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百联西郊购物中心案例分析报告2008.12涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2目录一、项目简介二、区域情况三、业态和品牌四、规划设计五、经营管理涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3项目调研重点项目周边区域情况对于项目的支持项目中的业态布置和品牌项目独特的内街式动线设计和景观风格涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密4项目概况涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密5项目简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密6开业时间：2004年12月建筑面积：11万m2楼层：B2—4F泊车位：600多个租金：平均11元/平米/天（普通商铺）平均2-3元/平米/天（大型商铺）出租率：100%商业定位：社区购物中心建筑特点：开放式建筑格局开发商：上海百联集团设计公司：JEDER国际建筑事务所项目整体情况涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密7设计公司简介为客户提供概念设计及建筑设计服务，服务范围涵盖开发前设计、租赁策略、规划、建筑设计、景观设计及室内设计。捷得在国际市场提供的设计服务范围也超越了其传统的零售、娱乐领域，扩展到酒店、俱乐部、度假村、住宅区、办公室及商业设施、多功能中心、主要的市区、滨水区、商业中心、社区规划、前瞻性的总体规划等。涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密8区域情况涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密9区域位置莘庄该区域属于上海西部长宁区，属于北新泾板块，周边原为工业区，不属于传统商圈，缺乏办公大楼和商务氛围。区域2004年之后大量开发住宅，现成为成熟住宅区，住宅小区众多。分布有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等多个大型社区，而区域南部为高档别墅区。涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密10区域情况范围：区域范围是北新泾板块东起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面则是虹桥机场和虹桥临空经济园区。从范围上看，本案处于区域的中心部分。交通：区域内交通便利，有地铁二号线以及数量众多的公交线路。项目周边的公交线路有54、88、121、836、91、739、莘北专线，以及三条免费班车金汇龙柏线、天山茅台线和地铁二号班车线。北翟路天山西路仙霞路虹桥路延安西路外环中环福泉路剑河路本案地铁二号线地铁二号线淞虹路站北新泾站虹桥机场虹桥临空经济园区涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密11区域住宅情况住宅：区域内有大量住宅楼盘，档次不一，户数共有11万户，加上外来人口总人口达到30万。人口分布以北部居多，南部别墅集中区人口较少。人口构成以本地居民为主，部分为经济园区中的工作人员以及一些外籍人士。部分小区：编号小区档次户数1仙霞大郡低档14702世纪之春花园中档8923御墅花园高档614北虹公寓中档12005西郊一品苑高档566馨兰小区低档910中环本案124563虹桥机场虹桥临空经济园区地铁二号线地铁二号线淞虹路站北新泾站虹桥路延安西路外环福泉路剑河路北翟路天山西路仙霞路公寓区域别墅区域涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密12区域商业情况商业：区域内基本没有大型的商业项目，都是较小面积的社区商业形态，且集中在区域北部地铁二号线沿线以及仙霞路沿线。业态方面以餐饮、服务居多，超市卖场区域内仅有一家易初莲花和几家联华超市。北翟路天山西路仙霞路虹桥路延安西路外环中环福泉路剑河路本案地铁二号线地铁二号线淞虹路站北新泾站虹桥机场虹桥临空经济园区易初莲花联华超市联华超市联华超市涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密13区域情况总结区域内住宅体量巨大，人口众多达到30万，且居民消费能力尚可，完全能够支撑该区域内的商业项目。由于区域内缺乏大型商业项目，业态方面也主要为餐饮和服务。而本项目体量大，业态丰富，在地理上又处于区域的中心偏北地带，为人口集中区，使得项目比较容易吸引人流和满足周边消费者的消费需求。区域交通便利，便于区域内消费者到达本项目。其中地铁二号线能够带来大量的区域之外的消费者，但是由于区域内大型综合购物商业项目仅有本项目一个，不足以吸引区域之外的消费者前来消费，因此项目针对客群限于本区域内。涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密14业态和品牌涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密15整体业态图服务运动卖场零售餐饮百货超市卖场零售餐饮百货超市卖场零售餐饮家电卖场娱乐零售服务娱乐家居卖场餐饮B2B11F2F3F4F服务服务涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密16整体业态比例及品牌百货11%大卖场31%零售17%餐饮16%服务7%娱乐18%业态品牌数百货1大卖场4零售69餐饮33服务13娱乐8总计128涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密17B2平面图编号品牌面积业态1特力屋4000大卖场涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密18B1平面图涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密19B1品牌编号品牌面积业态1邱竞SPA400服务2大庄棋牌600娱乐3社区活动中心300娱乐涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密20服务31%娱乐69%B1业态比例B1层只有少量商铺面积，有1家服务，2家娱乐涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密211F平面图涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密221F品牌(1)编号品牌面积业态1屈臣氏300零售2迪卡侬2000零售3麦当劳100餐饮4巴黎贝甜60餐饮5可颂坊50餐饮6食家物语10餐饮7Subway30餐饮8满记甜品60餐饮9哈根达斯80餐饮10VEROMODA200零售涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密231F品牌(2)编号品牌面积业态11ONLY200零售12丝芙兰280零售13时尚主题摄影50服务14DQ70餐饮15SCOFIELD30零售16春秋国旅30服务17茂昌眼镜60零售18亨得利60零售19阳光干洗20服务20珍妮花摄影40服务涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密241F品牌(3)编号品牌面积业态21韶菲美发30服务22柯达20服务23线工坊20零售24星巴克150餐饮25SWATCH50零售26edc250零售27LEVIS150零售28友谊百货2500百货29英孚教育500服务30上海银行400服务涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密251F品牌(4)编号品牌面积业态31必胜客450餐饮32港丽400餐饮33一茶一坐300餐饮34蕉叶咖喱屋200餐饮35味千拉面150餐饮36避风塘300餐饮37棒约翰150餐饮38永和大王200餐饮39肯德基200餐饮涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密262F平面图涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密272F品牌(1)编号品牌面积业态1世纪联华3500大卖场2麦当劳200餐饮3JACK&JONES350零售4卡西欧10零售5班尼路160零售6KOOKIN50零售7ochirly120零售8马克华菲240零售9easyshop50零售10江南布衣160零售涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密282F品牌(2)编号品牌面积业态11chaber80零售12Lapargay100零售13曼古银30零售14达芙妮40零售15naivee80零售16BASICHOUSE80零售17巴黎三城30零售18艾格周末300零售19ES300零售20贝拉维拉120零售涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密292F品牌(3)编号品牌面积业态21天恩80零售22淑女屋140零售23teenieweenie100零售24mindbridge100零售25eni:d80零售26Esprit220零售27友谊百货3500百货28达加马烧烤350餐饮29鱼晶园火锅400餐饮30争鲜回转寿司180餐饮涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密302F品牌(4)编号品牌面积业态31云南美食园200餐饮32樱之园烤肉100餐饮33洋葱餐厅400餐饮34蛋蛋屋300餐饮35雅点坊160餐饮36棒约翰200餐饮37天天茶餐厅300餐饮38肯德基200餐饮涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密313F平面图涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密323F品牌(1)编号品牌面积业态1世纪联华3500大卖场2迪信通400零售3苹果数码30零售4Jansport10零售5皮尔卡丹内衣30零售6KUHLE100零售7NIKE100零售8Jockey100零售9bossini80零售涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密333F品牌(2)编号品牌面积业态10benchbody40零售11美津浓60零售12columbia30零售13rebook30零售14newbalance50零售15nike120零售16洲克10零售17kappa100零售18李宁60零售19k.swiss100零售20rapida30零售21阿迪达斯100零售22lacoste20零售23umbro20零售24puma30零售25converse20零售涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密343F品牌(3)编号品牌面积业态26优衣库700零售27香榭里家坊200零售28澳西奴130零售29永乐家电3500大卖场30玩不累80零售31好孩子80零售32博士蛙200零售33锅里斗300餐饮34大碗鱼300餐饮35玩具反斗城1200零售36新华书店800服务涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密354F平面图涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密364F品牌编号品牌面积业态1粤好味2000餐饮2好乐迪1500娱乐3卡通尼1500娱乐4知音琴行200零售5仙霞世纪影城2000娱乐6汤姆熊1500娱乐7奈司桌球房1500娱乐8知音琴行培训中心450服务9正大齿科120服务10金造时足浴800娱乐11一兆韦德1000服务涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密37业态分析项目业态比例中的卖场和百货等主力店占据较大比例，零售、餐饮、娱乐比例相互持平。业种丰富，涉及到服饰、数码、家居、运动、休闲、儿童等，满足社区居民一站式购物的需要。项目的业态分布很有规律，除去4F布置了大面积的娱乐业态外，1-3F的平面业态布置全部都以南北两端为大体量的卖场和百货业态，中间南北端分别布置零售和餐饮业态。从楼层的纵向方向来看，在平面的各个位置上不同楼层的业态都是相同的，这样便于引导消费者在特定区域消费，方便购物。相同业态的商户集中在同一区域也能形成规模效应。而大体量的主力店分布在项目横向两端有助于带动人流。1F2F3F涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密38品牌分析(1)业态代表品牌零售马克华菲、ochirly、班尼路、淑女屋、优衣库、玩具反斗城、NIKE餐饮麦当劳、肯德基、避风塘、棒约翰、星巴克服务英孚教育、上海银行、一兆韦德娱乐好乐迪、汤姆熊、卡通尼百货/卖场友谊百货、迪卡侬、世纪联华、永乐家电、特力屋外国餐饮42%国内餐饮58%项目品牌档次主要在中档，各个业态的品牌丰富，且品牌知名度都较高，符合周边消费者的消费能力和消费需求，能够吸引消费者前来购物。项目餐饮品牌方面也较有特色，中外结合，品牌也较丰富，知名度高，不仅能吸引普通消费者，也能满足周边国外消费者的需求。涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密39品牌分析(2)项目主力店业种全面，包含家电、家居、百货、运动、超市、服务等各个方面，方便于服务周边社区。而其他业态的大多数品牌有在上海的知名度较高、经营状况好和店铺分布密度高的特点。由于项目定位为社区购物中心，该些品牌的特点是周边居民舍远取近前来项目的关键，且该些品牌对租金敏感性较低，能有效提高项目的租金水平。涉及汉博