【个案简析】20160805蔚蓝卡地亚花园城个案(1)

花园城个案分析2花园城地块分析宗地编号土地位置出让方式出让时间净用地面积(亩)土地用途商业占比上限(%)计算容积率成交总价(万元)成交单价(元/㎡)成交楼面地价(元/㎡)TF252/21）:2015-33天府新区正兴街道田家寺村三、四、五组拍卖2016-01-15143.25住宅兼容商业493.904297545001153.89TF20(21/251):2014-067天府新区正兴镇田家寺村六组挂牌2014-08-2990.93商业兼容住宅514.78254604200878.66TF19(21/251):2014-066天府新区正兴镇田家寺村四、五、六组挂牌2014-08-29273商业兼容住宅514.80756214155865.63合计507.18--151--144056----3花园城区位分析花园城本案项目位于武汉路西段和天府大道南延线交汇处附近；项目紧邻地铁1号线武汉路站，距离本案直线距离15公里；4花园城基础数据1期B-蔚蓝轩设计理念：以悉尼达令港为创意蓝本，怀着“把城市还给人，把花园献给世界”的人本主义理念，率世界级顶尖团队，通过“好品质、好环境、好配套、好服务”为人们提供独一无二的高品质生活，怀抱一座理想之城的情怀，为财富和精英阶层创造身份的象征以及百分百增值的蔚蓝生活体验。开发商嘉德置地曾获荣誉占地面积约507亩中国高端地产标杆，所获荣誉如下：中国十大超级豪宅美国PCBC建筑与规划双项「金砖奖」中国优秀园林绿化工程奖「金奖」博鳌论坛「中国最具影响力别墅」大奖最具投资价值别墅物业中国地产杂志联盟评论大奖最具传承价值别墅成都影响力别墅总建面约210万方（总投资180亿元）物业类型酒店、商业街、高层、别墅社区配套投资10亿的五星级城市度假凯悦酒店、特色主题商业街、艺术文化广场、儿童乐园、生活会所「蔚蓝会」、蔚蓝健身俱乐部教育配套社区幼儿园、早教中心、泡桐树小学、成都七中自然环境400亩湖滨山地公园、3000亩天府中央公园合作单位建筑：香港陈建中TCDL；景观：AECOM；酒店：WATG；室内：新加坡SCSY；灯光：泛美照明PLD；机电：柏城PB。5花园城基础数据项目地址双流武汉路与天府大道交界处西南侧所属板块秦皇寺开发商蔚蓝卡地亚销售团队方圆、开发商占地面积（㎡）660000㎡（开发商拿地507亩+市政公园）建筑面积（㎡）2100000物业类型综合体（住宅+五星级酒店+商业+写字楼）层高(m）3.15米建筑类别高层、超高层、别墅容积率4.5绿化率50%总户数（户）6500园林风格东南亚园林建筑风格东南亚建筑风格车位配比1:2交付标准清水（后期会推出精装）花园城国际度假中心6花园城区域规划花园城国际度假中心万达国际医疗中心秦皇寺CBD西部博览城交通枢纽天府公园体育公园七中及国际部泡小政务办公预留地天府公园天府公园天府公园区域集公园、医疗、学区、政务、商务CBD于一体7花园城项目规划项目占地：1200亩，自身拿地507亩，市政建设693亩，规划有：8大住宅组团、8万㎡城市度假风情商业街、50万㎡城市综合体、五星级度假酒店；规划设计：整体分组团打造，每个组团以半围合或全围合式布局；产品情况：当期主要产品为140、178、245、350平层产品；景观打造：整体园林风格为东南亚园林风格，主要以东南亚植被与大量水景为主要元素。8大住宅组团当期A组团下期B组团艺术广场商业写字楼会所酒店公寓体量大、综合体打造、商住分区8花园城户型分布及配比（A区）140140175175140140175175140140175175245245140140175175楼栋建筑面积（㎡）套数占比1140569.6%175569.6%260-452（底、顶楼）61.0%2140549.3%175549.3%210-260（特殊）142.4%31406811.7%1756811.7%150-452（特殊）223.8%52455810.0%352-465（特殊）81.4%6140569.6%175569.6%260-452（底、顶楼）61.0%合计582100%主力户型140和175㎡9花园城（A区）销售情况销售情况分析：本次开盘销售情况良好，原因如下：1、开发商品牌与资源的整合，内部资源主要为开发商产品粉丝，蔚蓝卡地亚老业主推荐（70%），外部资源主要为合作品牌如银行、设计院、酒店等企业中高层。2、项目自身打造为规模大盘，项目景观基本呈现，客户体验度高。3、配套佳，集4大公园、尖端医疗与两大顶尖名校于一体（泡桐树小学、成都七中（国际部））。开盘时间：2016.05.28物业类型住宅建筑类别高层、超高层楼层数1、6栋31层；2栋35层；3栋43层；5栋37层推出楼栋1、2、3、5、6栋梯户比1、2、3、6栋2T4户；5栋2T2户推出总面积约96040㎡推出套数582套开盘价格均价：140㎡：9000元/㎡、175㎡11000元/㎡、245㎡：13000元/㎡。优惠细则一次性13%，按揭12%销售套数本次开盘共计销售561套，去化率96%（数据来源：市调；截止时间：开盘当晚20:30）10花园城推售产品楼栋面积段（㎡）面积（㎡）户型套数占比（%）销售套数去化率成交均价总价区间(万元/套）备注1140-1501403-2-2569.6%5675%10000112-136临外绿化170-1801754-2-3569.6%56100%11200169-200对中庭260-460260-452-61.0%6100%8500-12000240-380顶楼或底楼2140-1501403-2-2549.3%54100%10000169-173对中庭170-1801754-2-3549.3%54100%11300184-203临外绿化210-260210-260-142.4%857%8300-12000160-257复式户型3140-1501403-2-26811.7%68100%9800125-134临外绿化170-1801754-2-36811.7%68100%11500184-202对中庭150-460150-452-223.8%1645%8500-12000120-390顶楼或低区5240-2502454-2-35810.0%58100%13500308-325对中庭350-460352-465-81.4%338%12000424-575顶楼或底楼6140-1501403-2-2569.6%5696%9600125-130临外绿化170-1801754-2-3569.6%56100%11500190-200对中庭260-460260-452-61.0%233%8500240-385顶楼或底楼合计582100%56193%---表1：项目本次推出产品户型配比本次开盘标准户型整体去化均较好，所剩产品基本为特殊户型和顶楼或底楼产品11花园城开盘客户情况诚意金客户前期累计排号约850组，当天实际到访800组。临时客户约55组年龄主要集中在35-55岁来源大城南区域；开发商产品粉丝、银行、设计院、酒店中高层。置业目的自住改善为主85%，15%投资12花园城开盘现场现场活动内场区音乐会表演+糕点、水果、小吃提供、外场等候区空调开放现场流程签到区、外场等候区、内场第一等候区、内场第二等候区、选房、财务区和签约区、礼品区现场分析开盘当天客户较多，共计喊号800组，因现场把控严格，设置三道关卡方可选房，故选房进度较慢。但因项目景观基本已呈现，配备多辆观光车不间断带客户观光项目景观，缓解客户等待时间，同时现场配备大量临时工作人员，为等候区客户提供服务，客户情绪稳定，选房有序进行。13花园城户型分布（B区）145145175175175175245245245245245245345345145145楼栋建筑面积（㎡）套数占比1145569.6%175569.6%260-452（底、顶楼）61.0%2145549.3%175549.3%210-260（特殊）142.4%32456811.7%150-452（特殊）223.8%5-12455810.0%352-465（特殊）81.4%52456140569.6%175569.6%260-452（底、顶楼）61.0%合计582100%主力户型245㎡14花园城户型鉴赏户型优势户型方正、通透性强；中西厨设计；动静分区；主卧套房设计。户型劣势客厅进深较长，餐厅部分采光受限；水线不集中；过道较多，存在面积浪费；卫生间采光面较短。整体品质感较强，舒适性较高。建筑面积:145㎡，实得面积约:148㎡，3室2厅2卫15花园城开盘客户情况户型优势户型方正紧凑，利用率高；横厅设计、景观阳台配小花园；主卧套房设计。户型劣势入户直对客厅，私密性不佳；次卫为暗卫；户型方正、紧凑，整体利用率高，无面积浪费建筑面积:175㎡，实得面积约:190㎡，4室2厅3卫16花园城开盘客户情况建筑面积:245㎡，实得面积约:260㎡，4室2厅2卫户型优势户型方正，动静分区；景观阳台配小花园；直对中庭，观景丰富；客厅与卧室均为横厅设计，采光足。户型劣势动线过长；入户与厨房区域采光不佳；大客厅与大主卧，舒适度佳17花园城开盘客户情况户型优势户型劣势户型方正，动静分区；超大厨房与主卧；直对中庭，观景丰富；客厅与卧室均为横厅设计，采光足。空间浪费较大；户型实用性差；大厨房与大主卧，舒适度佳，视野开阔建筑面积:345㎡，实得面积约:345㎡，4室3厅2卫18花园城推广项目现阶段推广较少，户外围墙、航机杂志、电台，其中户外围墙为主要推广渠道，电台为FM106.1。19花园城意境区打造20花园城项目配套泡小天府校区效果图成都七中效果图中国西部国际博览城成都科学城生态基底成都万达国际医院天府中央公园在建中的一号线三期21花园城-项目小结教育配套完善，紧邻泡小及七中天府校区，自建0.9万方国际幼儿园，配备儿童乐园、早教中心，着力打造0-18岁精英教育体系；自然环境良好，紧邻3000亩中央公园（2015.6.8正式开建）、自建约400亩湖滨山地公园（实景呈现）；现场品质及体验感强，售楼中心品质较高，且湖滨山地公园实景呈现，体验感强；自身产品打造较好，整合国际一线设计团队，结合前期高端地产打造经验，精心打造产品；物业服务较好，蔚蓝会提供24小时高端上门服务。吉信行·成都方圓房地产营销置业有限公司GIXIHANGChengduFangyuanRealEstateLTD.·謝謝聆聽·