的领军企业黄山轩辕国际大酒店：是黄山旅游发展股份有限公司全额投资的一家按五星级标准设计建造的酒店黄山市酒店市场现状四星级酒店总体概述：黄山市四星级酒店23家，客房总量4379，约占客房总量的50%。黄山市四星级酒店经营情况呈现区域性差别。由于黄山旅游集团垄断了黄山风景区内酒店的经营权，黄山风景区内星级酒店整体经营其概况好于其他区域酒店，在传统旅游旺季的5-10月份山上酒店入住率大约在70%-80%的水平（全年平均入住率50%左右），平均房价约700-800元/间夜，黄山风景区6家四星级酒店年客房收入大约1.7亿元-2.5亿元左右，利润贡献约5000-6000万。屯溪区内酒店密集、竞争激烈。酒店名称客房数开业时间黄山北海饭店2721958黄山西海饭店2001987排云楼宾馆1342007黄山梅地亚酒店1302001华山宾馆2142003黄山徽商故里大酒店722005黄山和怡阳光大酒店1692007黄山市酒店市场额特点平均房价不高2009年黄山市四星级酒店平均房价成交价格为315元，亓星级酒店平均房价为410元，与旅游发达的北京、上海比差距较大。高星级酒店比例大截至2010年6月，黄山市已经挂牌的星级酒店总计80家，其中四星级23家，五星级3家。四星级酒店约占星级酒店总量的30