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本报告是严格保密的曲江市场分析本报告是严格保密的曲江作为西安市九宫格局重要组成部分，为全国距离城市最近的区域之一曲江区位市中心（钟楼）西安曲江新区东郊工业区浐灞生态区曲江高新西郊工业区汉长安城遗址经开区南部文教区曲江为九宫格局的重要组成部分。（“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。）城区距离内城区7公里小寨中心3公里高新区12公里本报告是严格保密的政府规划区域概况历史文脉西安曲江新区原名曲江旅游度假区。2019年7月经西安市人民政府批准，更名为“西安曲江新区”，是西安以发展文化产业、旅游产业为主导产业的现代城市发展新区，2019年，被列为陕西省十大文化产业基地之一。2019年8月国家文化部授予曲江新区为国家及文化产业示范区。曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河。唐时成为首都长安城唯一的公共园林，达到了她发展史上最繁荣昌盛的时期，唐都长安的标志性区域。是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表。曲江概况曲江位于西安城区东南部，核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2019年全面建成国家级文化产业示范区。文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区大唐不夜城大唐芙蓉园曲江遗址公园本报告是严格保密的旅游文化产业示范区曲江文化景区：生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。文化产业，涵盖会展、影视、演艺、动漫、出版、传媒、网络、美术、创意设计和广告等20多个门类，文化产业区域聚集和集团化发展齐头并进。09年,曲江旅游全面链接“吃、住、行、游、购、娱”等现代产业，形成“文化+旅游+商贸”的多元化、产业化发展格局，文化产业获得巨大的持续发展、能量释放的启动力。曲江，是文化遗产聚集区、文化活动聚集区、文化品牌聚集区、文化产业聚集区。现有文化产业体系为基础，加快发展文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等重点文化产业，满足人民大众多样化、多层次、多方面精神文化需求。本报告是严格保密的五园一塔核心价值建立，一期“一心、两带、三轴、四大版块”规划格局基本形成广电中心曲江国际会议中心曲江宾馆金融商务区寒窑大唐芙蓉园海洋公园大雁塔植物园唐城墙遗址公园曲江池遗址公园旅游商业发展轴线一心：以大雁塔为整个曲江的核心；两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；四大版块：唐风商务版块、会展商务版块、旅游休闲版块、科教文化版块大唐不夜城2019年-2009年，曲江一期完成了“一心、两带、三轴、四大版块”的规划格局，一期基本建成完毕曲江一期规划本报告是严格保密的曲江二期规划一期二期二期“两轴、两心、多片区”规划范围——东到雁塔南路，南与航天基地、长安相邻、北与曲江一期相接。总用地面积约为20.4平方公里。本报告是严格保密的曲江二期发展战略1.打造世界级旅游目的地；2.构建国际文化产业高地；3.建设生态科技示范城区；本报告是严格保密的第一阶段随着区域文化及配套完善程度，房地产经历了4个不同的发展阶段2019-2019单纯依靠价值依托，无品牌开发商，大多为企业自建项目，非热点区域，区域价值未得到充分挖掘和认可代表项目：湖滨花园、翠竹园小区2019区域价值得以显现，一线品牌开发商进驻曲江，房地产市场繁荣并形成第一批豪宅，曲江成为最适合居住的宜居之地，豪宅聚居区概念初现代表项目：金地曲江尚林苑、曲江溪园、曲江公馆曲江房地产发展2019-2009品牌开发商云集，高端项目众多，西安第一豪宅地位确立，以景观历史文脉为依托的居住价值被认可，同时出现高密度产品出现代表项目：中海铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家、曲池坊、鸿基紫韵2019之后区域内低密度产品稀缺，2019年入市产品大多为高密度项目，并随着二次规划的提出，中端产品集中放量，市场向多元化方向发展代表项目：中铁南湖项目、荣和曲池东岸、英泰项目本报告是严格保密的紫汀苑金域曲江紫薇曲江意境中海碧林湾中冶一曲江山中国铁建国际城湖城大境曲江6号永和坊观山悦千林郡曲江观邸梧桐苑诸子皆汉华华侨城芙蓉世家锦盛唐朝曲池东岸和园湖城大境曲江凤凰池紫都城鸿基紫韵熙岸大丰曲江真境曲江公馆富力城曲江盛景丰景佳园中海铂宫在售项目：14个；结案项目：15个；将售项目：7个；大华公园世家中海观园曲江项目分布御湖公馆春晓苑翠竹园曲江兰亭皇家花园在售项目金地湖城大境万科金域曲江鸿基紫韵华侨城108坊紫薇曲江意境紫薇永和坊大华世家中海御湖1号曲江观邸紫汀苑诸子皆梧桐苑千林郡富力城将售项目中海碧林湾2期中冶一曲江山中铁建国际城和园观山悦曲江凤凰池曲池东岸结盘项目大丰曲江意境龙湖紫都城中海观园中海铂宫中海熙岸丰景佳园曲江公馆锦盛唐朝金地芙蓉世家曲江公馆龙湖曲江盛景曲江6号春晓苑翠竹园曲江兰亭本报告是严格保密的曲江重点项目概况项目名称规模容积率绿化率在售户型价格（元/平米）项目配套金地湖城大境78万平米1.255%四室240-252平米、五室304-352平米、79-176平米别墅30000小高层13000---22000社区景观、社区健身设施、社区安防设施、社区商店、商业区签约凯悦酒店万科·金域曲江38万2.5340%两房（76平米），三房（126、170平米），240平米复式，79-176平米平层：17000、高层：13000复式：22000、高层(精装）：20000综合会所、社区商业曲江观邸45万2.540%三室两厅一卫186平米和166平米，106㎡、121㎡、128㎡9500皇家会馆、商街、国际幼儿园紫薇永和坊50万平米2.740%高层：210-300平方、联排：360-450平米，104-295平米14000酒店寓所会馆、国际幼儿园诸子阶25万平米2.3649%小高层：两居、三居、四居（89-180平方米）9400名校标准配置的小学、高级会所鸿基.紫韵23万平米1.850%小高层：三居、四居（140-235平方米），别墅300---800平米13000独立会所，，室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄吧、咖啡厅、棋牌室和书吧中铁建梧桐苑25万平米1.9942%97平米两室，194平米四室，三室（140-178平米）花园洋房：14000小高层：12000、高层：95000商务会所、底层商业观山悦65万平米3.137%160-180平米高层三居、四居，245平米小高层，245、345平米9000-12000商业街、幼儿园紫汀苑33万平米2.553%目前在售102-470㎡14000商业、2豪华会所、阳光游泳池、健身房、西餐厅、双语幼儿园中海碧林湾43万平米3.935%在售96-139平米7000--10800社区商业本报告是严格保密的曲江片区部分项目在售户型市场信息项目名称户型面积（平米）户型结构2019年供应(套)销售均价（元/平米）成交总价区间梧桐苑97两房9300-980092-95万141-144三房9800-11000138-155万诸子阶二期90-110两房216850075-90万130-150三房2169800130-150万中海碧林湾一期67-98两房800750057-68万130-137三房6008500110-120万158四房2008500134万龙湖紫都城80两房119870058-65万130三房2368700110万160四房1198700136万紫薇永和坊100-127两房300900090-100万140-150三房1609000126-135万融侨观邸二期89两房52850060-65万108小三房100850091万138三房2009000125万紫薇曲江意境99-115两房300800080-90万120-150三房6008500100-130万湖城大境60一房601200065-72万80-90两房10012000104-117万124-138三房20015000180-200万万科·金域曲江78两房3009000（含约1500元70万122三房15010000120万126三房15011000140万合计：5434套推售情况本报告是严格保密的。价格走势曲江区域产品线较为丰富，各类产品的价格同其他区域相比具有价格优势，同时也不缺乏高价值产品，如绿地国际生态城的岛居别墅，总价在两千万左右。从右图中可以看出，上半年浐灞区域内主要竞品项目价格都有所波动，但无明显上升趋势；其中水岸东方、沁水新城和御锦城的价格波动最小，恒大绿洲和普华浅水湾波动相对较大，主要是由于不同时期销售产品类型不同所引起的销售均价的波动；成交均价基本集中在6000-7000之间，近两个月成交均价主要在6500-7500之间，主要由于部分高价值产品的成交，普通高层产品近期优惠力度较大。目前曲江片区各类产品价格与其他区域相比具有价格优势，高端高价值产品较多；区域内主要竞品价格波动较小，无明显上升趋势，销售均价基本集中在8500-11000之间，高端产品13000左右。本报告是严格保密的价格分析数据显示，8月第三周西安普通住宅市场成交1530套，销量环比小幅上涨8.76%。上半年整个西安市场上放量主要以中小面积首置及首改产品为主，下半年这部分产品的供应量将进一步加大。曲江片区市场高端产品放量将增加，新入市项目也主要以中高端产品为主。上半年随着开发商资金回笼难、购房者持续观望态势的蔓延，西安楼市价格暗降已经表现得越来越显性化。下半年市场仍将处于收紧状态。自五六月份以来，西安楼市交易也由此开始呈现回暖迹象，但长期影响楼市走势的政策及金融环境仍将处于收紧状态，市场走势愈显复杂多变。下半年主要竞品项目市场竞争将更加激烈。客户对高端低密产品的选择余地更大。三季度西安楼市销量或将有所上涨。本报告是严格保密的。曲江区域内各主要竞品的上门、进线及成交近三个月内均变化不明显。6月以来有所回升，成交价格波动不大，主要是由于各项目不同时期销售产品不同所致，同类产品销售价格波动较小。竞品数据变化紫薇曲江意境紫薇永和坊万科金域曲江中海碧林湾诸子阶曲江观邸本报告是严格保密的。各板块依托不同的资源和各类利好因素发展迅速曲江大道板块西影路曲江池遗址公园唐城墙遗址公园大唐芙蓉园金融商务区曲江会展中心曲江宾馆、西安国际会议中心地铁二号线大雁塔大唐不夜城雁塔南路板块绕城外板块雁塔南路板块代表项目：千林郡、观山悦、紫薇永和坊曲江大道板块代表项目：紫薇曲江意境、中海碧林湾、中冶一曲江山山等曲江池周边板块代表项目：大金地湖城大境、紫汀苑、诸子阶、中铁建梧桐苑、曲江公馆和园等区域划分绕城外板块代表项目：大华公园世家、富力城本报告是严格保密的。位置：寒窑路与曲江池南路交汇处物业类型：高层，小高层，占地面积：229亩总建筑面积：38万平米容积率：2.53绿地率：35%户数：3000其中76平米约900套，126平米约450，119平米约450套，176平米约400套，187平米约300套，250平米约100套；车位配比：1：0.8入市时间：高层2019年5月入市，以76-126㎡的实用2房、3房和170-250㎡的舒居3房、4房以及复式为主。高层均价：9000-16000元/㎡（精装）客户来源：曲江追随型客户仍以南郊和高新客户为主，部分客户分流湖城大境；项目优势：西安首家泰式园林社区，精装修全面家居解决方案，高性价比。已售已售重点项目1：万科·金域曲江基本信息本报告是严格保密的。重点项目2：湖城大境基础信息物业类别住宅建筑类别小高层、联排别墅、独栋别墅装修状况毛坯物业地址城