土地增值税纳税评估

土地增值税纳税评估湖北财税职业学院汤玉梅联系电话：[phone]财富巨人，纳税侏儒在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。抽样调查统计，主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。图2－236%6%14%16%20%6%2%营业税企业所得税个人所得税　房产税、土地使用税土地增值税印花税其他（文化事业建设费）纳税评估的职能定位纳税评估税收分析税务稽查税源监控良性互动机制税收征管•采用“前馈控税、项目管理、信息比对、模型构建”的土地增值税收流失的风险防范机制•前馈控税：在土地增值税管理中强工作的重点放在纳税评估、科学预征上。通过加强预征实现了前馈控制。•项目管理：即改变过去对房地产开发企业按户管理的模式，实行按开发项目管理。•信息比对：对纳税人申报备案的信息与地税机关从土地、房产、建设等部门取得的立项、规划、土地、开发及预售信息进行双向比对．评估企业纳税申报的真实性，发现疑点及时约谈和更正。•模型构建：科学确定评估指标体系．并不断调整指标体系。土地增值税纳税评估模型土地增值税涉税风险点土地增值税基本原理土地增值税纳税评估方法课程内容土地增值税纳税评估信息采集•（一）土地增值税政策梳理•1、1993年12月13日，国务院令第138号，《土地增值税暂行条例》，1994年1月1日实施•2、1994年2月22日，国发[1994]10号3、1995年1月27日，财法字[1995]6号《实施细则》一、土地增值税基本原理•3、1995年3月16日，国税函发[1995]119号，关于土地增值税宣传提纲（十二条）•4、1995年5月25日，财税【1995】48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知（投资联营、合作建房等）•5、1995年6月23日，财税字[1995]61号，关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知•6、1996年1月1日，国税发[1996]4号，关于土地增值税若干征管问题的通知•7、1996年4月5日，国税发[1996]48号，关于土地增值税征收管理有关问题的通知•8、2001年2月20日，国税函[2002]615号，关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知•9、2004年8月2日，国税函[2004]938号，关于加强土地增值税管理工作的通知•10、2006年3月2日，财税〔2006〕21号，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》•11、2006年10月20日，财税[2006]141号，关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知•12、2006年12月28日，国税发[2006]187号，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》•13、2007年6月14日，国税函[2007]645号，关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复•14、2007年12月29日，国税发〔2007〕132号，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。•15、2008年1月23日，国税发2008年14号，关于进一步加强土地税收管理工作的通知•16、2008年4月11日，国税函〔2008〕318号，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》，明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。•17、2009年4月29日，国税发[2009]85号，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。•18、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。•19、2010年5月2日，国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发〔2010〕53号,•关键词：预征率-东部省份不得低于2%，中部东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%•20、2010年5月19日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号•关键词：清算、质保金、开发费用中的利息支出、土地闲置费、拆迁安置……•21、2013年7月6日，税总发〔2013〕67号•国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知土地增值税征收管理工作仍需进一步规范土地增值税清算工作严格审核扣除项目减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理•预征+清算+核定（二）我国土地增值税的征管模式1、土地增值税的预征•《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。——《土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号•《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函[1995]110号）第十二条第二款规定：•对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。•国税发[2010]53号：（依预售收入征收）•东部地区省份预征率不得低于2%，•中部和东北地区省份不得低于1.5%，•西部地区省份不得低于1%，•各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。预售收入•房地产企业预售业务的会计处理为:•当企业收到预售款项时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款,待房屋交给购买方时,再确认收入。•对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地增值税等,房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映,销售收入实现时,再将预缴税费转入“营业税金及附加”。•《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。•财税【2006】21号文第三条：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。第十六条纳税人待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。——《土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号2、土地增值税清算（1）清算条件•分应当清算和可以清算•应当清算：•符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算（国税发〔2006〕187号）：•（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•（3）直接转让土地使用权的。•可以清算：•符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（国税发〔2006〕187号）•（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；•（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；•（4）省税务机关规定的其他情况。注意分母是“可售建筑面积”不是“总建筑面积”。与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。企业所得税中完工时点的确定国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。加计扣除土地费用开发成本开发费用税金土地增值税扣除项目代收费用销售收入视同销售企业自用土地增值税收入项目土地增值税清算•（2）清算时限：•（1）应当清算：纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提供相关资料。•（2）可以清算：纳税人应在接到《税务事项通知书——土地增值税纳税清算通知书》之日起30日内向主管地方税务机关报送规定的土地增值税清算相关资料。•（3）税务机关审核时限：主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。（3）清算单位：清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，分别清算。如何理解分期？一是主管部门（发改委）立项批准分期建设二是纳税人自行分期建设，并且施工许可证与销售许可证与建设分期对应取得。国税发[2009]91号•第十七条清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。•虽然国家规定了清算单位的原则，但“以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算”的具体标准没有规定，例如国家有关部门审批、备案的项目的界定是按照立项批文、还是按照“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》）、商品房预售许可证、项目竣工验收备案证为依据，对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些差异。•《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。•此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。•《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号）第一条规定“土地增值税以国家有关部门核发的‘建设工程规划（临时）许可证’确认的房地产开发项目为单位进行清算。”•本条所指的“建设工程规划（临时）许可证”是指房地产项目报建时，建设规划部门颁发正式或临时的“建