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德阳中江县房地产市场调研报告成都瑞博房地产顾问有限公司2014年10月25日第一部分：宏观市场分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目发展环境分析目录23第一部分：宏观市场分析宏观市场分析一、城市概况区位中江县位于四川省中部，盆地西部。隶属于重大技术装备制造业基地德阳市。总面积2200平方公里，总人口143万人。该县交通方便，距四川省会成都70km。区域交通方便，沪蓉高速公路、成德南高速公路、成都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。城区人口23万人，工、商业正迅速发展，国内外知名企业入驻。县境内以浅丘为主，龙泉山脉横亘县境西部。县属亚热带季风性湿润气候，年降水量882.5毫米，年均气温16.7℃，无霜期286天有南塔、北塔、广福铜山、仓山飞乌、中华芍药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪念馆是全国青少年教育基地。经济支柱2012年，中江县实现地区生产总值226.6亿元，比2011年增长12.1%。其中：第一产业增加值69.7亿元，增长4.3%；第二产业增加值95.3亿元，增长18.2%；第三产业增加值61.6亿元，增长11.1%。一、二、三产业结构为30.7:42.1:27.2。第一产业中国芍药谷2012年，中江县农业总产值112.8亿元，比2011年增长4.5%。粮食作物播种面积137885公顷，增长0.15%。其中：小麦播种面积40553公顷，增长0.04%；水稻播种面积25971公顷，增长0.22%；玉米播种面积34580公顷，增长0.07%。粮食总产量为86.5万吨，增长1.2%，其中：小春粮食27.4万吨，增长2%；大春粮食59.1万吨，增长0.9%。棉花总产187吨，增长16.9%；油料总产7.3万吨，增长1.1%；水果4.3万吨，下降23.8%。林业总产值达到5.4亿元。畜牧业总产值达到58.1亿元，增长3.8%。出栏肥猪166.4万头，增长1.6%；出栏肉牛8.9万头，增长0.7%；肉羊27万只，增长0.6%；小家禽畜3637.7万只，增长3.3%；肉类总产量19.7万吨，增长2.1%；蚕茧6200吨，下降4.1%。水产品产量达到6065吨，增长12.3%。第二产业2012年，中江县实现工业总产值145.8亿元，比2011年增长22.6%；实现工业增加值84.2亿元，增长20.5%。规模以上工业增加值55.5亿元，增长21.9%。至2012年末，规模以上工业企业达到153家，其中年产销过亿元的工业企业达55家，完成工业总产值149.6亿元，增长24.3%。实现建筑业总产值8.42亿元，比2011年下降19.6%。建筑企业房屋施工面积70.4万平方米，下降25.4%，房屋竣工面积20.14万平方米，下降61.6%。第三产业中江县城区2012年，中江县实现社会消费品零售总额101.1亿元，比2011年增长16%。其中，批发业实现零售额2.6亿元，增长54%；零售业实现零售额81亿元，增长15.3%；住宿业实现零售额0.5亿元，增长26.2%；餐饮业实现零售额17亿元，增长14.7%。接待游客161.1万人次，增长10%，其中国内游客160.9万人次，增长10.1%；实现旅游总收入8.1亿元，增长45.2%。宏观市场分析城市概况教育截至2012年底，中江县有普通中学62所，在校学生54135人；小学207所，在校学生63819人；在园幼儿29814人；小学学龄儿童净入学率达100%，小学毕业升学率达100%。文化中江县东江2012年，中江县作者在国家级刊物上发表文艺作品6件，省级刊物上发表26件，市级刊物上发表62件；有2件作品获国家级奖，14件作品获省级奖。新发展有线数字电视1.2万户、地面数字电视6000户，中江电视台自办节目信号覆盖全县。卫生截至2012年底，中江县有医疗卫生机构83个，卫生技术人员2521人，其中执业医师和执业助理医师1097人，卫生机构病床3349张。体育2012年年，中江县举办各种体育竞赛59次，参赛人数24700人。运动员参加省级比赛获金牌4枚，银牌3枚，铜牌4枚；参加市级比赛获第一名8个，第二名12个，第三名10个。交通截至2012年底，途经中江县县城的成德南高速公路中江至成都段建成通车，中金快速通道兴隆段建成通车。2012年末，境内公路总里程2762公里，其中等级公路1863公里。等级公路中，高速公路59公里。人口2012年，中江县总人口为1430556人，其中非农业人口190829人。2012年，人口出生率9.2‰，人口死亡率7.2‰，人口自然增长率3.56‰，城镇化率33.53%。宏观市场分析旅游产业中国芍药谷中国芍药谷位于中江县集凤镇石垭芍药基地，为AAAA级景区。芍药谷是“川丹参”、“川白芍”的重点产区，也是全国标准化、无公害白芍产销基地。中江北塔中江北塔位于凯江镇伍城北路北端北塔山山顶，建于北宋神宗熙宁六年（1073年），为十三级实心体密檐式佛塔。2002年12月，被四川省人民政府公布为第六批省级文物保护单位。黄继光纪念馆黄继光纪念馆在县城东面的魁山西麓东河之畔，占地面积1.6万平方米，由纪念性景区、成列展览区和服务区三部分组成。2004年被命名为“四川省国防教育基地”。宏观市场分析宏观市场分析二、经济发展1、发展数据坚持以转变发展方式为主线，以调整优化结构为抓手，全力推进经济快速健康发展。“十一五”期间，县域经济综合实力在全省173个县（市、区）排名中上升14位。2011年，实现地区生产总值199.7亿元，是2006年的2.3倍，按可比价计算比上年增长14.4%；全部工业增加值71.7亿元,是2006年的3.1倍，占GDP比重达35.9%；农业总产值100.4亿元，是2006年的1.9倍；社会消费品零售总额87.1亿元，是2006年的2.4倍；财政总收入9.97亿元、地方财政一般预算收入3.6亿元，分别是2006年的5.5倍、4.7倍；三次产业结构由2006年的37.6：30.5：31.9调整为31：41.3：27.7，工业主导地位确立。未来中江县的经济将会持续快速稳定的发展；宏观市场分析2、“城市区域”规划概况2012年，中江县城区建成区面积达21平方千米，城区人口达23万人。到2020年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，倾力打造山水园林生态城市。中江县城市规划区命名方案新的城市规划将小东河改为东江，余家河改为西江，它们与凯江相映成趣。“三江”改造完工后，城市规划区内将形成40里长湖。他们还充分利用县城规划区内22座小山，通过3-5年努力，建成22座森林公园或城市市民休闲中心绿地，在城市规划控制范围内拓展出数万亩的城市森林公园和绿地。妙手演绎县城东南和北郊，对凯江城区段的上下游与现在的公益采沙场巧妙结合，规划建设上千亩湿地公园，从而实现市民在城内的任何一个地方出门500米，要么滨江临水，要么进山入林，让市民的生活与“江河、山林”这样美丽的风光相伴。宏观市场分析3、区域分化4、小结中江县近年来经济发展迅猛，连续三年GDP保持在10%以上的增速。中江县三大主要收入产业发展较好，旅游业增长迅速。按照中江县“十一五”规划，GDP、人均GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入等指标将在2010年的基础上翻倍，这将极大带动房地产行业的发展，并且将会产生部分高端需求客户。按照中江县“十一五”规划，全县倾力打造山水园林生态城市，到2020年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，相比同期增长30%。通过对近年来中江经济的分析，未来3年内，经济发展将成飞速发展趋势，房地产行业将迎来巨大的发展空间和潜力。宏观市场分析4、内部小结中江县经济属川内同等级县城领先水平，存在一大批非保障型置业客户。中江县城区域除开项目所在的玄武新区外分布规划为：宏观市场分析B:北城区中江县北城区是在08年后才开始由政府规划出来的一个新的城市区，又被称为“凯北新城”。该新区相比与城中心老的区域来说，规划更加合理，且在生活配套上通过近几年的发展，也比较成熟。在此区域新建（基本上大多数都是08以后才建）的楼盘也是中江县最集中的一个区域。其中较有代表性的楼盘有：南湾半岛，凯北帝景，中央花园等。也被大家所称的富人区C:市中区中江县的市中心区域是以洋洋百货，公园广场为主向四周辐射，该区域的楼房都是中江县最老也是最先开发的区域，因为改区域发展潜力小，升值空间也非常有限。此区域有着现中江县唯一一个在运营的商业体——洋洋百货。这也是整个中江县的县城中心地段。此区域还有一个在建的纯商业体项目：财富广场。因此，估计此区域在近几年内还会是整个中江县的经济和商业中心。D:城南区中江县城南片区是中江县近几年才规划开发出来的一个新的城市区域，它包含中江县南部片区和东南面新的政务中心片区，随着县政府的大多数办公地点相继在此区域建成使用，因而这个区域也可以当成是未来中江县新的城市中心。且以后成德南高速建成后，由于中江县高速出口在此方向，因此此区域也是中江县城的门户地段，必将成为中江县政府规划的重点发展区域。由此也可以看出此区域的升值空间和发展潜力都是整个中江县较好的区域。中江县区域分化以逐渐明朗，各区域所主要走向也逐渐被群众接受，就项目所在玄武新区而言，居民也会逐渐被市场所领导，步入区划城市生活。项目按照玄武新区发展趋势，商业部分也占据重要因素。宏观市场分析第二部分：房地产市场分析房地产市场分析（住宅）中江房地产市场概况2013年在多项调控政策影响下，中江房地产市场整体趋于平稳，房地产开发投资、商品房预售、商品房销售增速平稳，商品房销售均价涨幅下降。但房地产市场整体呈现较弱走势。房地产完成投资10.8亿元，同比增长12%。办理商品房预售项目13个，预售面积40万平方米2013年12月30日，全县商品房销售2860余套，销售面积35.8万平方米，销售金额10.8亿元。住房均价3200元/平方米。截至2014年10月15日，全县商品房销售1570余套，具体数据相关部门还未发布。房地产市场分析小结：1、近年来，中江县房地产发展迅速，土地供应量逐年增加，仅2013年，县城（不含开发区和其他乡镇）土地出让面积达13万方左右，按照3.0的容积率计算，将为市场提供约39万方的供给，此数据不含政策性保障住宅用地；2、2014年至今，县城的土地供应既然持续加大，截止10月份，共计供应土地约14万方，可修建建筑面积约42万方的住宅及商业；3、从区域上看，2013年成交的土地集中在城南区，2014年城南区土地供应继续占据县城土地供应的主力君。4、近年来市场去化一直保持在每年2500套约28万-30万平米，相对如此规模的土地供应，市场也存在一定存量。5、2010年至2014年，4年时间中江县房地产市场均价由3000元/㎡涨至3500元/㎡，市场经过4年时间发展，单价涨幅仅500元/㎡，相对其它同级县城实属疲软。中江房地产市场概况房地产市场分析中江住宅供应分析—供应特征建筑配套中江房地产行业发展较早，楼盘建筑风格较为全面，商业中心、欧式建筑、异域风情等现主流风格供应也相对全面。多数楼盘配套等都已有区域支撑，根据不同的区域特色树立项目不同的配套卖点。区位中江目前在建在售楼盘约15个左右，分布于城北及城南片区，目前城北片区发展时间靠前，配套及自然资源优势明显，项目集中较多。资源个别楼盘临近凯江自诩概念性资源，其它楼盘均无其它自然资源，都以自建特色资源掩盖其软肋。房地产市场分析配套户型整个市场基本属于周边县城类较为领先者，因人口及经济优势，稍有噱头的广告吹捧，自建配套形成难度并不高整个市场刚需与舒居同在，100㎡左右的舒适型3室2厅户型最为畅销。形态供应产品形态多元，电梯产品（小高层、高层）成主流，随着城市化进程的加快，多层产品将逐渐被取替。价格整个市场，目前销售均价为3500元/㎡，其中大部分项目销售均价未高于4000元，中江住宅供应分析—供应特征192010年—2012年，中江每年销售的住宅在2500—3000套之间，销售面积35—40万方左右。2013年中江在建、在售和已取得预售项目（含安居和保障房）约18个，市场供应