搜索
公元770年。。。公元221年。。。公元821年。。。公元756年。。。公元463年。。。公元970年。。。公元1334年。。。公元1456年。。。公元1655年。。。公元220年。。。那是一段中原对福建的征战史。。。而今天的福建。。。蓄势待发！！进军中原！！“兴合·集团军”信阳中原第一战对信阳我们了解多少？大别长淮豫风楚韵鱼米之乡闽台祖地革命圣地中国茶都信阳信阳三省通衢创业之城北国江南宜居之城历史名城申城豫南中心战略要地旅游之城唯有最有价值的地方，才值得付出宝贵的资源与时间...恒大信合正商中乐建业宝冶中铁昌建他们来了兴合来了.....强手林立，是一种竞争，更是对我们选择的肯定...那必定是最艰苦卓绝的抢滩登陆战以福建人搏击海洋的打拼精神带着南方沿海先进的人居理念进军中原这一战不能输只有赢如果这是一场战役...这真的是一场战役...一场没有硝烟的商战一场兴合进军中原的决定性战役那本案不但是一份提案更是这场战役的作战部署计划书......抢滩信阳商战计划书—顺势而为，步步为营—商战——虽然没有硝烟，却比战场更血腥！现代商业机会不可谓不多，但并非每个机会都能创造财富而利于企业。如何去捕捉住有利的机会？孙子兵法中“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！”提出了一个关键的问题；未战之前，一定要做周密的分析、比较和谋划，“计先定于内而后兵出”。现代的商业机会多，诱惑大，但如果不经细致的分析策划，对于经营目标、经营的计划、方针以及实施程序、各项监管制度的建立等方面做好谋划，做到心中有数，操之有度，才能使这些机会真正成为企业经营的利益。本案的计该如何定.....战役总纲.....市场机会客户机会本体机会城市房地产发展基础价值体系项目属性分析取势明道形象策略展示策略推售策略优术传播策略客户策略目标界定核心价值体系案例参考营销启示核心问题提炼项目核心价值梳理机会分析及营销攻略目录part1：战场环境——市场分析part2：军力构成——本案解析part3：装备打造——定位part4：出兵方针——营销推广Partone思考篇(战役目标）——thethinking核心目标——价值最大化通过项目整体规划和项目开发策略的合理安排，实现项目价值最大化重要目标——品牌提升通过项目的成功打造，树立兴合在信阳房地产市场的品牌地位本案目标实现项目价值的最大化并有效的提升企业品牌谁都没有机会第二次留下第一印象我们必须一针见血——广告之父：大卫.奥格威项目在信阳的正面形象是价值最大化的前提而今天，我们必须要面对的问题恰恰就是：利用唯一的一次机会树立本案在信阳的第一印象如何让本案的横空出世响彻信阳掷地有声？兴合能否籍此在信阳铸就史诗震撼申城孙子曰：“知己知彼，百战不殆！”----没有调查就没有发言权！为此，我们多次踩盘，奔走信阳各县城——固始潢川罗山息县.....Parttwo市场篇（战场环境）——themarket目录part1：战场环境——宏观分析part2：民心所向——客群分析part3：对敌分析——楼盘分析part4：军力基础——本体分析____豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域中心城市信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口800多万，主城区人口约80万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。城市简析Keys：信阳处于特殊地理位置，成为豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域中心城市城市概况：信阳市城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。l城市经济增长较快，居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。地区面积（k㎡）人口（万人）浉河区178359.4平桥区188963.6羊山新区7615罗山县206550.4光山县182958.5新县155427.5商城县211749.5固始县2946175潢川县163863淮滨县120957息县183679.4城市规划：l城市发展规划---根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。l向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区；l向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业；l向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。l向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向。城市简析Keys：城市未来将保持较高的发展速度，羊山新区为城市主要发展区域。近年来，信阳市城市经济保持较高活力，国民生产总值均保持10％以上的增长率，食品、医药、冶金、建材、电力等仍是拉动全市经济增长的主导力量。固定资产投资、城镇居民人均可支配收入稳步提高，为房地产市场的发展奠定基础。城市经济Keys：全市经济发展实现了效益好、速度快、运行稳的良好局面2012年1月6日全国40城市个人住房信息系统联网2012年1月23日实施差别化房贷、税收政策2012年1月30日温家宝：巩固房地产市场调控成果2012年2月24日中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点2012年2月21日国土部：加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策2012年3月14日国务院参事：我国今年将会扩大房产税试点推广的城市2012年5月18日中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点2012年6月8日中国人民银行下调存贷款基准利率0.25个百分点，并下调个人住房公积金贷款利率2012年6月8日起中国人民银行存款降0.25%，贷款降0.31%。2012年11月01日国土部封杀重大工程用地“零地价”价格将提升2012年11月07日国土部“督战”一线房企高价地全程监管2012年11月13日住建部：十二五末将完成七成农村存量危房改造2012年11月16日四部委：严控土地储备总规模和融资规模2012年11月22日财政部部长谢旭：逐步在全国推开房产税2012年11月29日国土部表态稳妥推进土地改革地方政府推地再提速2012年11月30日三部门酝酿制定新土地供给条例2013年2月21日国务院“新国五条”出台，出售自有住房按转让所得20%计征个税。在国家不断出台的严控政策背景下，在市场买卖双方博弈持续升级的阵势下，2012年全国一二线大部分城市“以价换量”求生存，刚需客户一度唱响楼市主角，且购房日趋理性化。为了避免房地产市场过度调整，未来房地产调控政策将坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价升降幅度过大。且预测后期楼市“稳中求进”是主基调——成交量活跃，价格趋稳。刚需客户仍将成为政策保护下的购房主力军。政策分析政策导向2012-2013年国家调控政策盘点信阳商业网点密集，商贸繁荣，主要有信阳胜利路步行街商圈，集合胜利路、万家灯火城市广场、东方红大道周围一公里三个区域数十家商超、餐饮品牌。临近火车站，人流量大，是信阳的中心地带，区域内有西亚生活广场、新玛特、沃尔玛、银座商城、西亚和美广场、天润广场、亚兴电器、国美电器、百脑汇等众多购物中心。信阳专业商业市场有信阳国际商城、信阳国际茶城、申泰大市场、贸易广场、信阳国际建材港、新建街、浉河大市场等。%亿元信阳商业发展繁荣，市场供应量大，且需求旺盛，消费力强，消费品市场呈现稳步增长态势，2012年全市社会消费品零售总额已达592.6亿元，商业发展势头良好！信阳商业Keys：商业发展繁荣，市场供应大，需求旺盛，消费力强，消费品市场呈稳步增长态势。信阳宏观经济快速发展，固定资产投资、城镇居民人均可支配收入稳步提高，为房地产发展提供了良好的宏观投资环境。信阳城市化进程快速推进，随着政府“南联北延，东拓西优”的城市发展格局，为信阳房地产市场预留了广阔的发展空间。信阳年土地供应量一直处于稳步增长的状态，按照“十二五”规划看来，2013年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导未来2-5年内市场竞争加剧局面。信阳商业发展繁荣，市场供应量大，且需求旺盛，消费力强，消费品市场呈稳步增长态势，2012年全市社会消费品零售总额已达592.6亿元，商业发展势头良好！宏观市场小结...对敌分析部分1、信阳面积为18819平方千米，人口800万，但城区面积不及4000平方公里，人口仅80万多，外来人口少，房地产市场容量大，商品房的购买力几乎来源于周边人口众多的八个县城。2、房地产开发起步较晚，但发展较快，房地产经历了跳跃式发展模式，现处在极速转型阶段。近年来随着恒大、中铁、中冶、建业、信合等各大房地产公司进驻信阳，许多千亩大盘/品质楼盘的不断涌入，房地产开发的理念逐渐成熟，且购买客群亦回归理性，客户由改善型向刚需型客户转变。3、城市向心力强，促进城市不断向前发展，大多数乡镇居民愿意到市区居住生活，且目前在售楼盘中主力购买客群均来自县城乡镇，购房目的主要以孩子教育、结婚及改善居住条件为需求。4、城市发展重心由中心区向外扩展。目前城中心房地产已基本饱和，平桥区几乎没有新增房源。随着政府“南联北延，东拓西优”的城市发展战略，市政配套都往羊山新区迁移，羊山片区市场前景一片看好，将是未来城市化进程的主流开发区域，同时各大开发商也争相进驻，羊山片区供应量倍增。据近段时间对信阳市房地产市场的深入调研，并通过广泛的市场数据研判及业界人士信息了解，目前信阳市房地产市场存在存在如下特点：房地产发展现状5、新开发楼盘逐渐增多，竞争加剧，尤其是未来的羊山新区，各楼盘的营销手段也将推陈出新。6、大户型产品将面临着市场的转型，且产品逐渐多元化、精细化、个性化。随着信阳房地产市场的逐渐成熟、房价的逐步增长、产品品质的增强、家庭结构的逐渐简化、大众消费日趋理性化，产品户型面积亦逐渐缩减，结构逐渐精细化，且受城市化进程及竞争因素影响，现热销户型不断往往中小户型转变。7、房地产市场具备有利的经济支撑。信阳市GDP增速快，2012年城镇人均可支配收入已近2万元，这增加了人们对住房的有效需求，促进了信阳城区房地产市场的快速发展。房地产发展现状信阳区域分布Keys：信阳市主要包括平桥区、浉河区、羊山新区、南湾湖板块。其中楼盘主要集中在浉河区板块和羊山新区板块。本案位于羊山新区板块，将是信阳未来的行政中心，是信阳未来城市发展核心区域，潜力巨大。板块竞争分析板块名称板块特征核心竞争力代表楼盘平桥区板块该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。交通便利，通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。双汇•欧洲故事世界城台北